강일리버파크·고덕리엔파크 장기전세 20년 만기, 2027년부터 3,004가구가 겪을 일
"엄마, 우리 이 집에서 나가야 해?" 올해 초등학생이 된 아이가 관리사무소 안내문을 보고 물었다. 2008년, 신혼 때 시프트(장기전세)로 강일리버파크에 들어와 산 지 벌써 18년째. 계약서 어딘가에 적혀 있었을 "최장 20년"이라는 문구는 그땐 까마득한 숫자였다. 그런데 2027년이 코앞으로 다가왔다.
이 이야기는 강동구 강일동·고덕동에 사는 특정 누군가만의 사연이 아니다. 서울시 전역에서 3,000가구가 넘는 세입자가 같은 통보를 받을 차례를 기다리고 있다.
20년 전 만든 제도, 왜 지금 터졌나
**장기전세주택(시프트)**은 2007년 오세훈 서울시장 1기 때 도입됐다. 주변 시세 대비 낮은 보증금으로 최장 20년간 눌러살 수 있게 한 공공임대 모델이다. 강일지구는 2007~2009년 사이 집중 입주가 이뤄졌고, 이 물량의 20년 계약이 2027년부터 순차적으로 만료된다.
규모가 작지 않다. 강일리버파크(전체 6,756가구) 중 1,390가구, 고덕리엔파크(전체 7,048가구) 중 1,614가구가 시프트 물량이다. 두 단지만 합쳐도 3,004가구가 만기 대상이라는 뜻이다. SH서울주택도시공사 전체로 보면 44개 단지 1,039가구가 2028년까지 순차 퇴거 대상이며, 그중 2027년 318가구, 2028년 721가구가 계약 만료를 맞는다.
입주민 vs 서울시, 무엇이 부딪히나
입주민들의 요구는 명확하다. 무주택 실수요자에 한해 시세 80% 보증금으로 재계약을 보장하고, 20년 장기 거주자에게 우선 분양전환 기회를 달라는 것이다. 일부 세대는 "시세 10억 원짜리 집에서 보증금 3억 원만 돌려받고 나가라는 건, 같은 단지 재계약도 불가능한 금액"이라며 반발하고 있다.
반면 서울시 입장은 단호하다. 오세훈 시장은 "성실하게 살면서 이후를 대비하라는 뜻으로 20년을 충분히 드렸다"며 **"타협의 여지가 없다"**고 밝혔다. 서울시는 만기가 도래하는 물량을 신혼부부 대상의 '장기전세주택Ⅱ(미리내집)'로 전환해 재공급하겠다는 방침을 이미 확정한 상태다.
시프트 vs 미리내집, 뭐가 다른가
기존 세입자가 가장 궁금해하는 지점은 "그럼 나는 뭘로 갈아탈 수 있나"다. 표로 정리하면 차이가 뚜렷하다.
| 구분 | 장기전세주택(시프트, 기존) | 미리내집(신규) |
|---|---|---|
| 대상 | 무주택 서민 일반 | 신혼부부(혼인 7년 이내) |
| 보증금 | 시세 80% 수준 | 시세 80% 수준 |
| 최장 거주 | 20년 | 기본 10년, 출산 시 20년 |
| 만기 후 | 퇴거, 분양전환 없음 | 2자녀 이상+20년 거주 시 시세 10~20% 할인 우선매수권 |
| 2026년 현안 | 2027년부터 순차 퇴거 | 만기 물량 흡수 대상으로 확대 공급 |
즉 기존 시프트 세입자가 자녀가 없거나 이미 혼인 7년을 넘겼다면, 미리내집 자격 자체가 되지 않는 경우가 많다. 세대 형편에 따라 갈아탈 곳이 아예 없을 수 있다는 뜻이다.
전세 시장에 튈 파장
강동구에서만 3,000가구 규모의 전세 매물이 한꺼번에 시장에 풀리거나, 반대로 세입자들이 급하게 인근 전세를 구하러 나설 수 있다. 지역 부동산 업계에서는 이 물량이 어느 방향으로 움직이느냐에 따라 강동구 전세 시세 자체가 출렁일 수 있다고 본다. 만기가 2027년부터 2028년까지 걸쳐 있어 당장 폭탄급 충격은 아니더라도, 매년 수백 가구 단위로 반복되는 구조라는 점이 변수다.
지금 세입자가 해야 할 일
당장 20272028년 만기 대상이 아니더라도, 같은 시프트 물량에 살고 있다면 남 일이 아니다. 본인 계약서의 입주일과 만기일을 정확히 확인하고, 미리내집 등 대체 제도의 자격 요건(혼인기간·자녀수·소득기준)을 미리 따져보는 게 먼저다. 자금 계획은 만기 12년 전부터 세워야 급하게 손해 보는 이사를 피할 수 있다.
Q&A
Q1. 장기전세주택(시프트) 20년 만기 후 재계약이 정말 불가능한가요? 현재까지 서울시 입장은 분양전환·계약 연장 없이 만기 시 퇴거가 원칙이다. 입주 모집 당시부터 20년 한정 조건이 명시돼 있었다는 게 근거다.
Q2. 미리내집으로 전환 신청하면 기존 세입자도 우선권이 있나요? 미리내집은 혼인신고 후 7년 이내(예비부부 포함) 신혼부부가 대상이라, 기존 시프트 세입자라도 이 요건을 충족해야 신청 자격이 생긴다. 자녀 출산 여부에 따라 거주기간과 우선매수권도 달라진다.
Q3. 강동구 외 다른 지역 장기전세주택도 곧 만기가 오나요? 서울시 전역의 시프트 물량이 입주 시점에 따라 순차적으로 20년을 채우고 있어, 강동구 이후로도 지역별 만기 이슈가 이어질 가능성이 크다.
정리하면 2027년부터 강동구 3,000여 가구를 시작으로 서울 전역의 장기전세주택 만기가 순차적으로 돌아온다. 내 계약이 언제 끝나는지, 갈아탈 제도가 있는지부터 지금 확인해두는 게 손해를 줄이는 길이다. 본인 상황에 맞는 전세·매매 전략이 궁금하다면 편하게 문의를 남겨달라.