양도세 중과 두 달, 성북·강서 대단지가 이끈 7월 서울 아파트 상승
"지금 사야 하나요, 더 기다려야 하나요." 요즘 상담 창구에 가장 많이 올라오는 질문이다. 양도세 중과가 다시 시작된 지 두 달, 서울 아파트값은 74주째 오름세를 이어가고 있는데 정작 매물은 줄어드는 기묘한 흐름이 계속되고 있다. 숫자만 보면 "더 오르기 전에 사야 할 것 같은" 조바심이 들지만, 실제로는 지역마다 온도차가 크다. 부동산114가 발표한 7월 2주 주간 시황 자료를 기준으로, 지금 시장이 실제로 어떻게 움직이고 있는지 구체적으로 짚어본다.
서울 아파트값, 74주째 오르는 중
부동산114 AI 시세 조사에 따르면 7월 2주 전국 아파트 매매가격은 0.14% 상승했다. 서울이 0.16%, 경기ㆍ인천이 0.19% 오르며 수도권 일대가 0.17% 상승했고, 5대광역시는 0.02%에 그쳤다. 전국 17개 시도 중 12곳이 오르고 4곳이 내려 상승 지역이 우세했다. 전세 역시 전국 0.17%, 서울 0.19% 오르며 매매·전세 동반 강세가 이어졌다.
| 구분 | 7월 2주 매매 변동률 | 특징 |
|---|---|---|
| 서울 평균 | 0.16% | 74주 연속 상승 |
| 성북구 | 0.49% | 정릉ㆍ하월곡동 대단지 강세 |
| 강서구 | 0.38% | 등촌ㆍ마곡동 대단지 강세 |
| 경기ㆍ인천 | 0.19% | 수도권 상승 견인 |
| 5대광역시 | 0.02% | 보합권 등락 혼재 |
양도세 중과 두 달, 매물은 어떻게 움직였나
지난 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과가 재개되며 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산된다. 중과 시행 직전 8만 건까지 늘었던 서울 아파트 매물은 현재 6만1천여 건 수준으로 줄었고, 45월 8,500건을 웃돌던 거래량도 6월에는 평년 수준인 5,5006,000건대로 내려앉을 전망이다. 다만 지역별로 온도차가 뚜렷하다. 강남ㆍ마포ㆍ용산ㆍ성동 등 핵심지는 다주택자들이 매도 자체를 미루며 '매물 잠김'이 심해지는 반면, 상대적으로 차익이 적은 강북권ㆍ수도권 외곽은 매물이 오히려 늘어날 여지가 있다.
신고가는 어디서 나왔나
거래 흐름은 안정 국면이지만, 15억원 이하 구축 아파트를 중심으로는 신고가 거래가 이어지고 있다. 전용 84㎡ 기준 강서구 '마곡수명산파크1단지'는 13억9,500만원, '강변한솔솔파크'는 13억7,000만원에 손바뀜했다. 성북구 '래미안세레니티'도 13억4,000만원에 최고가를 새로 썼고, 동대문구 '이문대우'는 처음으로 10억원대에 거래됐다. 매수 심리가 완전히 죽지 않았다는 뜻이지만, 이달 말 발표될 세법 개정안 전까지는 매도자의 저울질과 매수자의 관망세가 동시에 이어질 공산이 크다.
강서ㆍ성북 대단지가 상승을 주도하는 이유
이번 상승을 이끈 두 지역은 공교롭게도 대규모 택지지구다. 강서구는 마곡ㆍ등촌동 대단지, 성북구는 정릉ㆍ하월곡동 대단지 위주로 오름폭이 컸다. 역세권ㆍ대단지ㆍ재건축 추진 단지처럼 실수요가 몰리는 조건을 갖춘 곳에서 상승 계약이 체결되고 있다는 뜻이다. 반대로 조건이 애매한 소규모 단지는 같은 자치구 안에서도 온도차가 크다는 점을 눈여겨봐야 한다.
그래서, 지금 사도 될까
정답은 "지역과 조건에 따라 다르다"이지만, 판단 기준은 명확히 세울 수 있다.
Q&A
Q1. 다주택자 양도세 중과, 1주택자도 영향이 있나요? 1주택자(비과세 요건 충족 시)는 직접 대상이 아니다. 다만 다주택자 매물이 줄면서 특정 단지의 거래 가능 물량 자체가 줄어드는 간접 영향은 있다.
Q2. 성북구ㆍ강서구 말고 다음 상승 후보 지역은 어디인가요? 부동산114는 역세권ㆍ대단지ㆍ재건축 추진이라는 세 조건이 겹치는 곳을 상승 주도 지역으로 지목한다. 개별 단지 단위로는 최근 3개월 실거래가 추이를 직접 확인하는 것이 가장 정확하다.
Q3. 세법 개정안 발표는 언제쯤인가요? 통상 7월 말 세법 개정안이 공개되는 만큼, 보유세ㆍ거래세 조정 방향이 확정되는 시점 전후로 매물 출회 여부가 갈릴 것으로 예상된다.
지금 시장은 "오른다"와 "매물이 없다"가 동시에 맞는 국면이다. 내가 관심 있는 단지가 어느 쪽에 속하는지는 직접 상담을 통해 확인하는 편이 가장 빠르다.