서울 아파트 매물 6만1천 건대, 양도세 중과 두 달째 신고가는 왜 계속 나올까
마곡이나 신길 재건축 단지의 실거래가 알림을 받고 두 번 놀라는 사람들이 있다. 매물은 확실히 줄었다는데, 신고가 거래 소식은 오히려 심심찮게 들려오기 때문이다. 다주택자 양도소득세 중과가 재개된 지 두 달, 서울 아파트 시장에서 실제로 무슨 일이 벌어지고 있는지, 그리고 7월부터 새로 규제지역에 묶인 지역은 무엇이 달라지는지 정리했다.
매물은 줄었는데, 신고가는 왜 계속 나올까
지난 5월 9일을 기점으로 4년 가까이 유지되던 다주택자 양도세 중과 유예가 종료됐다. 5월 10일부터는 규제지역 내 주택을 파는 다주택자에게 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산되는 중과세율이 다시 적용되고 있다.
효과는 매물 통계에 바로 나타났다. 중과 시행 직전 약 8만 건까지 늘었던 서울 아파트 매물은 현재 6만1천여 건 수준으로 줄었고, 45월 8,500건을 웃돌던 거래량도 6월 들어 월 평균 수준인 5,5006,000건대로 내려앉았다. 표면적으로는 관망 국면이다.
문제는 핵심지다. 세 부담이 커진 다주택자들이 매도를 서두르기보다 상대적으로 차익이 적은 중저가 주택부터 정리하면서, 강남·마포·용산·성동 등 선호 지역에서는 오히려 매물이 자취를 감추는 '매물 잠김' 현상이 심해지고 있다. 실제로 최근 전용 84㎡ 기준 강서구 마곡수명산파크1단지는 13억9,500만원, 성북구 래미안세레니티는 13억4,000만원에 신고가를 새로 썼다. 매물은 줄고 남은 매물의 눈높이는 오히려 올라가는 셈이다.
7월 신규 규제지역 3곳, 뭐가 달라지나
국토교통부는 지난 6월 29일 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 투기과열지구·조정대상지역으로 신규 지정했다. 효력은 7월 1일부터이며, 경기도는 같은 세 지역을 토지거래허가구역으로도 묶어 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 적용한다.
동탄구와 기흥구는 반도체 산업 확대와 GTX-A 등 교통 호재가 맞물려 상승세가 두드러졌던 지역이고, 구리시는 서울과 맞닿은 입지 덕에 역세권 수요가 꾸준했다. 규제지역으로 묶이면서 주담대 LTV는 기존 70%에서 40%로 낮아지고, 청약 재당첨 제한과 분양권 전매 제한이 새로 적용된다.
8월 세법 개정안까지, 남은 변수
정부는 부동산 세제 개편을 담은 세법 개정안 발표를 예고했지만, 아직 확정된 내용은 없다. 종합부동산세는 세율 인상보다 공정시장가액비율(현행 60%)을 시행령으로 단계적으로 올리는 방식이, 양도세는 보유기간보다 실거주 기간에 혜택을 몰아주는 개편이 거론되는 정도다.
발표 전까지는 매수자의 관망세와 매도자의 매도 시점 저울질이 동시에 이어질 가능성이 높다. 특히 거주기간이 짧은 비거주 1주택자와 고가주택 보유자를 중심으로, 세 부담 변화를 확인한 뒤에 움직이려는 흐름이 뚜렷해질 전망이다.
Q&A
Q. 양도세 중과, 구체적으로 세율이 어떻게 되나요? 규제지역 내 주택을 파는 다주택자에 한해 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산된다. 비규제지역 주택이나 1주택자는 해당하지 않는다.
Q. 동탄구·기흥구·구리에서 청약을 준비 중이라면 뭘 확인해야 하나요? 1순위 자격 요건 강화, 민영주택 가점제 적용 비율 상승, 재당첨 제한을 먼저 확인해야 한다. LTV가 40%로 낮아진 만큼 자금 계획도 다시 짜야 한다.
매물은 줄고 규제지역은 늘었지만, 그 안에서도 신고가는 계속 나오고 있다. 지금 매수·매도 타이밍을 고민 중이라면 세 부담과 대출 한도부터 먼저 짚어보는 게 순서다.