다주택자 양도세 중과 두 달, 서울 아파트 매물 6만건대인데 신고가는 왜 이어질까
매물은 두 달 새 10% 넘게 줄었는데, 신고가는 오히려 갱신되고 있다. 부동산114 AI 시세 조사에 따르면 7월 2주 전국 아파트 매매가격은 0.14% 올랐고, 서울은 0.16%, 경기·인천은 0.19% 상승하며 수도권 전체가 0.17% 오르는 흐름을 이어갔다. 다주택자 양도소득세 중과가 재개(5월 9일)된 지 두 달이 지난 지금, 서울 아파트 시장은 '숨 고르기'라는 말이 무색할 만큼 신고가 거래가 잇따르고 있다.
매물은 줄고, 신고가는 늘고 — 서울 시장의 두 얼굴
양도세 중과 재개 직전인 5월 8일 6만9,175건에 달했던 서울 아파트 매물은 한 달 만인 6월 5일 6만1,926건으로 10.5%(7,249건) 줄었다. 자치구별로는 서초구(-18.7%), 강동구(-16.6%), 노원구(-16.3%) 등 8개 구에서 매물이 두 자릿수 비율로 감소했다. 세 부담을 피하려 중과 시행 전 급매·증여로 처분을 서두르던 다주택자들이, 이후에는 오히려 매물을 거둬들이며 '버티기'로 돌아선 결과다.
매물 잠김 속에서도 15억원 이하 구축 아파트를 중심으로는 가격 키 맞추기가 뚜렷하다. 전용 84㎡ 기준 강서구 '마곡수명산파크1단지'는 13억9,500만원, '강변한솔솔파크'는 13억7,000만원에 각각 신고가를 새로 썼다. 성북구 '래미안세레니티'도 13억4,000만원에 최고가로 거래됐고, 동대문구 '이문대우'는 처음으로 10억원 선에 손바뀜했다. 압구정 현대아파트처럼 오래전부터 대표 단지로 자리 잡은 곳들의 시세가 크게 흔들리지 않는 배경에도, 실거주 수요와 세 부담 회피 심리가 동시에 깔려 있다는 분석이다.
화성동탄·용인기흥·구리, 규제지역 추가 — 청약 문턱도 높아진다
국토교통부는 지난 6월 29일 주거정책심의위원회를 거쳐 경기 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 투기과열지구 및 조정대상지역으로 신규 지정했다. 효력은 7월 1일부터 발생했고, 경기도는 같은 세 지역의 아파트 거래에 한해 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 추가 지정했다. 반도체 산업 기대감과 GTX-A 개통 기대가 맞물린 동탄·기흥, 서울 접근성이 꾸준히 부각된 구리까지, 이른바 '풍선효과' 지역이 차례로 규제망에 들어온 셈이다.
규제지역으로 묶이면 가장 크게 체감되는 변화는 대출이다. 주택담보대출 LTV는 비규제지역 기준 70%에서 규제지역 기준 40%로 낮아진다. 청약 시장도 영향을 받는다. 민영주택은 전용면적별 가점제 적용 비율이 높아지고, 1순위 청약 자격 요건이 강화되며, 당첨 이력이 있으면 재당첨 제한 기간이 새로 적용된다.
규제지역 지정 전후, 무엇이 달라지나
| 구분 | 비규제지역(기존) | 규제지역(7월 1일부터) |
|---|---|---|
| 주담대 LTV | 70% | 40% |
| 토지거래허가 | 미적용 | 아파트 거래 한정 적용(~2027.12) |
| 청약 1순위 요건 | 완화 | 강화(가점제 비율 ↑) |
| 재당첨 제한 | 미적용 | 적용 |
8월 세제개편, 관전 포인트는 '실거주 기간'
이달 말 발표될 세법 개정안도 변수다. 구윤철 경제부총리는 최근 부동산 세제 개편안을 7월 말 발표하겠다고 밝혔고, 김용범 정책실장도 "보유세·거래세 등 세제 전반의 합리적 개선안을 검토 중"이라며 발표 시점을 7월 말~8월 초로 제시했다. 거론되는 방향은 '보유 기간'보다 '실거주 기간'에 세제 혜택을 몰아주는 쪽이다. 아직 확정된 내용은 없지만, 거주기간이 짧은 비거주 1주택자나 고가주택 보유자를 중심으로 세 부담 변화를 확인한 뒤 매도 여부를 정하려는 관망세는 당분간 이어질 가능성이 크다.
Q&A
Q. 화성동탄·용인기흥·구리 규제지역 지정, 이미 계약한 사람도 적용되나요? A. 투기과열지구·조정대상지역 지정 효력은 7월 1일 이후 신규 대출·청약 신청분부터 적용되는 것이 원칙이다. 지정 이전에 계약을 마친 기존 대출·분양 계약자는 통상 소급 적용을 받지 않는다.
Q. 양도세 중과 대상은 정확히 누구인가요? A. 조정대상지역 내 2주택 이상 다주택자가 해당 주택을 양도할 때 기본세율에 중과세율이 추가로 붙는 방식이다. 정확한 세 부담은 보유 주택 수, 지역, 보유·거주 기간에 따라 달라지므로 개별 시뮬레이션이 필요하다.
매물은 줄고, 규제지역은 늘고, 8월엔 세제까지 바뀐다. 지금 서울·수도권 아파트 매수·매도를 저울질하고 있다면, 발표 전 마지막 점검이 필요한 시점이다.