다주택자 양도세 중과 두 달, 서울 아파트 관망세 속 신고가 행진 정리
보유한 아파트를 지금 팔아야 할지, 조금 더 버텨야 할지 고민하는 다주택자가 늘고 있다. 지난 5월 9일 양도소득세 중과 유예가 종료된 지 두 달이 지났지만, 서울 아파트 시장은 여전히 매도자와 매수자 모두 눈치를 보는 국면이다. 그런데 정작 가격은 내려가지 않고 있다. 매물은 줄고 거래는 잠잠한데, 신고가는 계속 나오는 이 흐름을 어떻게 봐야 할까. 특히 이달 말 나올 세법 개정안에 따라 다주택자와 비거주 1주택자의 셈법이 크게 갈릴 수 있는 만큼, 지금 흐름을 숫자로 짚어볼 필요가 있다.
매물은 줄고 거래는 관망, 그런데 상승세는 여전
부동산114(www.r114.com) 조사에 따르면 7월 2주 전국 아파트 매매가격은 0.14% 올랐다. 서울(0.16%)과 수도권(0.17%)도 상승을 이어갔지만, 6월 3주 0.25%, 7월 1주 0.19%, 7월 2주 0.14%로 3주 연속 오름폭이 줄었다. 상승은 유지하되 속도만 완만해지는 흐름이다.
배경에는 양도세 중과 재개가 있다. 중과세 시행 직전 8만 건까지 쌓였던 서울 아파트 매물은 현재 6만1천여 건 수준으로 줄었고, 지난 45월 8,500건을 웃돌았던 거래량도 6월에는 월 평균 수준인 5,5006,000건대에 그칠 전망이다. 매도자는 세 부담 때문에 던지지 않고, 매수자는 이달 말 나올 세법 개정안을 지켜보며 움직이지 않는 셈이다.
그래도 신고가는 나온다 — 주인공은 15억 이하 구축
거래량이 줄었다고 가격까지 눌리는 건 아니다. 오히려 15억원 이하 구축 아파트를 중심으로 신고가 거래가 이어지고 있다. 서초구 소재 준공 20년 차 단지의 전용 84㎡는 13억9,500만원에, 인접 단지도 13억7,000만원에 손바뀜하며 나란히 최고가를 다시 썼다. 성북구의 한 단지 역시 13억4,000만원으로 신고가를 기록했고, 동대문구에서는 한 단지가 처음으로 10억원 선에 진입했다.
업계에서는 이를 '가격 키 맞추기'로 설명한다. 상급지에서 신고가가 나오면 인근 구축이 그 가격을 뒤따라가며 맞추는 흐름이다. 거래량 자체는 줄었지만 실수요자가 원하는 학군·역세권 입지의 구축 매물은 여전히 희소하다는 뜻으로 해석할 수 있다. 매수 타이밍을 저울질하는 실수요자라면 거래량 감소를 '가격 하락 신호'로 곧바로 해석하기보다, 어떤 입지에서 신고가가 나오고 있는지부터 확인하는 편이 안전하다.
| 구분 | 6월 3주 | 7월 1주 | 7월 2주 |
|---|---|---|---|
| 전국 매매 | 0.25% | 0.19% | 0.14% |
| 서울 매매 | 0.29% | 미공개 | 0.16% |
| 전국 전세 | 0.26% | 미공개 | 0.17% |
| 서울 전세 | 0.32% | 미공개 | 0.19% |
7월 1주는 전국 매매 수치만 공개됐다.
전세는 다른 속도로 뛴다
매매보다 눈여겨봐야 할 쪽은 전세다. 7월 2주 서울 전세가격은 0.19% 올랐고, 6월 3주에는 0.32%로 최근 1년간 주간 기준 최고 상승률을 찍었다. 입주 물량 감소가 겹치면서 전셋값 상승 압력은 쉽게 꺾이지 않는 모양새다. 실제로 2026년 7월 전국 아파트 입주 예정 물량은 1만5,646가구로, 동월 기준 최근 10년 내 최저 수준이다.
전세난은 월세 시장도 밀어 올리고 있다. 2026년 5월 서울 아파트 월세가격지수는 연초 대비 2.76%, 전년 동월 대비로는 6.86% 상승해 전국(3.54%)과 수도권(4.80%) 상승률을 모두 웃돌았다. 전세대출 규제가 추가로 강화되면 반전세·월세로 밀려나는 수요가 더 늘어날 수 있다.
이달 말 세법 개정안이 분수령
시장의 시선은 결국 이달 말 나올 세법 개정안에 쏠려 있다. 현재 논의되는 방향은 '보유기간'보다 '실거주 기간'에 혜택을 몰아주는 구조로, 다주택자와 비거주 보유자의 부담이 커지고 실거주 1주택자는 상대적으로 보호받을 가능성이 거론된다. 조정대상지역 다주택자 양도세 중과는 2주택자 기본세율(6~45%)에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산되는 구조여서, 보유 주택 수에 따라 체감 부담 차이가 크다. 거주기간이 짧은 비거주 1주택자와 고가주택 보유자일수록, 개정안 발표 이후 매도 시점을 다시 저울질할 것으로 보인다.
Q&A
Q. 다주택자인데 지금 팔아야 하나요? 매물이 줄었다고 지금 서둘러 던질 필요는 없다. 다만 거주기간이 짧은 비거주 1주택자나 고가주택 보유자라면, 이달 말 세법 개정안에서 실거주 요건이 어떻게 반영되는지 확인한 뒤 매도 시점을 정하는 편이 유리하다.
Q. 전세 낀 매물은 앞으로도 계속 늘어날까요? 입주 물량이 동월 기준 10년래 최저인 만큼 전셋값 상승 압력은 당분간 이어질 가능성이 크다. 전세대출 규제가 추가로 강화되면 반전세·월세로 갈아타는 수요가 늘면서 월세가격도 함께 오를 수 있다.
양도세 중과, 입주 물량 감소, 세법 개정안까지 겹치며 서울 아파트 시장은 그 어느 때보다 변수가 많다. 보유 주택 수와 거주 기간에 따라 유불리가 크게 갈리는 시점인 만큼, 개별 상황에 맞는 진단이 필요하다면 상담을 통해 매도·매수 타이밍을 함께 점검해보길 권한다.