마포구 전세 갱신 앞두고 갈아타기 고민이라면, 2026년 대출 한도부터 확인하세요
얼마 전 도서관에서 빌려온 책 한 권을 다 읽고 나서 며칠째 머릿속이 복잡하다.
'전세금 올려주긴 지쳐서 실거주 한 채 샀다'는 저자의 문장이 계속 맴돈다. 나도 다르지 않아서다. 재계약 시즌마다 집주인 연락을 기다리는 그 기분, 겪어본 사람은 안다. 마포에서 임장을 다시 시작하겠다고 새해에 적어둔 목표도 사실 같은 이유였다. 3월부터 시작한다고 나 스스로와 약속했는데, 이제는 정말 숫자로 확인할 시간이 된 것 같다.
전세 재계약, 이번에도 오를 확률이 높다
최근 통계를 보면 서울 아파트 전세 갱신 계약 중 **88.9%**가 기존보다 보증금이 오른 채로 재계약됐다. 열 집 중 아홉 집이 오른 금액에 도장을 찍었다는 뜻이다.
그런데 흥미로운 건 따로 있다. 갱신청구권을 실제로 행사한 비율은 2026년 5월 기준 **45.9%**로, 올해 1~4월 평균(53.1%)보다 오히려 낮아졌다. 5% 상한을 걸어도 소용없다고 판단하고, 아예 갱신을 포기하고 이사나 매수 쪽으로 방향을 트는 세입자가 늘고 있다는 신호로 읽힌다. 나만 이런 고민을 하는 게 아니었다.
갈아타기 전에 대출 한도부터 다시 계산해야 하는 이유
여기서 발목을 잡는 게 스트레스 DSR 3단계다. 연소득 1억원 기준 변동금리 대출자의 한도가 기존 6억 5,800만원에서 5억 5,600만원으로, 약 1억 2,000만원이 그냥 줄었다. 작년에 계산기 두드려봤던 숫자를 그대로 믿으면 안 되는 이유다.
여기에 수도권·규제지역 주택구입목적 주담대는 주택가격(시가)에 따라 한도가 아예 나뉜다.
| 주택가격(시가) | 대출 한도 |
|---|---|
| 15억원 이하 | 6억원 |
| 15억원 초과 ~ 25억원 이하 | 4억원 |
| 25억원 초과 | 2억원 |
이 개편은 10월 16일부터 시행됐고, 생활안정자금 목적 주담대는 이번 규제 적용 대상이 아니라는 점, 이주비·중도금 대출도 규제 대상이 아니라는 점은 금융위원회가 별도로 안내하고 있다. 이 부분을 모르고 있다가 계약 직전에 한도가 안 나온다는 걸 알게 되는 경우를 실제로 종종 본다.
마포, 숫자로 보면 어떤가
내가 눈여겨보는 마포 쪽만 봐도 체감이 다르다. 합정동은 2025년 기준 평당가가 4,759만원으로 전년 대비 23.4% 올랐다. 전세를 끼고 들어가느냐, 실거주로 바로 매수하느냐에 따라 필요한 현금 흐름이 완전히 달라지는 구간이다.
Think. 임장을 다니기도 전에 대출 한도부터 막혀버리면, 발품은 다 헛수고가 된다. 순서를 바꿔야 한다. 한도 계산 → 예산 구간 확정 → 그다음 임장이다.
그래서 지금 뭘 먼저 해야 할까
책에서 저자도 비슷한 말을 했다. 완벽한 때가 아니라 내가 준비된 때에 사면 된다고. 다만 그 '준비'가 구체적으로 뭔지 정리가 안 되길래, 순서를 직접 체크리스트로 만들어봤다.
이 순서를 안 지키고 마음에 드는 단지부터 보러 다니면, 나중에 한도가 안 나와서 계약금을 날리는 상황이 생길 수 있다. 임장은 늘 그다음이다.
Q&A
Q1. 전세 갱신청구권을 안 쓰면 손해인가요? 꼭 그렇지는 않다. 5% 상한 안에서도 시세보다 낮게 조정되는 경우가 있는 반면, 애초에 매수로 방향을 틀 계획이라면 갱신 대신 이사·매수 타이밍을 맞추는 게 더 유리할 수 있다.
Q2. 스트레스 DSR 3단계는 모든 대출에 적용되나요? 변동금리·혼합형 대출에 더 크게 영향을 준다. 고정금리를 선택하면 상대적으로 한도 감소폭이 작으니, 대출 상담 시 금리 유형별로 비교해보는 게 좋다.
Q3. 마포 같은 지역은 지금 매수 타이밍으로 괜찮은가요? 지역 평당가 상승폭만 보고 판단할 문제는 아니다. 내 대출 한도, 전세 만기 시점, 갈아타기 순서를 먼저 맞춘 다음에 단지별 시세를 비교하는 순서를 권한다.
전세 재계약이냐 매수 전환이냐, 결국 답은 내 대출 한도표 안에 있다. 이 숫자만 정확히 짚어도 임장 나가는 발걸음이 훨씬 가벼워질 거다. 비슷한 고민을 하고 계신다면, 상황별 한도 계산부터 같이 짚어드릴 수 있다.