사장님 블로그,
저희가 미리 한 편 써봤어요.

지난주에 후배한테 연락이 왔다.

"형, 저 지금 집 팔아야 돼요?" 노원구에 아파트 한 채 있고, 아이 때문에 부모님 근처 마포 빌라에서 전세로 사는 40대 직장인이다. 세금 뉴스 몇 개 보고 덜컥 겁부터 난 모양이었다.

결론부터 말하면 아직 팔 필요 없다. 다만 지금 뭐가 어떻게 바뀌는지는 정확히 알아야 한다. 이달 안에 이 판이 실제로 뒤집힐 예정이기 때문이다.

토론회는 끝났다, 진짜는 지금부터다

지난 14일 기획재정부가 연 '부동산 세제 국민의견 경청 토론회'는 사실 예고편이었다. 진짜는 오는 23일 이재명 대통령 주재 토론회다. 정부는 여기서 나온 의견을 종합해 이르면 7월 말, 늦어도 8월 초에 세제 개편안을 확정 발표할 계획이다.

방향은 이미 상당 부분 정해져 있다. 종부세는 주택 수가 아니라 보유가액 기준으로, 1주택자 공제는 실거주 중심으로 바뀐다. "몇 채냐"에서 "얼마냐"로 과세 프레임 자체가 넘어가는 셈이다.

종부세, 세율보다 이 숫자를 봐야 한다

정작 시장이 주목해야 할 건 세율 인상이 아니라 공정시장가액비율이다. 지금은 60%인데, 이걸 시행령으로 80%나 95%까지 올리는 방안이 유력하게 거론된다.

숫자로 보면 체감이 안 될 수 있는데, 서초구 한남더힐 같은 초고가 단지는 이번 상향만으로 세대당 보유세가 1,000만 원 넘게 뛴다는 분석도 나왔다. 세율은 그대로인데 계산의 '분모'만 올려도 이 정도 차이가 난다.

장특공, '보유'에서 '거주'로 넘어간다

양도세 장기보유특별공제(장특공)도 손을 본다. 지금까진 그냥 오래 갖고만 있어도 최대 80% 공제를 받았는데, 앞으로는 거주 기간이 기준이 된다. 최소 2년은 살아야 공제가 시작되고, 오래 살수록 공제율이 올라가는 구조로 재설계되는 중이다.

문제는 우리 후배 같은 사람들이다. 집은 노원구에 있는데 부모님 봉양과 아이 육아 때문에 마포 전세를 못 벗어난다. 투기와는 거리가 먼데, 통계상으로는 '비거주 1주택자'로 잡힌다.

정부도 이 부분은 인지하고 있다. 청와대 정책실장이 "직장 등 불가피한 사유로 비거주 1주택자가 된 경우 피해 보지 않도록 의견을 수렴하겠다"고 밝힌 게 그 방증이다. 다만 구제 조건이 어디까지일지는 아직 확정되지 않았다.

갈아타기는 더 까다로워졌다

비거주 1주택자 입장에서 더 골치 아픈 건 따로 있다. 세를 낀 매물을 사서 나중에 실거주 유예를 받으며 갈아타는 방식이 사실상 막힌다는 점이다. 국토부는 "비거주 1주택자가 갈아타기 목적으로 실거주 유예를 악용하는 걸 막기 위한 조치"라고 설명한다.

취지는 이해하지만, 이러면 실수요자마저 이러지도 저러지도 못하는 상황에 놓인다. 집을 팔아도 살 집을 못 구하고, 갖고 있자니 세금은 는다.

그래서 지금은 뭘 해야 하나

발표 전이라고 손 놓고 있을 때는 아니다. 지금 시점에서 확인할 건 셋이다. 내 주택이 공정시장가액비율 인상 시나리오에서 종부세 대상 구간에 새로 들어가는지, 실거주 요건이 몇 년으로 정해질지, 그리고 비자발적 비거주 사유가 구제 대상에 들어가는지. 이 세 가지에 따라 매도 타이밍과 갈아타기 순서가 완전히 달라진다.

Q&A

Q1. 종부세 개편, 언제부터 실제로 적용되나요? 공정시장가액비율은 시행령 개정 사안이라 국회 통과 없이도 하반기 조정이 가능하다. 다만 정부는 시장 충격을 고려해 단계적 적용을 검토 중이다.

Q2. 비거주 1주택자인데 지금 집을 파는 게 나을까요? 사유가 직장·간병·자녀교육처럼 불가피한 경우라면 구제 방안이 나올 가능성이 있어 성급한 매도보다 8월 초 확정안을 먼저 확인하는 게 낫다.

Q3. 장특공 거주 요건, 이미 거주 중이면 소급 인정되나요? 현재까지 거론되는 안은 시행일 이후 거주기간부터 산정하는 방식에 가깝다. 다만 최종안에서 경과규정이 붙을 가능성도 있어 확정 발표를 봐야 한다.

세제 개편은 8월 초면 윤곽이 나온다. 내 상황이 어느 시나리오에 걸리는지 지금 미리 짚어두는 사람과, 발표 나오고 나서야 움직이는 사람은 결과가 다를 수밖에 없다. 상황이 복잡하다면 지금 한 번 정리해보는 것도 방법이다.