전세퇴거자금대출 한도 1억원 시대, 수도권 집주인이 보증금 돌려주는 법 (2026년 7월 기준)
전세 계약 만료를 앞두고 은행 창구보다 등기부등본부터 다시 들여다보는 집주인이 늘고 있습니다.
새 세입자가 아직 안 구해졌는데 기존 세입자에게는 보증금을 돌려줘야 하는 그 애매한 몇 주, 예전엔 그냥 담보대출로 메우면 됐는데 요즘은 이야기가 다릅니다.
작년 6월 27일 나온 가계부채 관리방안 이후로 숫자 자체가 바뀌었기 때문입니다. 저는 이 변화를 세 가지 숫자로 정리해서 보시길 권합니다. 한도, 사고율, 그리고 이번 달 나온 새 제도입니다.
전세퇴거자금대출, 한도가 왜 1억원으로 묶였나
전세퇴거자금대출은 집주인이 자기 집을 담보로 잡고, 나가는 세입자의 보증금을 돌려줄 자금을 마련하는 주택담보대출입니다.
문제는 2025년 6월 27일 시행된 가계부채 관리 강화 방안부터입니다. 수도권과 규제지역 주택은 이 대출 한도가 1억원으로 크게 줄었습니다.
예전에는 집값과 소득만 맞으면 수억원대까지도 검토됐던 것과 비교하면 체감 폭이 상당합니다. 실제로 최근 올라온 관련 글에서도 "한도가 부족할 때 특판 상품을 비교해야 한다"는 이야기가 나올 정도로, 요즘은 첫 상담에서 원하는 한도가 그대로 나오는 경우가 드뭅니다.
1억원 넘게 받는 예외 조건, 두 가지뿐입니다
다만 무조건 1억원에 묶이는 건 아닙니다. 예외가 두 갈래로 정리됩니다.
첫째, 새 세입자가 이미 정해진 경우입니다. 신규 세입자의 보증금으로 기존 대출을 상환하는 조건이면서, 특례 전세보증금 반환보증보험에 가입하면 1억원을 넘겨 받을 수 있습니다.
둘째, 새 세입자가 아직 없는 경우입니다. 이때는 집주인이 대출 실행 후 1개월 이내에 그 집으로 전입하고, 2년 이상 실거주해야 한다는 조건이 붙습니다.
여기에 더해 전세대출 자체의 보증비율도 90%에서 80%로 강화되면서 금융사들의 심사도 예전보다 깐깐해졌고, 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출 한도도 2억원으로 일원화됐습니다. 숫자만 보면 복잡하지만, 결국 "예전 기준으로 상담받으면 안 된다"는 한 문장으로 요약됩니다.
보증사고 통계로 보면, 지금이 나쁜 시기는 아닙니다
역설적으로 사고 통계는 좋아지고 있습니다. HUG(주택도시보증공사) 집계를 보면 2025년 전세보증금 반환보증 사고는 6,677건으로, 2024년 20,941건 대비 68.1% 감소했습니다.
다만 5년 누적(2020~2024년)으로 보면 사고 5만941건, 금액으로 11조원이 넘습니다. 경기·서울·인천 순으로 피해가 컸다는 점도 눈여겨볼 부분입니다. 한도가 줄고 심사가 촘촘해진 대신 사고율은 꺾이는 흐름이라, 지금 대출을 준비하는 집주인 입장에서는 "받기는 더 까다롭지만 시장 자체는 안정 쪽으로 가고 있다"고 읽는 게 맞습니다.
이번 달 새로 나온 카드, 안심신탁
7월 14일 정부가 발표한 2026년 하반기 경제성장전략에는 전세보증금을 집주인 개인 계좌가 아니라 HUG 내 **전월세안정화기구(가칭)**가 직접 맡아 관리하는 **'안심신탁사업'**이 담겼습니다.
기존에는 등록임대사업자 위주로 논의되던 신탁 방식을 일반 개인 임대인까지 넓히는 방향입니다. 아직 시행 세부안이 나온 단계는 아니지만 방향성만은 분명합니다. 보증금을 둘러싼 반환 리스크를 개인 간 거래에서 공적 관리로 옮기겠다는 것입니다.
집주인 입장에서는 이 신탁 구조가 자리 잡으면 자금 운용의 자유도가 줄어들 수 있다는 뜻이기도 해서, 전세퇴거자금대출을 미리 준비해두는 쪽과 신탁 흐름을 지켜보는 쪽 사이에서 판단이 필요한 시점입니다.
지금 상담 전에 확인해야 할 것
| 구분 | 6.27 대책 이전 | 현재(2026년 7월 기준) |
|---|---|---|
| 수도권·규제지역 한도 | 시세·소득 따라 수억원대 검토 | 원칙 1억원, 예외 시 초과 |
| 전세대출 보증비율 | 90% | 80% |
| 1주택자 전세대출 한도(수도권) | 개별 심사 | 2억원 일원화 |
| 임대사업자 주담대 LTV | 완화 기조 | 0%(보증금 반환 목적 예외) |
표에서 보듯 예전 상담 기억만으로 움직이면 한도부터 어긋납니다. 담보주택 시세, 기존 대출 잔액, 반환할 보증금 규모, 신규 세입자 여부를 먼저 정리한 뒤 상담을 받으시길 권합니다.
Q&A
Q1. 전세퇴거자금대출과 일반 주택담보대출은 뭐가 다른가요? 목적이 '보증금 반환'으로 특정된 상품이라 서류와 심사 항목이 다르고, 새 세입자 여부에 따라 한도 예외 조건이 별도로 적용된다는 점이 가장 큰 차이입니다.
Q2. 한도가 1억원으로 부족하면 다른 방법이 없나요? 신규 세입자의 보증금으로 상환하는 조건이거나 집주인 실거주 요건을 충족하면 1억원을 초과해 검토될 수 있고, 금융사별 특판 상품 운영 여부도 함께 비교해볼 만합니다.
Q3. 안심신탁이 시행되면 지금 대출 계획은 바뀌나요? 아직 세부 시행안 발표 전 단계라 당장 바뀌는 것은 없지만, 신탁 구조가 자리 잡으면 보증금 운용 방식 자체가 달라질 수 있어 미리 흐름을 확인해두는 편이 안전합니다.
정리하면 전세퇴거자금대출은 한도는 줄고 조건은 늘었지만, 사고율은 낮아지고 제도는 더 촘촘해지는 중입니다. 본인 상황이 예외 조건에 해당하는지, 지금 시세로 얼마까지 가능한지는 숫자로 정리한 뒤 상담을 받아보시길 권해드립니다.