은마아파트 재건축 분담금 4억~12억 공개, 내 단지는 얼마 나올까
장마가 잠깐 그친 오후, 대치동을 지나다 은마아파트 단지 안쪽에 커다랗게 걸린 현수막을 봤습니다. "사업시행계획 인가 완료 축(祝)". 23년을 끌어온 재건축이 드디어 다음 단계로 넘어갔다는 소식이었는데, 정작 걸음을 멈추게 한 건 현수막 옆에서 만난 주민 한 분의 말이었습니다. "인가 났다고 좋아할 일만은 아니에요, 분담금 얼마 나올지가 더 걱정이지."
실제로 최근 저희 블로그에서도 재건축 분담금과 부담금의 개념 차이를 다룬 적이 있는데요, 이번에는 개념 설명을 넘어서 실제로 얼마가 나왔는지, 왜 이렇게까지 불어났는지를 은마아파트라는 구체적인 사례로 짚어보려 합니다.
은마아파트, 23년 만에 사업시행계획 인가
강남구청은 지난 7월 2일 대치동 은마아파트의 사업시행계획을 인가했습니다. 대지면적 24만 3,552.6㎡에 지하 6층~지상 49층, 29개 동 총 5,850세대 규모로 탈바꿈하는 계획이며, 이 중 공공임대 909세대·공공분양 195세대가 포함됩니다. 2003년 재건축 논의가 시작된 지 23년 만의 진전으로, 조합은 2028년 착공을 목표로 잡고 있습니다.
그래서 분담금은 얼마나 나왔나
가장 궁금한 건 역시 숫자입니다. 은마아파트 조합원 분담금은 전용 84㎡(34평형) 기준 4억 7,000만 원, 전용 109㎡는 12억 2,000만 원으로 책정됐습니다. 비슷한 시기 사업이 진행 중인 압구정 4구역도 전용 84㎡ 기준 9억 3,385만 원의 분담금이 거론되고 있어, 강남권 재건축 단지들의 분담금 규모가 만만치 않다는 걸 보여줍니다.
| 단지 | 전용면적 | 분담금(추정·확정) |
|---|---|---|
| 은마아파트 | 84㎡ | 약 4억 7,000만 원 |
| 은마아파트 | 109㎡ | 약 12억 2,000만 원 |
| 압구정 4구역 | 84㎡ | 약 9억 3,385만 원 |
분담금은 어떻게 산정되나
앞서 다룬 것처럼 분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액이고, 권리가액은 종전자산 평가액에 비례율을 곱해 나옵니다. 비례율이 낮아지면 권리가액이 줄어 분담금이 커지는 구조인데, 최근에는 총사업비가 늘어날수록 비례율이 떨어지는 흐름이 뚜렷합니다.
왜 눈덩이처럼 불어나는가
한국건설산업연구원에 따르면 2026년 1월 기준 전국 평균 공사비는 3.3㎡당 808만 원을 넘어섰고, 서울 인기 지역은 976만 원까지 올랐습니다. 건설공사비지수도 133.3으로 전년 동월 대비 1.7% 상승하며 역대 최고 수준을 유지 중입니다. 금리에 따른 금융비용 증가, 설계 변경까지 겹치면 조합원 입장에서는 처음 안내받은 금액과 최종 고지서 사이의 간극이 커질 수밖에 없습니다.
재초환(부담금)까지 따로 챙겨야 한다
분담금과 별개로, 초과이익이 조합원 1인당 8,000만 원을 넘으면 재건축초과이익환수제(재초환)에 따른 부담금도 부과됩니다. 다만 2024년 3월 개정으로 1주택 장기보유자는 감면을 받는데, 6년 이상 보유 시 10%, **20년 이상 보유 시 최대 70%**까지 낮아지고, 60세 이상은 납부 유예도 가능합니다.
공사비가 10% 이상 늘어난 경우에는 한국부동산원 검증이 의무화되어 있으니, 조합원 총회 의결 없이 증액된 금액이라면 산정 근거부터 따져볼 필요가 있습니다.
Q&A
Q1. 은마아파트 분담금, 지금 확정된 금액인가요? 사업시행계획 인가 단계의 추정치이며, 관리처분계획 인가 시점에 다시 확정됩니다. 공사비·금리 변동에 따라 달라질 수 있습니다.
Q2. 재건축 분담금과 재초환 부담금을 둘 다 내야 하나요? 네, 성격이 다른 별개의 금액이라 조건에 해당되면 둘 다 부과될 수 있습니다. 다만 재초환은 1주택 장기보유·고령자 감면이 적용됩니다.
Q3. 분담금이 갑자기 크게 오르면 이의 제기가 가능한가요? 관리처분계획 변경 인가나 총회 의결 없이 징수된 금액은 부당이득 반환 청구 대상이 될 수 있어, 증액 사유와 절차의 적법성을 확인하는 것이 우선입니다.
같은 재건축이라도 단지 위치, 비례율, 공사비 협상 결과에 따라 분담금은 몇 배씩 차이가 납니다. 내 조합의 상황에 맞춰 숫자를 직접 짚어보고 싶으시다면 편하게 상담 남겨주세요.