양평동 신동아 vs 당산현대3차, 준공업지역 재건축 용적률 400% 시대 사업성 비교
여의도로 출퇴근하며 양평동을 지나다니는 분들이라면 요즘 부쩍 이상한 걸 느꼈을 것이다. 공장과 저층 소규모 아파트가 뒤섞여 있던 준공업지역 골목마다 재건축 현수막이 걸리고 있다는 것. 별거 아닌 것 같지만, 이건 서울시가 최근 준공업지역 공동주택 법적상한용적률을 400%까지 열어주면서 벌어진 변화다. 그리고 그 변화의 한복판에 영등포구 양평동 신동아와 당산현대3차가 있다.
두 단지 모두 같은 준공업지역, 같은 400% 용적률 카드를 쥐었지만 사업 속도는 완전히 다르다. 왜 하나는 올해 사업시행인가를 노리고 다른 하나는 정비구역 지정 단계에 머물러 있는지, 그 격차가 투자금에는 어떻게 반영되는지 숫자로 뜯어본다.
왜 지금 영등포 준공업지역인가
서울시는 2024년 발표한 '서남권 대개조' 구상의 후속 조치로 그동안 주거지역에만 적용해온 **법적상한용적률 400%**를 준공업지역 정비사업에도 확대 적용하기로 했다. 그 결과 현재 서울 내 준공업지역 32개 단지, 약 2만 7,000가구 규모의 사업이 속도를 내고 있다. 첫 적용 사례인 도봉구 삼환도봉아파트는 용적률이 250%에서 343%로 오르면서 세대수가 660세대에서 993세대로 늘었고, 세대당 평균 추정 분담금은 4억 3천만원에서 2억 6천만원으로 줄었다. 준공업지역이라는 이유로 저평가됐던 단지들의 사업성이 실제로 개선되고 있다는 뜻이다.
신동아 vs 당산현대3차, 진행 속도가 다르다
1982년 입주한 495세대의 양평동 신동아는 2025년 1월 환경영향평가를 시작으로 정비계획변경과 통합심의를 약 15개월 만에 끝냈다. 용적률 399.99%, 최고 49층 777세대(공공임대 약 203세대 포함)로 지어질 예정이며, 하반기 사업시행인가를 목표로 하고 있다.
반면 1988년 입주한 당산현대3차는 2026년 6월 서울시 도시계획위원회 수권분과위에서 정비계획안이 수정가결되며 최고 46층 734세대, 용적률 **399.66%**를 확정받았다. 다만 정비구역 지정 절차가 착수 후 1년 4개월째 진행 중으로, 신동아 대비 최소 한 단계 이상 뒤처져 있다. 현황용적률 인정과 사업성 보정계수 적용으로 허용용적률이 230%에서 250%로 올라 분양가구가 약 30가구 늘어난 것은 호재지만, 아직 갈 길이 남아있다.
임대주택 비중, 겉보기 용적률에 속으면 안 된다
용적률이 400%까지 올라간다고 해서 그만큼 일반분양이 늘어나는 건 아니다. 현행 제도상 늘어난 용적률의 절반가량은 임대주택으로 지어야 한다. 신동아의 경우 전체 777세대 중 임대주택이 약 203세대로 **전체의 26%**에 달하는데, 아파트 공사비가 임대주택 분양가보다 높게 책정되기 때문에 임대주택을 많이 지을수록 그 손실이 조합원 추가분담금으로 돌아온다. "용적률 400% = 조합원 부담 대폭 감소"라는 단순 도식으로 접근하면 안 되는 이유다.
완공 단지가 알려주는 미래가격 - 영등포자이디그니티
두 단지의 미래가격을 가늠할 참고점은 같은 5호선 라인의 영등포자이디그니티다. 2026년 3월 입주한 이 단지는 전용 59㎡ 분양가 8억 5,900만원, 전용 84㎡ 11억 7,770만원이었지만 현재 입주권은 20억원대에 거래되고 있다. 신동아, 당산현대3차 모두 완공 시점 기준 비슷한 준공업지역 입지, 비슷한 세대수 규모라는 점을 감안하면 이 가격대가 하나의 기준선이 될 가능성이 높다.
| 단지 | 현재 단계 | 참고 시세 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 양평동 신동아 | 통합심의 통과, 사업시행인가 준비 | 26평 매매가 약 15억원 | 하반기 사업시행인가 목표 |
| 당산현대3차 | 정비계획 수정가결, 정비구역 지정 진행 중 | 프리미엄 형성 초기 단계 | 착수 후 1년 4개월 경과 |
| 영등포자이디그니티 | 2026년 3월 입주 완료 | 입주권 20억원대 | 두 단지의 가격 기준선 역할 |
그래서 어디를 먼저 봐야 하나
신동아는 속도가 빠른 만큼 리스크가 낮고, 하반기 사업시행인가가 나오면 프리미엄이 한 단계 더 오를 가능성이 크다. 당산현대3차는 진입 시점의 가격 부담은 덜하지만 남은 절차가 많아 시간이 걸린다. 속도를 살 것인지, 시간을 사서 가격을 아낄 것인지의 문제로 접근하는 게 맞다.
Q&A
Q. 양평동 신동아, 지금 들어가면 늦은 건가요? 통합심의까지 통과한 단계라 불확실성은 크게 줄었지만, 그만큼 가격에도 상당 부분 반영돼 있다. 사업시행인가·이주 등 남은 절차별로 가격이 계단식으로 오르는 경우가 많아 진입 타이밍은 여전히 남아있다.
Q. 당산현대3차는 왜 신동아보다 느린가요? 정비구역 지정 자체가 정비사업의 첫 관문인데, 착수한 지 1년 4개월이 지났지만 아직 이 단계를 통과하지 못했다. 신동아는 이미 정비계획변경과 통합심의까지 마쳤으니 최소 1~2단계는 앞서 있는 셈이다.
Q. 준공업지역 용적률 400% 적용받으면 무조건 좋은 건가요? 아니다. 늘어난 용적률의 절반가량을 임대주택으로 지어야 하기 때문에 겉보기 용적률만큼 일반분양이 늘지 않는 경우가 많다. 단지별로 임대주택 비중과 공사비 대비 분양가 구조를 따져봐야 실제 사업성을 알 수 있다.
준공업지역 재건축은 서울 정비사업의 새로운 축이 됐다. 같은 400% 카드를 쥐었어도 진행 단계와 임대주택 비중에 따라 셈법은 완전히 달라진다. 우리 지역 재건축 단지의 단계와 사업성이 궁금하다면 편하게 문의를 남겨주시면 함께 확인해드리겠다.