래미안원베일리 평당 2억4천, 대출은 6억 묶인 2026년 서울 1급지 계급도
얼마 전에 부동산 계급도 확인한다고 반포, 서초 평당가를 정리했었는데 두 달도 안 돼서 또 숫자가 달라졌다. 대출 규제로 강남권도 숨 고르기 들어갔다는 얘기가 많길래 이번엔 국토부 실거래가랑 최신 규제까지 다시 찾아봤다.
두 달 만에 또 오른 반포
래미안원베일리 전용 59㎡가 지난해 11월 25일 45억원에 거래됐다. 평당으로 계산하면 2억 4,766만원, 국토교통부 기준 올해 1월 28일에 확인된 숫자다. 전세도 만만치 않아서 같은 면적 기준 14억원, 평당 7,705만원까지 올라있었다. 매매가 오르니 전세도 따라 오르는 흐름이 그대로 보인다.
분양가로 봐도 격차는 뚜렷하다. 올해 강남3구 평균 분양가는 평당 7,842만원, 한강 이남 평균은 6,467만원인데 한강 이북은 5,122만원으로 1,345만원이나 차이가 난다. 같은 서울 안에서도 강만 건너면 몸값이 달라지는 셈이다.
계급도, 숫자로 다시 그려봤다
지난번 글에서 짚었던 단지들 위주로 다시 정리해 봤다.
| 지역 | 대표 단지 | 평당가 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 서초구 반포동 | 래미안원베일리 | 2억 4,766만원 | 2025.11 실거래, 국토부 기준 |
| 서초구 반포동 | 래미안퍼스티지 | 2억 1천만원대 | 준공 오래돼도 격차 여전 |
| 송파구 잠실동 | 잠실주공5단지 | 1억 7천만원대 | 재건축 예정, 송파구 내 온도차 큼 |
| 강남3구 | 분양가 평균 | 7,842만원 | 2026년 기준 |
| 한강 이북 | 분양가 평균 | 5,122만원 | 강남권과 1,345만원 격차 |
같은 반포동 안에서도 원베일리와 퍼스티지 사이에 평당 4천만원 가까이 차이가 나고, 송파구는 잠실 안에서도 재건축 여부에 따라 갈린다. 계급도라는 말이 괜히 나온 게 아니다.
토지거래허가구역이 계속 늘어나는 이유
강남·서초·송파·용산 네 개 구는 지난해 10월 1일부터 올해 12월 31일까지, 1년 3개월간 토지거래허가구역으로 재지정됐다. 여기서 끝이 아니라 올해 재지정 대상만 39개소, 약 264만㎡ 규모로 늘었고 성동, 마포, 은평 같은 지역까지 포함됐다. 규제를 풀 줄 알았는데 오히려 범위가 넓어지고 있는 흐름이다.
대출은 6억 원으로 묶였다
작년 6월 28일부터 수도권과 규제지역에서는 주택 구입 목적 주담대가 아무리 비싼 집이어도 최대 6억원까지만 나온다. 생애최초 구입자 LTV도 80%에서 70%로 낮아졌고, 집을 담보로 생활자금 대출을 받을 때도 한도가 1억원으로 묶였다. 대출 만기도 30년으로 제한됐다. 반포 국평 하나 사는데 45억이 필요한 시대에 대출은 6억까지만 나온다니, 결국 현금 있는 사람만 들어갈 수 있는 시장이 되어가는 셈이다.
그래도 오르는 이유
규제가 이 정도인데도 서울 아파트값은 7월 둘째 주 기준 전주 대비 0.30% 올랐다. 강남3구는 확실히 숨 고르기 중이라 서초 0.11%, 강남 0.16%, 송파 0.32%로 상승폭이 줄긴 했는데 그래도 오르는 건 오른다. 대출 막히고 허가구역 늘어나도 살 사람은 사고, 그 사이 1급지와 나머지 지역의 격차는 더 벌어지고 있다.
Q&A
Q. 토지거래허가구역으로 묶이면 전세도 허가받아야 하나요? A. 아니다. 규제 대상은 매매 계약이고 전세 계약 자체는 허가와 무관하다. 다만 매매가 묶이면서 매물이 줄어드는 간접적인 영향은 있다.
Q. 6억 대출 한도, 언제까지 유지되나요? A. 별도 발표 전까지는 수도권·규제지역 전역에 그대로 적용된다. 시장 상황에 따라 조정될 여지는 있지만 아직은 완화 조짐은 없다.
숫자로 다시 확인해보니 규제는 계속 늘고 대출은 계속 줄어드는데 1급지 가격은 그대로거나 오히려 오르고 있다. 나처럼 갈아타기 준비하는 사람이라면 지역별 격차랑 대출 한도부터 미리 계산해보고 움직이는 게 나을 것 같다.