주담대 6억→3억 시대, 마포 전세 탈출 갈아타기 아직 가능할까
전세 계약 만기가 다가올 때마다 똑같은 생각을 한다. '이번엔 얼마나 올려달라고 하실까.' 나도 몇 년 전까지는 2년마다 이삿짐센터 전화번호를 다시 찾아보는 삶이었다. 월세는 더 싫고, 전세는 오르고, 그렇게 버티다가 실거주 한 채를 마련하는 쪽으로 방향을 틀었다. 그런데 2026년 지금은 상황이 또 달라졌다. 집을 사고 싶어도 대출이 안 나오고, 갈아타려 해도 규제가 발목을 잡는다.
최근 서평 코너에서 다뤘던 <이번 생에 영끌은 무섭고 전세금 올려주긴 지쳐서, 실거주 한 채 샀습니다만>도 딱 이 고민에서 출발한 책이었다. 저자와 나의 시작이 비슷했는데, 지금 보면 그 책이 나왔을 때보다 대출 환경은 훨씬 팍팍해졌다. 그래서 오늘은 서평 대신, 실제 수치로 지금 갈아타기가 가능한지 따져본다.
전세대출까지 조여오는 이유
2026년 7월 10일, KB국민은행이 주택담보대출 한도를 6억 원에서 3억 원으로 낮췄다. 지역과 무관하게 전국 적용이고, 신규 접수분부터 바로 시행됐다. 25억 원 초과 초고가 주택은 이미 2억 원 한도라 이번 축소 대상에서는 빠졌지만, 나머지 대다수 실거주 수요자에게는 체감이 크다.
국민은행만의 이야기가 아니다. 4대 은행(국민·신한·하나·우리)이 한 달 사이 새로 승인한 주담대가 6조 4,212억 원으로, 전달보다 6,315억 원 늘었다. 5개월 만에 다시 6조 원을 넘겼다. 문제는 금융감독당국과 조율한 연간 대출 목표치까지 9,500억 원밖에 남지 않았다는 점. 5대 은행 중 세 곳은 이미 목표치를 넘겼다.
여기에 전세대출까지 손을 댄다. 금융위원회는 수도권·규제지역의 전세대출 보증비율을 현재 80~90%에서 70% 안팎까지 낮추는 방안을 추진 중이다. 고액 전세대출은 DSR에 포함시키고, 비거주 1주택자의 전세대출 만기 연장도 제한하는 쪽이다. 갭투자 돈줄부터 끊겠다는 의도지만, 여파는 무주택 실거주자한테도 튄다.
10·15 대책 이후 갈아타기는 정말 막혔나
2025년 10월 15일 나온 부동산 대책 이후로 "이제 갈아타기도 막혔다"는 말이 부동산 커뮤니티마다 돌았다. 실제로 1주택자가 전세로 거주 중이라면, 규제지역 내에서 추가로 집을 사는 순간 기존 전세대출이 즉시 회수된다. 전세대출 자체가 DSR 심사에 반영되니 새 집 대출 한도도 같이 줄어든다. 월세 거주자도 새 집 잔금 전까지 기존 주택을 처분해야 하는 조건이 붙는다.
다만 완전히 문이 닫힌 건 아니다. 2025년 말까지 매수 계약을 완료하면, 기존 세입자의 계약 기간이 끝나는 시점(최대 2년)까지 실거주 의무를 미뤄주는 예외가 있다. 이 조건을 모르고 지나치는 경우가 생각보다 많다.
마포를 기준으로 본 실제 체감 시세
내가 실거주 지역으로 못박아둔 마포를 기준으로 보면 체감이 더 확실하다. 합정동 아파트 평당가는 2025년 기준 4,759만 원으로 전년 대비 23.4% 올랐고, 창전동은 6,331만 원으로 8.8% 상승했다. 전국 아파트값은 한국건설산업연구원 기준 2026년 0.8%, 수도권 2% 오를 전망인데, 마포 같은 인기 지역은 이 평균을 훌쩍 넘겼다.
전세 물량도 마른다. 매물이 줄면서 중개업소마다 "보여줄 전세가 없다"는 말이 나올 정도라, 재계약 시점 요구 금액이 예전보다 훨씬 세졌다는 게 체감된다.
| 구분 | 내용 | 수치 |
|---|---|---|
| 주담대 한도 | KB국민은행, 전국 적용 (2026.7.10~) | 6억→3억 원 |
| 4대은행 주담대 승인 | 전월 대비 증가, 5개월 만에 재돌파 | 6조 4,212억 원 |
| 연간 대출 목표 잔여분 | 4대은행+농협 기준 | 9,500억 원 |
| 전세대출 보증비율 | 수도권·규제지역 추진안 | 80~90%→70%대 |
| 마포 합정동 평당가 | 2025년 기준, 전년 대비 | 4,759만 원(+23.4%) |
| 마포 창전동 평당가 | 2025년 기준, 전년 대비 | 6,331만 원(+8.8%) |
| 2026년 아파트값 전망 | 한국건설산업연구원 | 수도권 +2% |
그래도 갈아타기를 준비한다면 체크할 3가지
첫째, 대환대출인지 신규대출인지부터 확인해야 한다. 대출금을 증액하지 않는 대환·재대출은 이번 한도 축소 영향을 받지 않는다.
둘째, 전세대출이 남아있는 상태에서 매수를 저지르지 말 것. 규제지역에서는 전세대출이 즉시 회수되는 조건이 많다. 매수 계약과 전세대출 상환 시점을 맞춰야 자금 계획이 무너지지 않는다.
셋째, 연말 예외 조항을 기한 안에 챙길 것. 올해 안에 매수 계약을 마무리하면 세입자 계약 만료 시점까지 실거주 의무를 미룰 수 있다. 놓치면 잔금 전 기존 집 처분이라는 훨씬 빡빡한 조건으로 넘어간다.
그래서, 지금이 살 때인가
정답은 없다. 다만 대출 문이 좁아질수록 준비된 사람만 그 틈을 통과한다. 가용자금, 전세대출의 DSR 반영 여부, 매수 계약 타이밍 — 이 세 가지를 숫자로 정리해두지 않으면 은행 창구마다 다른 답을 듣게 된다.
Q&A
Q1. 전세대출 있는데 집을 먼저 사도 되나요? 규제지역이라면 매수 시점에 기존 전세대출이 즉시 회수될 수 있다. 매수 전에 은행에 처리 방법을 꼭 확인해야 한다.
Q2. 국민은행 주담대 한도 축소, 다른 은행도 따라가나요? 전 은행 공식 발표는 아니지만, 가계대출 총량 관리 압박 속에 다른 은행도 한도 축소에 나설 가능성이 거론된다.
Q3. 마포처럼 오른 지역은 지금 들어가기엔 늦은 건가요? 진입 부담은 크지만, 대출 구조와 매수 타이밍만 맞으면 갈아타기 자체가 불가능한 건 아니다. 지역보다 개인의 자금 계획이 먼저다.
전세금은 오르고 대출 문은 좁아지는 지금, 막연히 버티기보다 내 상황에 맞는 숫자부터 짚어보는 게 먼저다. 대출과 타이밍이 헷갈린다면 편하게 댓글로 물어봐도 좋다.