사장님 블로그,
저희가 미리 한 편 써봤어요.

문자 한 통이 왔다. "이번 재계약 때는 5% 올려주셔야 할 것 같아요." 2년 전 안심하고 들어온 전셋집이었는데, 계약갱신청구권을 딱 한 번 쓰고 나니 다음엔 더 이상 방어할 카드가 없다는 걸 그제야 깨달았다.

요즘 이런 문자를 받는 세입자가 한둘이 아니다. 얼마 전 화제가 된 책 「이번 생에 영끌은 무섭고 전세금 올려주긴 지쳐서, 실거주 한 채 샀습니다만」도 결국 이 지점에서 출발한다. 2년마다 반복되는 전세금 인상 스트레스에 지쳐, 무리해서라도 실거주 한 채를 사기로 마음먹는 이야기다. 그런데 2026년 하반기는 이 결정을 한층 복잡하게 만드는 변수가 하나 더 늘었다. 바로 전세대출 규제다.

계약갱신청구권, 5% 넘게 부르면 정말 못 올리나

결론부터 말하면 가능은 하지만 강제할 수는 없다. 계약갱신청구권을 행사한 갱신계약은 직전 임대료의 **5%**를 초과해 올릴 수 없고, 초과분은 무효가 되어 반환을 청구할 수 있다(국토교통부 임대차 3법 기준). 다만 이 보호는 **딱 1회, 최대 4년(2년+2년)**까지다. 이미 갱신권을 한 번 썼다면 다음 재계약부터는 임대인·임차인이 시세대로 자유롭게 협상해야 한다. 지금 5% 통보를 받았다면, 먼저 "이번이 몇 번째 재계약인지"부터 확인하는 게 순서다.

왜 하필 지금 '갈아타기'가 화두인가

2026년 7월, 금융당국이 비거주 1주택자의 전세대출을 정조준했다. 집을 갖고도 그 집에 안 살면서 다른 곳 전세대출을 끼고 사는 경우, 보증기관 보증비율을 낮추거나 만기 연장을 막는 방안이 유력하다. 규제지역(서울 25개 자치구·과천·광명·성남·하남 등) 내 비거주 1주택자의 보증부 전세대출 잔액만 4조 9,000억 원, 수도권 전체로는 9조 2,000억 원(서울 3.2조·인천 1조·경기 5조) 규모다. 갭투자성 수요를 죄겠다는 신호가 뚜렷한 만큼, "전세 끼고 사둔 집 하나 더" 전략은 갈수록 문턱이 높아진다.

전세가율이 뚝 떨어졌다는 신호

2025년 12월 기준 송파구 전세가율 39.6%, **강남구 37.6%**로 모두 통계 집계 이래 최저 수준까지 내려앉았다. 매매가 대비 전세가가 그만큼 낮아졌다는 뜻이다. 동시에 서울 전세수급지수는 2026년 1월 163.7까지 오르며 전월 대비 상승했고, 2월 전세가격도 0.46% 올랐다. 풀어 말하면 "전세는 구하기 어려워지는데, 매매가 대비 전세가는 오히려 싸졌다"는 것 — 실거주 갈아타기를 저울질하는 사람들에게는 꽤 의미 있는 조합이다.

전세 연장이냐, 실거주 갈아타기냐

갈아탈 때 놓치면 안 되는 대출 체크포인트

내년 1월로 조기화된 주담대 위험가중치 15%→20% 상향은 금융회사가 쌓아야 할 자본을 늘려 결과적으로 대출 한도를 줄이는 방향으로 작용한다. 여기에 스트레스 DSR까지 겹치면 몇 달 전 계산했던 한도가 지금은 안 나올 수 있다. 토지거래허가구역 내에서는 세입자 낀 집을 살 경우 기존 임대차 종료일까지 입주 시점을 유예해주는 제도가 확대됐지만, 계약 종료 후엔 반드시 실입주해야 한다는 조건은 그대로다. 갈아타기를 결심했다면 대출 한도부터 먼저 재확인하는 순서가 맞다.

Q&A

Q1. 계약갱신청구권으로 5% 넘게 요구받으면 어떻게 대응하나요? 초과분은 법적으로 무효이므로 지급 후에도 반환 청구가 가능합니다. 다만 이번이 갱신권을 이미 쓴 이후의 재계약이라면 상한 규정 자체가 적용되지 않습니다.

Q2. 비거주 1주택자 전세대출 규제, 저도 해당되나요? 직장·자녀 교육·부모 봉양 등 실수요 사유가 있다면 예외로 분류될 가능성이 있습니다. 다만 세부 기준이 아직 확정 전이라 개별 대출·보증 조건을 미리 짚어보는 게 안전합니다.

Q3. 전세가율이 낮아진 지금이 매수 갈아타기 적기인가요? 전세가율 하락 자체는 매매가가 상대적으로 고평가됐다는 신호로도 읽힙니다. 지역·단지별 시세와 본인의 대출 한도를 함께 따져야 할 시점입니다.

전세금 인상 통보 한 장으로 갈아타기를 결정하기엔 변수가 너무 많아졌다. 갱신권 소진 여부, 7월 전세대출 규제, 낮아진 전세가율까지 겹친 지금 — 본인 상황에 맞는 계산이 필요하다면 편하게 상담 남겨주시라.