전세 계약 등기부등본, 126% 룰부터 확인하세요 - 2026년 전세사기 특별법 개정 총정리
지난주 사무실에 30대 신혼부부가 등기부등본 한 장을 들고 찾아왔다. "여기 근저당권 설정돼 있는데, 이 집 전세로 들어가도 되는 거예요?" 종이 위의 숫자만 봐서는 누구도 선뜻 답하기 어렵다.
등기부등본은 읽을 줄 아는 사람에게만 위험 신호를 보여준다. 근저당 설정액이 얼마인지, 선순위 임차보증금이 얼마나 쌓여 있는지, 그게 매매 시세 대비 몇 %인지를 계산해야 비로소 "이 집은 안전하다" 혹은 "위험하다"는 판단이 나온다. 마침 2026년 들어 전세사기 관련 제도가 연달아 바뀌면서, 계약 전 확인해야 할 항목도 함께 늘었다. 오늘은 그 변화를 실무 기준으로 정리한다.
등기부등본, 어디를 봐야 진짜 위험을 알 수 있을까
등기부등본에서 봐야 할 핵심은 을구의 근저당권 설정액과 선순위 임차보증금이다. 특히 다가구주택은 세대별 계약이 아니라 건물 전체 기준으로 봐야 하므로, 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금까지 모두 합산해서 계산해야 한다.
여기에 더해 국토교통부는 최근 인터넷등기소에서 등기부등본을 발급받을 때 **'안심 전세계약 체크리스트'**를 함께 내려받을 수 있도록 서비스를 개편했다. 체크리스트에는 소유권·근저당권 설정 여부, 보증금 반환에 영향을 줄 권리관계, 확정일자·전입신고 절차가 담겨 있어 일반인도 최소한의 자가진단은 가능해졌다. 다만 다가구주택처럼 계산이 복잡한 경우는 여전히 전문가 확인이 필요하다.
2026년 전세사기 특별법, 뭐가 달라졌나
'전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법' 개정안이 2026년 4월 23일 국회 본회의를 통과해 5월 12일 공포됐다. 핵심은 세 가지다.
첫째, 임차보증금 최소보장제다. 경·공매가 끝난 뒤 실제 회수한 금액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 국가가 차액을 재정으로 보전한다. 이미 경·공매가 끝난 피해자에게도 소급 적용된다는 점이 크다.
둘째, 선지급-후정산 제도다. 신탁사기 등 무권계약 피해자는 경·공매가 끝나기 전에 최소보장금의 전부 또는 일부를 먼저 받고, 국가가 나중에 정산한다.
셋째, 피해자 인정범위 확대다. 대항력 없는 이중계약 사기 피해자도 새로 포함됐고, 지원 대상 보증금 규모도 최대 5억 원에서 7억 원으로 상향됐다. 다만 신설 규정은 공포 후 6개월이 지난 시점부터 시행되니, 올해 11월 이후 시행일을 챙겨야 한다.
HUG 반환보증, '126% 룰'부터 확인하자
전세계약을 지키는 또 다른 안전장치는 HUG 전세보증금 반환보증이다. 예전엔 매매 시세 대비 전세보증금이 150%까지도 가입이 됐지만, 지금은 회수 가능성을 높이기 위해 기준이 126%로 강화됐다. 개정 전후를 표로 정리하면 다음과 같다.
| 구분 | 종전 기준 | 2026년 기준 |
|---|---|---|
| 시세 대비 보증금 비율 | 약 150% | 126% |
| 담보인정비율(LTV) | 90% | 90%→80% 하향 검토 중 |
| 근저당 설정액 | 명확한 기준 미비 | 시세의 54% 이내 |
| 가입 시한 | 계약기간 내 자율 | 전세 1년차 도래 전 필수 |
| 청년(연소득 5천만 원 이하) 보증료 | 할인 없음 | 60% 할인 |
계약 직후 바로 가입 신청을 하는 것이 가장 안전하다. 신축빌라는 매매 이력이 없어 시세 산정이 어려워 보증 가입이 거절되는 경우도 있으니, 계약 전 반드시 따져봐야 한다.
안심전세앱, 9월부터 통합 진단으로 바뀐다
국토교통부·HUG·한국부동산원이 함께 운영하는 안심전세앱은 흩어져 있던 선순위 보증금, 근저당권, 체납 여부 등을 한 번에 확인해주는 서비스다. 등기부등본을 열람하면 2년 6개월간 등기 변동사항을 무료로 알림 받을 수 있어, 계약 기간 중 집주인이 몰래 대출을 늘리는 것도 알아챌 수 있다. 정부는 이 앱을 2026년 9월부터 통합 위험진단 서비스로 개편할 예정이라고 밝혔다.
법무사와 함께 계약 전 확인해야 할 것들
앱과 체크리스트가 좋아져도, 다가구주택 선순위 보증금 합산이나 신탁등기 물건의 권리분석처럼 복잡한 케이스는 여전히 사람 손을 거쳐야 한다. 실제 상담에서는 등기부등본 한 장을 3~4번 겹쳐 읽어야 진짜 위험이 보인다. 특약사항에 무엇을 넣을지, 확정일자·전입신고 순서를 어떻게 잡아야 대항력이 끊기지 않는지도 함께 짚어드린다.
Q&A
Q1. 다가구주택 전세는 등기부등본만 봐도 안전한지 알 수 있나요? 등기부등본만으로는 부족하다. 건물 전체의 선순위 임차보증금 총액과 근저당 설정액을 합산해 시세와 비교해야 위험 여부를 정확히 판단할 수 있다.
Q2. HUG 전세보증금 반환보증은 계약 후 언제까지 가입해야 하나요? 2년 계약이라면 1년이 되기 전까지 가입해야 한다. 다만 근저당 설정액이나 시세 변동으로 가입이 거절될 수 있어 계약 직후 바로 신청하는 것이 안전하다.
Q3. 이미 전세사기 피해를 본 경우에도 이번 개정안 혜택을 받을 수 있나요? 임차보증금 최소보장제는 이미 경·공매가 끝난 피해자에게도 소급 적용된다. 다만 신설 지원 규정은 공포 후 6개월이 지난 시점부터 시행되므로 시행일과 본인 사례 해당 여부를 확인해야 한다.
등기부등본 한 장의 숫자가 전세금 전체의 운명을 가른다. 계약서에 도장 찍기 전, 근저당 설정액과 선순위 보증금 계산이 헷갈린다면 편하게 상담 남겨주시면 함께 확인해드리겠습니다.