종부세 '가액 기준' 전환 임박, 30억 한 채 vs 10억 세 채 세금 얼마나 바뀌나
친구가 며칠 전 물었다. "나 이번에 집 하나 살까, 아니면 지방에 두어 채 나눠 살까?" 웃으며 넘겼는데, 요즘 나오는 종부세 개편 얘기를 보니 이게 진짜 세금 문제였다.
지난 16일, 정부가 부동산 세제 국민 의견 경청 토론회를 열었다. 핵심 쟁점은 하나였다. 종합부동산세 과세 기준을 '주택 수'에서 '보유 가액'으로 바꾸자는 것. 말은 쉬운데, 이게 바뀌면 내 지갑에서 실제로 얼마가 달라지는지는 아무도 정확히 설명해주지 않는다. 그래서 직접 따져봤다.
1. '30억 한 채'가 '10억 세 채'보다 세금이 적다는 모순
현재 종부세는 시가가 비슷해도 주택 수에 따라 세금이 크게 갈린다. 12주택은 0.52.7%, 3주택 이상은 0.5~5.0% 중과세율이 적용되기 때문이다.
실제 사례로 보면 체감이 빠르다. 자산 규모가 비슷한 두 사람을 비교한 보도를 보면, 31억원짜리 아파트 한 채를 가진 1주택자의 종부세는 약 716만원인데, 10억원대 아파트 세 채(합계 약 30억원)를 가진 다주택자는 약 2,235만원을 냈다. 자산은 비슷한데 세금은 3배 넘게 차이가 났다.
이 역전 현상이 이번 토론회의 출발점이었다. "왜 자산 규모가 아니라 주택 숫자로 세금을 매기냐"는 문제 제기가 나왔고, 정부도 이 방향에 공감대를 보였다.
2. 그래서 뭐가 어떻게 바뀌는데
핵심은 두 가지다.
첫째, 과세 기준을 주택 수 대신 합산 가액으로 바꾼다. 3주택자라는 이유만으로 중과세율을 적용받던 구조가, 실제 보유 자산 총액 기준으로 재편된다.
둘째, 초고가 1주택자의 공제 혜택을 손본다. 지금은 1세대 1주택자가 고령자·장기보유 공제를 합쳐 최대 80%까지 세액을 깎아준다. 이 혜택은 실거주 여부와 상관없이 적용된다. 토론회에서는 비거주 초고가 주택의 공제를 축소하고 실거주자 중심으로 재편하자는 의견이 다수였다. 초고가 기준선은 20억부터 100억까지 다섯 가지 안이 나왔는데, 여론 취합 결과 30억원이 가장 많이 거론됐다.
| 구분 | 현행 | 개편 유력안 |
|---|---|---|
| 과세 기준 | 주택 수(1~2주택 / 3주택↑) | 보유 주택 합산 가액 |
| 다주택 중과 | 3주택↑ 최대 5.0% 중과세율 | 가액 기준 누진, 주택수 중과 완화 |
| 초고가 1주택 공제 | 거주 여부 무관 최대 80% | 비거주 시 공제 축소, 실거주 우대 |
| 양도세 장특공제 | 보유 40%+거주 40%=최대 80% | 보유 비중↓, 거주 비중↑ 유력 |
3. 양도세도 같이 움직인다
보유세만 바뀌는 게 아니다. 양도소득세 장기보유특별공제도 같이 손질된다. 지금은 오래 보유만 해도, 실거주를 안 해도 최대 40%를 공제받는다. 여기에 거주 공제 40%를 더하면 양도차익의 80%까지 세금을 안 낼 수 있다.
개편안은 이 보유 공제 비중을 줄이고 거주 공제를 늘리는 방향이다. 보유 0%·거주 80%, 혹은 보유 20%·거주 60% 조합이 거론된다. 결국 "그냥 오래 갖고만 있어도 되는" 시대는 끝나고, 실제로 거기 살았는지가 세금을 가르는 시대로 바뀐다는 뜻이다.
4. 다주택자와 1주택자, 지금 각자 뭘 봐야 하나
- 다주택자라면: 3주택 이상 중과가 완화될 가능성이 있으니, 급하게 처분을 서두르기보다 개편안 확정 시점(7월 말~8월 초 발표 예상)까지 지켜볼 필요가 있다.
- 비거주 고가 1주택자라면: 지금 누리는 최대 80% 공제가 줄어들 수 있다. 실거주 요건을 채울 수 있는지, 아니면 개편 전에 매도 타이밍을 잡을지 계산이 필요하다.
- 실거주 1주택자라면: 오히려 유리해질 가능성이 크다. 다만 초고가 기준선(유력 30억)에 걸리면 얘기가 달라진다.
5. 결국 관건은 '언제, 얼마나'다
방향은 어느 정도 잡혔다. 문제는 시행 시점과 폭이다. 정부는 시장 충격을 줄이기 위해 단계적 적용에 무게를 두고 있고, 최종안은 23일 대통령 주관 대토론회를 거쳐 이달 말~8월 초 세제개편안에 담길 예정이다.
Q&A
Q1. 종부세 가액 기준 전환, 언제부터 적용되나요? 아직 확정되지 않았다. 7월 23일 대통령 주관 토론회를 거쳐 이달 말~8월 초 세제개편안에 담길 예정이며, 시행은 단계적으로 이뤄질 가능성이 크다.
Q2. 초고가 1주택 기준이 30억원으로 확정된 건가요? 아니다. 20억, 30억, 40억, 50억, 100억까지 다섯 가지 안이 논의됐고, 그중 30억원이 가장 많이 거론되는 단계다. 최종 확정 전까지는 유동적이다.
Q3. 지금 집을 팔아야 하나요, 기다려야 하나요? 보유 주택 수, 실거주 여부, 자산 규모에 따라 유불리가 완전히 달라진다. 개편안이 확정되기 전에 본인 케이스를 기준으로 미리 세금을 시뮬레이션해보는 게 먼저다.
세제 개편은 방향이 이미 정해졌다. 남은 건 내 케이스에 대입해보는 일뿐이다. 보유 주택 수와 가액, 실거주 여부를 넣고 직접 따져보고 싶다면 편하게 문의 주시길.