종부세 가액과세 전환되면 서울 다주택자는 얼마나 더 내나 (7월 세제개편 시나리오)
얼마 전 상담 온 40대 다주택자 한 분이 이렇게 물었다. "가액 기준으로 바뀌면 저는 유리한 겁니까, 불리한 겁니까." 정확히 답하기가 어려웠다. 아직 확정된 게 없어서다. 그런데 최근 며칠 사이 나온 재정경제부 토론회 내용만 봐도 방향은 이미 꽤 뚜렷해졌다.
지난 16일 재정경제부가 서울 은행회관에서 연 부동산 세제 국민의견 경청 토론회에서, 종합부동산세 과세 기준을 주택 수 대신 보유가액으로 전환해야 한다는 데 참석자 다수가 공감했다고 한다. 여기에 그치지 않는다. 정부는 이달 23일 대통령 주재 대토론회를 거쳐 7월 말 세제개편안을 확정·발표할 계획이라고 밝혔다. 이미 카드는 거의 다 나왔고, 남은 건 확정 발표뿐이라는 뜻이다.
왜 지금 이렇게 빨리 움직이나
현재 종부세와 양도세는 주택 수에 따라 세 부담이 크게 갈린다. 30억짜리 한 채보다 10억짜리 세 채를 가진 사람이 더 높은 세율을 적용받는 구조다. 이 구조가 '똘똘한 한 채' 쏠림을 부추겼다는 지적이 계속 나왔고, 이번 토론회에서도 같은 문제의식이 재확인됐다.
종부세, '보유가액' 기준으로 바뀌면 벌어지는 일
거론되는 방향을 정리하면 이렇다. 종부세는 세율을 직접 올리기보다 공정시장가액비율(현행 60%)을 시행령으로 단계적으로 인상하는 방식이 유력하다. 양도세는 '보유기간'이 아니라 '실거주 기간'에 혜택을 몰아주는 쪽으로 재편이 논의되고 있고, 초고가주택 기준선은 30억~50억 원 사이에서 거론된다.
핵심은 이거다. 다주택자·비거주 보유자일수록 부담이 커지고, 실거주 1주택자는 상대적으로 보호받는 차등 구조다. 다만 '가액 기준 전환'이 곧 다주택자 세 부담 완화를 의미하진 않는다는 점은 분명히 해둘 필요가 있다.
시나리오별로 따져보면 이렇다
같은 30억 원이라도 어떻게 쌓여 있느냐에 따라 유불리가 갈린다. 지금까지 나온 토론 내용을 기준으로 방향만 정리하면 다음과 같다.
| 구분 | 현재 (주택 수 기준) | 개편 후 예상 (가액 기준) |
|---|---|---|
| 30억 1주택 (비실거주) | 장기보유·고령자 공제 최대 80% 적용 가능 | 공제·혜택 축소, 실거주 여부에 따라 차등 확대 |
| 10억 3채 (합산 30억) | 다주택 중과로 상대적 부담 큼 | 총 보유가액 기준 재산정, 부담 완화 가능성 |
| 비거주 고가 1주택 | 상대적으로 혜택 큰 편 | 혜택 축소 방향이 뚜렷 |
물론 아직 시행령 개정 전 단계라 확정된 숫자는 없다. 그러나 방향성만큼은 여러 패널의 발언과 정부 관계자 발언이 겹치는 지점이라 신뢰도가 낮지 않다.
대출은 이미 막히기 시작했다
세제보다 먼저 체감되는 건 대출이다. KB국민은행은 7월 10일부터 주택구입 목적 주담대 한도를 6억 원에서 3억 원으로 줄였고, 신한은행은 모기지보험(MCI·MCG) 가입을 중단했다. 은행권이 이렇게 서두르는 이유는 단순하다. 2026년 가계대출 연간 증가 목표치 대비 이미 **80%**를 소진했기 때문이다.
대출이 막히면 집값이 바로 떨어질 거라 기대하기 쉽지만, 현실은 다르다. 가격보다 거래량이 먼저 죽는다. 현금 여력이 있는 사람은 그대로 남고, 실수요자만 시장에서 밀려나는 구조다.
그래서 지금 뭘 해야 하나
방향은 나왔지만 숫자는 안 나왔다. 이 애매한 시기에 성급하게 팔거나 사는 게 제일 위험하다. 대신 본인 케이스를 지금 시뮬레이션해두는 게 낫다. 다주택자라면 총 보유가액 기준으로 재계산해보고, 실거주자라면 거주 기간 서류부터 정리해두자. 대출은 은행마다 시행일이 달라서 잔금·중도금 일정을 반드시 재확인해야 한다.
Q. 종부세가 가액 기준으로 바뀌면 1주택자도 세금이 오르나요?
비거주 고가 1주택은 혜택이 줄어들 가능성이 높지만, 실거주 1주택자는 상대적으로 보호하는 방향이 유력하게 거론된다. 다만 최종 기준선(30억~50억 등)이 확정되지 않아 케이스별 확인이 필요하다.
Q. 공정시장가액비율이 오르면 보유세는 언제부터 오르나요?
공정시장가액비율은 시행령 사항이라 법 개정 없이 조정할 수 있다. 정부가 7월 말 세제개편안을 발표한 뒤 적용 시점을 함께 공개할 가능성이 크다.
Q. 대출 한도 축소, 이미 계약한 사람도 영향받나요?
은행별로 적용 시점과 예외 조건(이주비·중도금·기금대출 등)이 다르다. 계약 시점과 잔금일 기준으로 본인이 해당 은행 공지의 예외 대상인지부터 확인하는 게 먼저다.
확정된 건 아직 없다. 하지만 방향은 이미 나왔고 발표까지 시간은 얼마 남지 않았다. 케이스별로 유불리가 크게 갈리는 국면인 만큼, 본인 상황에 맞춰 미리 시뮬레이션이 필요하다면 편하게 상담 요청해도 좋다.