종부세 '가액 기준' 전환, 30억 1주택과 10억 3주택 중 누가 더 낼까
강남에 30억짜리 아파트 한 채를 가진 사람과, 지방에 10억짜리 세 채를 가진 사람. 8월 세법개정안이 나오면 둘 중 누구 지갑이 더 얇아질까.
지난 16일 기획재정부가 연 세제 토론회에서 나온 답은 비교적 분명했다. 주택 수 대신 보유가액을 기준으로 과세하자는 쪽으로 무게가 실렸다. 이 블로그에서도 그 토론회 소식을 다뤘던 걸 봤는데, 결론이 예정된 듯한 흐름에 실소가 터졌다는 대목에 공감했다. 오늘은 그 흐름을 조금 더 숫자로 뜯어본다.
왜 지금 "주택 수"에서 "가액"으로 바꾸려 하나
구윤철 경제부총리가 든 사례가 이 논의의 핵심을 보여준다. 현재 제도에서는 10억 원짜리 세 채를 가진 다주택자가 30억 원짜리 한 채를 가진 사람보다 종부세를 더 많이 내는 역전 현상이 생긴다. 지방 저가 주택 여러 채를 가진 사람이 서울 핵심지 고가주택 한 채를 가진 사람보다 세 부담이 큰 셈이다.
이 역전 구조가 오히려 '똘똘한 한 채'로 자산을 몰아넣는 유인이 됐다는 지적은 꾸준히 있었다. 그래서 정부와 전문가 다수가 과세 기준을 주택 수가 아니라 보유가액으로 바꾸자는 데 공감대를 형성한 상태다.
8월 발표 전, 지금까지 나온 밑그림
김용범 대통령실 정책실장은 "2026년도 세제개편안은 늦어도 7월 말에서 8월 초에는 발표해야 한다"고 밝혔다. 14일 국토부(공급), 15일 금융위(금융), 16일 기재부(세제) 토론회를 거쳐 23일 대통령 주재 대토론회에서 최종 방향을 다시 논의한 뒤 발표하는 일정이다.
지금까지 거론된 방향은 세 갈래다.
- 종부세 세율 인상보다는 공정시장가액비율(현행 60%)을 시행령으로 단계적으로 인상하는 방식
- 양도세 장기보유특별공제를 '보유기간' 대신 '실거주기간' 중심으로 개편
- 비거주 초고가 1주택의 공제·감면 폭 축소
30억 1주택 vs 10억 3주택, 방향은 이렇게 갈린다
아직 확정된 세율표는 없지만, 지금까지 나온 논의를 정리하면 아래와 같은 그림이다.
| 항목 | 현행 | 개편 논의 방향 |
|---|---|---|
| 종부세 과세 기준 | 주택 수 | 보유가액 |
| 1주택 공제 기준 | 보유기간 최대 80% | 실거주기간 중심 |
| 비거주 초고가 1주택 | 동일 공제 적용 | 공제 축소 검토 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 시행령 단계적 인상 검토 |
방향대로라면 10억 3주택자의 세 부담은 상대적으로 줄고, 30억 비거주 1주택자의 부담은 늘어날 가능성이 크다. 반대로 실거주 중인 1주택자, 특히 고령자·장기 거주자는 지금보다 보호 폭이 넓어지는 쪽이다.
진짜 관전포인트는 '시행령'이다
법 개정 없이 시행령만으로 바뀌는 공정시장가액비율 조정은 국회를 거치지 않아도 된다는 점에서 속도가 빠를 수 있다. 반면 장기보유특별공제를 보유기간에서 실거주기간 기준으로 바꾸는 건 소득세법 개정 사안이라 국회 논의가 필요하다.
즉 종부세 쪽은 발표 직후 곧바로 체감되고, 양도세 쪽은 시차를 두고 적용될 가능성이 있다. 비거주 1주택을 유지 중이라면 이 시차를 어떻게 활용할지가 실제로는 더 중요한 변수다.
지금 확인해두면 좋은 것들
- 내 명의 주택의 공시가격과 과세표준 현재 기준 재확인
- 비거주 1주택이라면 실거주 요건 충족 시점을 앞당길 수 있는지 검토
- 다주택이라면 가액 기준 전환 시 유불리 시뮬레이션
- 23일 대토론회 이후 발표되는 세법개정안 본문 확인
Q&A
Q1. 종부세 '주택 수 → 가액' 전환은 언제부터 적용되나요? 아직 확정 발표 전이다. 7월 말~8월 초 세법개정안 발표 이후 국회 심의 절차를 거쳐야 시행 시점이 정해진다.
Q2. 장기보유특별공제가 없어지는 건가요? 없어지는 게 아니라 기준이 '보유기간'에서 '실거주기간' 중심으로 바뀌는 방향이 논의되고 있다. 비거주 1주택자에게 불리하게, 실거주자에게는 유리하게 작동할 가능성이 크다.
Q3. 공정시장가액비율이 오르면 종부세가 얼마나 늘어나나요? 비율이 오르는 만큼 과세표준이 커지므로 세액도 비례해 늘어난다. 다만 구체적인 인상 폭과 시점은 아직 발표되지 않았다.
방향은 정해졌지만 숫자는 아직이다. 8월 발표 전까지 내 상황이 어느 쪽에 걸리는지 미리 정리해두면, 발표 당일 허둥대지 않는다. 보유·비거주·다주택 여부에 따라 유불리가 갈리는 만큼, 구체적인 사례는 따로 정리해서 상담받아 보는 걸 권한다.