구리 조정대상지역 지정 한 달, 남양주 진접2지구 청약이 뜨거운 이유 (feat. 서한이다음)
지난주에도 다산신도시 쪽에서 상담하시던 분이 똑같은 질문을 하셨습니다. "구리가 규제지역 됐다는데, 그럼 남양주는 이제 안전한 거예요?" 결론부터 말씀드리면 전혀 반대입니다. 구리가 묶이면서 오히려 남양주 쪽으로 수요와 관심이 몰리고 있고, 마침 진접2지구에서 분양 중인 남양주 진접 서한이다음 청약 접수가 이번 주로 다가왔습니다. 오늘은 구리 규제 이후 남양주 청약 시장이 왜 이렇게 뜨거워졌는지, 실제 수치로 정리해 보겠습니다.
구리가 규제지역이 되면서 달라진 것
국토교통부는 2026년 6월 29일 심의를 거쳐 화성 동탄구, 용인 기흥구와 함께 구리시를 투기과열지구 및 조정대상지역으로 신규 지정했고, 효력은 7월 1일부터 발생했습니다. 여기에 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지는 아파트 거래에 한정한 토지거래허가구역까지 겹쳤습니다.
체감상 가장 큰 변화는 대출입니다. 무주택자 기준 주담대 LTV가 기존 70%에서 40%로 축소되고, 취득 후 2년 실거주 의무가 붙어 전세를 안고 사는 갭투자가 사실상 막혔습니다. 이 정도면 규제지역치고도 꽤 센 축에 속합니다.
남양주로 넘어온 풍선효과, 숫자로 보면
구리와 생활권을 공유하는 다산신도시가 가장 먼저 반응했습니다. 다산신도시 e편한세상 다산 전용 84A는 6월 20일 9억 8,200만 원에 실거래됐는데, 지금 호가는 10억 8,000만 원까지 올라와 있습니다. 남양주 전체 주간 상승률도 0.21%에서 0.27%로 뛰었고, 규제를 피해 갈 곳을 찾는 수요가 남양주와 오산 쪽으로 번지는 모양새입니다.
진접2지구가 다음 타자로 꼽히는 이유
숫자로 보면 더 확실합니다. 올해 진접2지구에서 나온 공공분양 단지들 경쟁률이 심상치 않습니다.
같은 진접2지구 안에서도 B-1블록이 78.4대 1까지 뛴 걸 보면, 이번에 일반분양으로 나온 서한이다음에도 수요가 몰릴 가능성이 낮지 않아 보입니다. 참고로 이번 규제 이후 오산도 함께 대체 매수지로 거론되고 있어, 오산헤리티지자이 같은 인근 단지 청약도 같이 눈여겨보는 분들이 늘고 있습니다.
서한이다음 84타입 6억 원대, 지금 들어가도 될까
서한이다음은 진접2 공공주택지구 S1블록에 지하 2층~지상 29층, 5개 동, 총 512세대 중 361세대가 일반분양으로 나왔습니다. 4호선 오남역을 이용할 수 있고 풍양역과 GTX-B 개통도 예정돼 있으며, 이마트·롯데시네마·현대병원 등 생활 인프라와 도보권 유치원·초중학교, 진접 학원가까지 자녀 교육 여건도 갖췄습니다.
| 타입 | 최저 분양가 | 최고 분양가 |
|---|---|---|
| 72㎡ | 5억 3,540만 원 | 5억 8,500만 원 |
| 84㎡ | 6억 570만 원 | 6억 7,370만 원 |
| 95㎡ | 6억 5,280만 원 | 7억 1,330만 원 |
청약은 7월 20일 특별공급을 시작으로 21일 일반공급 1순위, 22일 2순위, 당첨자 발표는 29일입니다. 역세권을 공유하는 인근 원일궁의문(2010년 입주) 전용 88㎡가 최근 4.1억 원에 거래된 걸 감안하면, 20년 가까운 연식 차이와 진접2지구 개발 완성도를 고려했을 때 84타입 6억 원대가 아주 나쁜 조건은 아니라고 봅니다. 다만 남양주는 비규제지역이어도 이 단지 자체엔 거주의무 3년, 전매제한 3년이 걸려 있으니 이 부분은 꼭 챙기셔야 합니다.
Q&A
Q. 구리가 규제지역이 됐는데, 남양주 아파트도 바로 대출 규제를 받나요? 아니요. 남양주는 현재 비규제지역이라 LTV 70% 등 기존 조건이 그대로 적용됩니다. 다만 서한이다음처럼 개별 단지 공고문에 자체 거주의무·전매제한이 붙어 있는 경우가 있어 단지별로 확인이 필요합니다.
Q. 청약 가점이 낮은 편인데 서한이다음 넣어볼 만할까요? 85㎡ 이하 추첨 비중이 30%라 가점이 낮아도 기회가 있습니다. 다만 인근 진접2지구 경쟁률이 이미 두 자릿수를 넘긴 사례가 많은 만큼, 특별공급 자격부터 먼저 확인해 보시길 권해드립니다.
Q. 청약통장 가입 기간이나 예치금 조건은 어떻게 되나요?
전용 85㎡ 이하는 청약예치금 200만300만 원, 102㎡ 이하는 300만600만 원이 기준입니다. 600만 원 이상 예치돼 있으면 전 타입 청약에 문제없이 신청할 수 있습니다.
구리 규제 이후 풍선효과가 남양주로 옮겨온 건 숫자로도 분명해졌습니다. 서한이다음처럼 타이밍이 겹친 단지는 조건을 꼼꼼히 따져볼 가치가 있어 보입니다. 대출 한도 계산이나 단지별 거주의무 조건이 헷갈리신다면 편하게 문의 주세요.