공정시장가액비율 80% 되면 종부세 두 배 뛴다? 7월 세제개편 전에 알아야 할 것
얼마 전에 은행회관 토론회 얘기를 다뤘던 글, 나도 챙겨봤다. "혹시나가 역시나"라고 정리하셨던데, 사실 그 이후로 더 재밌는(?) 얘기들이 나왔다. 나는 그 토론회 다음 날부터 나온 후속 보도들을 좀 더 파봤다. 결론부터 말하면, 이번엔 진짜로 숫자가 움직일 가능성이 높다.
1. 그날 토론회, 결론은 하나였다
7월 16일 재정경제부가 연 부동산 세제 국민 의견 경청 토론회에서 나온 얘기를 한 줄로 요약하면 이거다. "종부세, 이제 집 몇 채가 아니라 얼마짜리인지로 매기자." 전문가들 사이에 이 부분은 공감대가 꽤 뚜렷했다고 한다. 다만 인상 속도와 폭에 대해서는 의견이 갈렸고, 정부는 이 대통령이 주재하는 7월 23일 부동산 국민 대토론회를 거쳐 7월 말 세제개편안을 내놓을 예정이다.
핵심은 강성훈 한양대 교수가 짚은 지점이다. 지금 제도로는 시가 30억짜리 한 채보다 10억짜리 세 채를 가진 쪽의 세부담이 더 크다. 다주택자를 잡겠다고 만든 제도가 오히려 "한 채에 다 몰아넣기" 전략을 부추긴 셈이다.
2. 진짜 무서운 건 종부세가 아니라 이거다
법 개정 없이 시행령만 고치면 되는 카드가 있다. 공정시장가액비율이다. 지금 60%인데, 정부는 내년 부과분부터 80~100% 수준까지 단계적으로 올리는 방안을 검토 중이다. 국회 문턱이 필요 없어서 정치적 부담이 훨씬 적은 카드로 꼽힌다.
체감이 잘 안 될 텐데, 숫자로 보면 이렇다. 공정시장가액비율이 80%가 되면 1인당 종부세가 324만원에서 624만원으로 뛴다는 분석이 나왔다. 세율 인상보다 조용히, 그리고 훨씬 빠르게 지갑을 건드리는 방식이다.
3. "똘똘한 한 채" 전략, 정말 끝나가나
양도세 쪽 격차도 만만치 않다. 양도차익 30억원을 기준으로 시뮬레이션한 결과, 1가구 장기거주자의 실효세율은 약 5%, 다가구 보유자는 약 29.3%였다. 6배 차이다. 1가구 비과세 한도 12억원에 최대 80%까지 붙는 장기보유특별공제가 겹치면서 생기는 격차다.
| 구분 | 1가구 장기거주(30억 양도차익) | 다가구 보유 |
|---|---|---|
| 실효세율 | 약 5% | 약 29.3% |
| 주요 공제 | 12억 비과세 + 장특공제 최대 80% | 공제 제한적 |
| 개편 방향 | 실거주 기간 중심으로 재편 | 보유세 부담 확대 |
이번 개편안이 "보유기간"이 아니라 "실거주 기간"에 혜택을 몰아주는 쪽으로 간다는 얘기가 나오는 이유가 여기 있다. 그냥 오래 갖고만 있던 사람과 실제로 살았던 사람을 가르겠다는 거다.
4. 그래서 지금 1주택자는 뭘 봐야 하나
- 지금 사는 집이 **초고가 주택 기준(거론되는 40억원 안팎)**에 걸리는지부터 확인
- 실거주 기간 서류(전입일, 확정일자 등) 미리 정리해두기
- 공정시장가액비율 인상 시나리오별로 내 보유세가 얼마나 오르는지 미리 계산
- 다주택에서 "한 채로 집중"하는 전략이 이제도 여전히 유리한지 재검토
5. 결론은 아직 아니다, 근데 방향은 나왔다
발표는 7월 말이다. 아직 확정된 숫자는 없다. 다만 종부세를 가액 기준으로 바꾸고, 공정시장가액비율을 시행령으로 올리고, 양도세는 실거주 중심으로 재편하는 이 세 가지 방향만큼은 이번엔 꽤 단단해 보인다. 토론회에서 "혹시나가 역시나"였던 건 프레임이었고, 실제 숫자는 이제부터 나온다.
Q&A
Q1. 공정시장가액비율이 오르면 재산세도 같이 오르나요? 네, 종부세뿐 아니라 재산세 과세표준에도 같은 비율이 적용되기 때문에 함께 오릅니다.
Q2. 1주택 실거주자도 이번 개편으로 세금이 오르나요? 초고가·비거주 1주택에 초점이 맞춰져 있어 일반 실거주 1주택자는 상대적으로 보호될 가능성이 거론되지만, 확정안은 7월 말 발표를 봐야 합니다.
Q3. 다주택자는 지금 처분하는 게 나을까요, 기다리는 게 나을까요? 보유 주택 가액, 지역, 처분 시점별 양도세까지 같이 봐야 하는 문제라 일괄적으로 답하기 어렵습니다. 개별 상황을 두고 따져볼 필요가 있습니다.
세 줄 요약: 종부세는 '주택 수'에서 '가액' 기준으로, 공정시장가액비율은 시행령으로 조용히 인상, 양도세는 '실거주 기간' 중심으로 갈 가능성이 높다. 7월 말 개편안 발표 전에 내 상황이 어디에 걸리는지 미리 계산해두는 게 남는 장사다. 궁금한 부분 있으면 편하게 댓글로 물어봐도 좋다.