서울 아파트 매매, 양도세 중과 두 달 만에 성북·구로 신고가 — 7월 시황으로 본 매수 타이밍
얼마 전 성북구에서 갈아타기를 준비 중이라는 지인에게 전화가 왔다. "중개소마다 매물이 없다고 하네요. 양도세 중과 때문에 다들 안 팔려고 한다는데, 지금 사도 되는 걸까요?" 요즘 비슷한 질문을 부쩍 자주 받는다.
결론부터 말하면, 지금 서울 아파트 매매 시장은 "팔 사람은 안 팔고, 살 사람은 신고가에도 사는" 이상한 균형이 두 달째 이어지고 있다. 숫자로 확인해보자.
양도세 중과 두 달, 매물은 줄고 값은 올랐다
다주택자 양도소득세 중과가 지난 5월 9일을 끝으로 재개됐다. 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 추가되고 장기보유특별공제까지 배제될 수 있는 구조다. 재개 첫날 서울 아파트 매매 매물은 하루 만에 1,581건이 줄었고, 일주일 새 6만9,175건에서 6만3,874건으로 7.7% 감소했다.
매물이 마르니 값은 자연히 버틴다. 다주택자 입장에서는 "지금 팔면 세금으로 다 나간다"는 계산이 서니 굳이 급매를 낼 이유가 없어진 것이다.
7월 시황 — 성북·구로가 이끈 73주 연속 상승
서울 아파트 매맷값은 7월 셋째 주 기준 0.30% 올랐다. 지난주와 같은 상승폭으로, 73주 연속 상승을 이어가는 중이다. 지역별로는 역세권·재건축 추진 단지가 몰린 곳이 상승을 주도했다.
| 지역 | 7월 3주 상승률 | 특징 |
|---|---|---|
| 성북구 | 0.49% | 재건축·역세권 수요 집중 |
| 구로구 | 0.44% | 준신축 대단지 신고가 |
| 중구 | 0.40% | 역세권 소형 단지 강세 |
| 강서구 | 0.38% | 마곡 인근 준신축 거래 활발 |
| 마포·중랑구 | 0.37% | 실수요 갈아타기 수요 |
부동산114 AI 시세 조사 기준으로도 7월 2주 전국 매매가는 0.14%, 서울은 0.16% 올랐고, 6월 한 달로는 전국 0.57%까지 오름폭이 커졌다(4월 0.49% → 5월 0.53% → 6월 0.57%). 매물은 줄어드는데 오름세는 두 달째 가팔라지는 그림이다.
신고가는 15억 이하 구축·준신축에서 먼저 터진다
흥미로운 건 신고가를 쓰는 단지들이 초고가 재건축이 아니라 15억원 이하 구축·준신축에 몰려 있다는 점이다. 규제 문턱 아래에서 "가격 키 맞추기"가 벌어지고 있는 셈이다.
| 단지 | 지역 | 전용면적 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 마곡수명산파크1단지 | 강서구 마곡동 | 84㎡ | 13억 9,500만원 |
| 강변한솔솔파크 | 강서구 | 84㎡ | 13억 7,000만원 |
| 래미안세레니티 | 성북구 | 84㎡ | 13억 4,000만원 |
| 이문대우 | 동대문구 이문동 | 84㎡ | 10억원 |
전세는 못 구하고, 월세는 더 오른다
매매·전세 진입 장벽이 동시에 높아지면서 조용히 커지는 게 월세 전환이다. 부동산통계정보(R-ONE)에 따르면 2026년 5월 서울 아파트 월세가격지수는 올해 1월 대비 2.76% 올랐고, 전년 동월 대비로는 6.86% 상승했다. 이는 전국(3.54%)과 수도권(4.80%) 상승률을 모두 웃도는 수치다.
전세대출 규제가 추가로 강화되면 반전세나 순수 월세로 밀려나는 수요는 더 늘어날 수밖에 없다. 매매도, 전세도 부담스러운 중산층 이하 실수요자의 주거비 부담이 가장 먼저 커지는 구간이다.
8월 세법 개정안, 뭘 미리 봐둬야 하나
정부는 이달 말 세법 개정안 발표를 앞두고 있다. 아직 확정된 건 아니지만, 종합부동산세는 세율 인상보다 공정시장가액비율(현행 60%)을 단계적으로 올리는 방향이 유력하게 거론된다. 다주택자·비거주 보유자의 부담이 커지고 실거주 1주택자는 상대적으로 보호받는 차등 설계가 핵심이다.
매수·매도 타이밍을 고민 중이라면 발표 전까지는 관망하는 쪽이 안전하다는 게 중론이다. 거주기간이 짧은 비거주 1주택자나 고가주택 보유자일수록 이 발표를 확인한 뒤 움직이려는 경향이 뚜렷하다.
Q&A
Q. 양도세 중과 재개 이후 지금 집을 사도 괜찮을까? 매물이 줄어든 지역일수록 호가 변동성이 크다. 실거래가와 호가 차이를 반드시 확인하고, 8월 세법 개정안 발표 이후 판단해도 늦지 않다.
Q. 서울 아파트 신고가는 어느 지역에서 계속 나올까? 지금까지는 강서구 마곡, 성북구, 동대문구 이문동처럼 15억원 이하 준신축·구축 대단지에서 신고가가 먼저 나왔다. 규제 문턱 아래 단지를 눈여겨볼 필요가 있다.
Q. 전세 대신 월세를 알아봐야 할 시점일까? 서울 아파트 월세가격지수가 전년 대비 6.86% 오른 만큼, 전세를 구하기 어렵다면 계약 시점을 서두르는 편이 유리할 수 있다.
두 달째 이어진 매물 잠김과 신고가 행진, 그리고 8월 세법 개정안까지 — 지금은 숫자 하나하나를 확인하고 움직여야 할 시점이다. 우리 지역 시세와 세금 변수가 궁금하다면 편하게 문의 주시면 함께 짚어드리겠다.