서울 오피스는 4만원 돌파, 대구백화점은 223억에 팔렸다…상업용 부동산 '초양극화'의 실체
며칠 전 상업용 부동산에 관심 있다는 지인이 이런 질문을 던졌습니다. "요즘 빌딩 사둬도 될까요, 아니면 상가 쪽을 봐야 할까요?" 그런데 공교롭게도 같은 주에 정반대 방향을 가리키는 뉴스가 나란히 떴습니다. 하나는 서울 오피스 임대료가 사상 최초로 ㎡당 4만 원을 돌파했다는 소식이었고, 다른 하나는 82년 향토기업 대구백화점이 223억 원에 새 주인을 찾았다는 소식이었습니다. 같은 '상업용 부동산'인데 왜 이렇게 온도차가 클까요. 지난 오피스 CBD 분석에 이어, 이번엔 두 사건을 나란히 놓고 그 이유를 짚어보겠습니다.
1. 서울 오피스, 공실은 쌓이는데 몸값은 역대 최고가
컬리어스 코리아가 집계한 2026년 2분기 서울 오피스 시장 데이터를 보면, 평균 명목 임대료(관리비 제외)는 ㎡당 월 40,335원으로 전 분기 대비 1.6% 올라 통계 작성 이래 최초로 4만 원 선을 뚫었습니다. 그런데 같은 기간 평균 공실률도 전 분기 대비 1.7%포인트 오른 **4.9%**를 기록했습니다. 공급이 늘어 공실이 쌓이는데 몸값은 오히려 뛰는 '디커플링' 현상입니다.
권역별로 보면 온도차가 더 뚜렷합니다. 도심권역(CBD)은 임대료 42,063원(2.0%↑)에 공실률 8.4%(+3.9%p, 2010년 4분기 이후 최대 신규 공급)로 공실이 가장 크게 늘었고, 반대로 강남권역(GBD)은 임대료 42,484원으로 이미 4만 원대를 이끌면서도 공실률은 오히려 1.5%(-0.2%p)로 낮아졌습니다. 여의도권역(YBD)은 33,924원, 공실률 2.7%(+0.2%p)로 중간 지대입니다. 자금도 우량 자산으로만 몰렸습니다. 2분기 서울·분당 오피스 거래액은 4.2조 원을 넘겼고, 그중 여의도 하나증권빌딩이 8,112억 원에 손바뀜되며 최대 거래로 기록됐습니다.
2. 같은 주, 대구에서는 향토기업이 223억에 팔렸다
같은 시기 지방에서는 정반대 장면이 펼쳐졌습니다. 1944년 문을 연 82년 향토기업 대구백화점이 최대주주 구정모 회장 외 6인 지분 25.82%를 세경인베스트·아람코리아에 총 223억 6,600만 원(주당 8,000원)에 넘기는 계약을 체결한 것입니다. 계약금·중도금 분할 납부를 거쳐 8월 25일경 마무리될 예정입니다.
대구백화점 본점은 2021년 7월 문을 닫은 뒤 5년째 공실 상태이고, 회사가 안고 있는 차입금은 891억 원에 달합니다. 인수 측인 세경인베스트(투자자문)와 아람코리아(부동산 개발)는 경영권 인수 후 오프라인 위주 사업을 온라인 플랫폼 중심으로 전환하고, 본점·현대시티아울렛(옛 대백아울렛)·물류센터 등 부동산 자산도 함께 정리할 방침입니다. 서울 오피스가 '없어서 못 사는' 자산이 됐다면, 지방 백화점은 '팔리면 다행'인 자산이 된 셈입니다.
3. 왜 이렇게 갈라졌나 — 답은 '어디 있느냐'
두 사건을 관통하는 키워드는 결국 입지와 인구입니다. 통계청 기준 수도권 인구는 2019년 2,585만 명에서 최근 2,619만 명으로 늘어난 반면, 비수도권은 같은 기간 2,591만 명에서 2,552만 명으로 줄었습니다. 유통 대기업들도 이 흐름에 맞춰 움직입니다. 롯데백화점이 마산점을 접고 광주점 존폐까지 들여다보는 사이, 더현대광주·신세계 더그레이트광주처럼 '확실한 지역 1등' 상권에는 오히려 투자를 늘리는 '선택과 집중'이 뚜렷합니다. 서울 오피스 시장에서 신규 공급이 프라임급에 쏠리며 평균 임대료를 끌어올린 것과 똑같은 논리입니다. 자본은 이제 '상업용이냐 아니냐'가 아니라 '대체 불가능한 자리냐 아니냐'를 기준으로 움직이고 있습니다.
| 구분 | 서울 CBD·GBD 오피스 | 대구백화점 본점 |
|---|---|---|
| 최근 동향 | ㎡당 임대료 사상 최고가 경신 | 지분 25.82% 223억 원에 매각 계약 |
| 공실 상태 | CBD 공실률 8.4%에도 신규 물량 완판 기대 | 2021년 폐점 후 5년째 공실 |
| 자금 흐름 | 2분기 거래액 4.2조 원, 최대 8,112억 원 거래 | 인수 측 차입금 891억 원 부담 인수 |
| 핵심 배경 | 프라임 자산·핵심 업무지구 쏠림 | 지방 인구 감소·이커머스 전환 압박 |
4. 그래서 지금, 무엇을 봐야 할까
- 상업용 부동산은 이제 '지역 평균'이 아니라 개별 자산의 대체 불가능성으로 봐야 합니다. 같은 서울이라도 CBD 안에서조차 프라임과 구형 오피스의 격차가 벌어지고 있습니다.
- 지방 자산이라고 무조건 피할 필요는 없습니다. 다만 '지역 1등 입지 + 재개발 잠재력'이 없다면 대구백화점 사례처럼 헐값 매각으로 이어질 가능성을 염두에 둬야 합니다.
- 매입 주체의 성격도 중요합니다. 이번 대구백화점 인수 측처럼 자산 재편(부동산 개발업 겸업)이 목적인 경우, 향후 용도 전환·리모델링 뉴스가 이어질 수 있어 지켜볼 가치가 있습니다.
Q&A
Q. 대구백화점이 팔리면 건물은 어떻게 되나요? A. 인수 측이 부동산 개발업체를 포함하고 있어, 온라인 전환과 함께 본점·아울렛·물류센터 등 자산 매각 또는 용도 전환이 함께 추진될 가능성이 높습니다.
Q. 서울 오피스는 지금 들어가기엔 너무 늦은 거 아닌가요? A. 평균 임대료는 이미 고점이지만 GBD처럼 공실률이 오히려 낮아지는 권역도 있어, '평균'보다는 권역·자산등급별 온도차를 따져보는 게 우선입니다.
Q. 지방 상업용 부동산은 이제 답이 없나요? A. 더현대광주 사례처럼 확실한 지역 1위 입지에는 여전히 대기업 투자가 몰립니다. '지방이냐 아니냐'보다 '대체 불가능한 자리냐'가 관건입니다.
서울 오피스는 사상 최고가, 대구백화점은 헐값 매각 — 같은 '상업용 부동산'이라는 말 안에 이렇게 다른 두 세계가 공존하고 있습니다. 보유·매입을 고민 중이시라면 지역보다 입지의 대체 불가능성을 먼저 따져보시길 권합니다. 구체적인 자산을 두고 판단이 필요하시면 편하게 상담 요청해 주세요.