서울 아파트 전세 매물 57% 증발, 세입자는 빌라로 갔다 — 대토론회가 낸 숙제
지난주 상담 왔던 30대 세입자분 이야기부터 해야겠습니다.
서울 아파트 전세 재계약을 앞두고 집주인이 "직접 들어와 살겠다"고 통보했는데, 다른 매물을 찾아보니 마음에 드는 지역엔 전세가 아예 없더랍니다. 어쩔 수 없이 인근 빌라를 알아보고 있다는 이 사연, 요즘 특정 지역만의 이야기가 아닙니다. 통계로도, 그리고 지난주 국토부 토론회 현장에서도 똑같은 신호가 확인됐습니다.
서울 아파트 전세, 통계 집계 이후 처음으로 3만 건이 무너졌다
서울 아파트 전월세 매물은 관련 통계 집계 이후 처음으로 3만 건 아래로 떨어졌습니다. 2023년 4월 1일 7만 74건이었던 것과 비교하면 57.5% 감소한 수치입니다. 직접적인 계기는 2024년 10월 토지거래허가구역 확대였습니다. 전세를 낀 매매가 막히자 집주인들이 계약 연장 대신 직접 입주를 택했고, 그만큼 임대차 매물이 통째로 시장에서 빠졌습니다.
갈 곳 없는 세입자, 결국 빌라로 향했다
같은 기간 서울 연립·다세대(빌라) 거래량은 오히려 크게 늘었습니다. 아파트 전세를 구하지 못한 수요가 비아파트로 이동한 것입니다. 빌라 신규 전세 평균 보증금은 2024년 2억 2,800만 원에서 올해 2억 3,764만 원으로 소폭 오르는 데 그쳐, 아파트보다 상대적으로 안정적이라는 인식도 이 흐름을 거들고 있습니다.
왜 안 지어질까 — 2,249곳 중 착공은 7%
문제는 공급입니다. 지난 14일 국토부가 연 '국민 주거안정 주택공급 확대방안 경청 토론회'에서 KB국민은행 김효선 위원은 서울 정비사업 구역 2,249곳 중 착공에 들어간 곳은 약 7%뿐이라고 지적했습니다. 3.3㎡당 공사비가 500만 원에서 1,300만 원 수준까지 뛰면서 사업성 자체가 무너진 탓입니다. 진미윤 연구위원 역시 "계획보다 실행 병목이 문제"라며 인허가·착공 지연 해소를 과제로 꼽았습니다.
대토론회 사흘, 그리고 23일이 진짜 시험대
국토부(14일 공급)·금융위(15일 금융)·재정경제부(16일 세제) 순으로 이어진 릴레이 토론회는 오는 23일 대통령 주재 대토론회로 마무리됩니다. 국토부는 이미 카드를 꺼냈습니다. 연립·다세대 층수 제한을 5층에서 6층으로 완화하고, 전용 60㎡ 이하 대출 한도를 7천만 원에서 1억 1천만 원으로, 금리는 3.8%에서 **3.4%**로 낮춰 2030년까지 비아파트 11만 가구를 공급하겠다는 목표입니다. 다만 이 대책이 착공률 7%라는 병목까지 뚫을 수 있을지는 아직 확인되지 않았습니다.
| 구분 | 2023~2024년 | 2026년 현재 |
|---|---|---|
| 서울 아파트 전월세 매물 | 7만 74건 | 3만 건 미만 |
| 빌라 신규 전세 평균 보증금 | 2억 2,800만 원 | 2억 3,764만 원 |
| 정비사업 3.3㎡당 공사비 | 약 500만 원 | 약 1,300만 원 |
| 정비사업 착공 비율 | - | 약 7% |
Q&A
Q. 아파트 전세 매물, 언제쯤 다시 늘어날까요? 토지거래허가구역 조정이나 정비사업 착공률이 실제로 반등하기 전까지는 단기간에 풀리기 어렵다는 게 이번 토론회의 대체적 진단입니다.
Q. 지금 빌라 전세로 들어가도 안전한가요? 전세사기 이후 보증보험 가입 여부와 등기부등본 확인은 필수입니다. HUG 보증 대상 매물인지부터 따져보는 걸 권합니다.
Q. 다세대주택 층수 완화되면 우리 동네도 바로 재개발되나요? 제도가 바뀌어도 개별 사업장의 사업성(공사비·용적률)에 따라 진행 속도는 크게 갈립니다. 단지별 확인이 필요합니다.
전세 매물 57% 감소, 착공률 7% — 숫자는 이미 방향을 가리키고 있습니다. 23일 대토론회에서 이 병목을 실제로 뚫을 대책이 나오는지, 우리 지역엔 어떤 영향이 있는지 궁금하시면 편하게 상담 남겨주세요.