전세 갱신 4년 차, 5% 상한 끝난 세입자의 선택 — 마포 시세로 보는 갈아타기 타이밍
올해로 전세 갱신 4년 차라면, 요즘 마음이 편치 않으실 겁니다. 2022~2023년에 계약갱신청구권을 썼던 세입자라면 지금이 딱 그 갱신권이 끝나고 새 계약을 맺어야 하는 시점이거든요. 5% 상한이라는 안전장치가 사라진 자리에서, 집주인이 시세대로 올려달라고 하거나 아예 실거주를 이유로 계약을 끝내겠다고 통보하는 사례가 늘고 있습니다. 최근 커뮤니티에는 "전세 5% 갱신 믿었는데 방 빼라네요"라는 하소연까지 올라올 정도예요. 그래서 오늘은 이 타이밍에 실제로 어떤 선택을 해야 하는지, 숫자로 짚어보려고 합니다.
Ⅰ. 갱신청구권 4년, 그다음엔 무슨 일이 벌어지나
계약갱신청구권은 2020년 7월 임대차 3법 시행 이후 세입자에게 딱 한 번, 2년을 추가로 보장해주는 권리입니다. 이 권리를 쓴 세입자들이 올해부터 2026년 사이 순차적으로 4년 만기를 맞고 있어요. 문제는 갱신권을 이미 한 번 쓰고 나면, 그다음 재계약부터는 5% 상한이 적용되지 않는다는 점입니다. 즉 집주인 입장에서는 시세만큼 올릴 수 있는 첫 타이밍이자, 계약을 아예 종료할 수 있는 시점이기도 한 거죠. 국회에 갱신권 확대 개정안이 발의돼 있긴 하지만, 아직 시행 여부는 미정이라 지금 갱신을 앞둔 세입자가 기댈 수 있는 건 없습니다.
Ⅱ. 숫자로 보는 2026년 서울 전세 시장
6월 서울 아파트 전세가격은 전달보다 1.43% 올라 올해 들어 가장 큰 상승폭을 기록했습니다. 평균 전세가는 6억 9,619만 원으로, 1월(6억 6,948만 원)보다 넉 달 만에 4% 뛰었어요. 강남 11개 구 평균 전세가는 처음으로 8억 원을 넘어섰고요(8억 193만 원). 반면 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 4월 기준 50.1%로, 작년 말(51.1%)보다 오히려 낮아졌습니다. 전세가는 오르는데 전세가율은 떨어진다는 건, 매매가가 전세가보다 더 빠르게 오르고 있다는 뜻입니다. 갈아타기를 고민하는 사람 입장에서는 "지금이라도 사야 하나" 싶어지는 흐름이죠.
Ⅲ. 국민은행 주담대 반토막, 갈아타기 계획도 다시 짜야 한다
여기에 변수가 하나 더 생겼습니다. 국민은행이 7월 10일부터 주택구입자금 대출 한도를 6억 원에서 3억 원으로 줄였거든요. 수도권·규제지역은 물론 비규제지역까지 일괄 적용이라, 그동안 국민은행 기준으로 자금 계획을 짜뒀던 사람이라면 지금 다시 계산기를 두드려야 합니다. 다만 금리를 낮추려는 목적의 대환(갈아타기) 대출은 증액이 없으면 기존 한도가 그대로 유지된다는 점은 알아두면 좋습니다. 신한·하나·우리 등 다른 은행으로 대출 수요가 옮겨가는 풍선효과 우려도 벌써 나오고 있어서, 은행별 한도 차이를 미리 확인해두는 게 필수가 됐습니다.
| 구분 | 전세 재계약 유지 | 매매 갈아타기 |
|---|---|---|
| 초기 자금 부담 | 인상분(보증금 상승분)만 마련 | 매매가-보유자금 전액, 대출 한도 영향 큼 |
| 향후 2년 리스크 | 다음 재계약도 시세대로(상한 없음) | 가격 변동 리스크는 있으나 자산으로 전환 |
| 대출 이슈 | 전세자금대출 갈아타기(대환) 가능 | 국민은행 등 주담대 한도 축소 영향권 |
| 지금 서울 시장 | 전세가 상승세(6월 +1.43%) | 매매 거래량 3개월 연속 증가(5월 8,946건) |
Ⅳ. 마포처럼 실거주 수요가 두꺼운 지역은 더 서둘러야 한다
마포처럼 직주근접·학군 수요가 겹치는 지역은 전세 매물이 줄어들면 가격이 먼저 반응합니다. 망원동 소형 평형은 여전히 2억 원대가 남아있지만, 신수동 84㎡대는 10억 원을 넘긴 사례도 나왔을 만큼 단지·평형별 편차가 큽니다. 이런 지역일수록 "내가 원하는 조건의 집을 언제, 얼마에" 살 수 있는지 가용자금 기준으로 먼저 좁혀두는 게 순서입니다. 조건부터 정하고 찾으면, 정작 내 예산에 맞는 매물이 없다는 걸 뒤늦게 깨닫게 되거든요.
Ⅴ. 갈아타기, 결국 타이밍이 아니라 순서의 문제
결국 중요한 건 "지금이 쌀 때냐, 비쌀 때냐"가 아니라 내 가용자금과 대출 한도, 갱신 만기 시점을 먼저 정확히 아는 것입니다. 이 세 가지를 순서대로 확인하고 나면, 전세를 한 번 더 유지할지 이번에 갈아탈지는 생각보다 빨리 정리됩니다.
Q&A
Q1. 계약갱신청구권을 이미 썼는데, 한 번 더 쓸 수 있나요? A. 현재 법상으로는 세입자 1인당 1회만 가능합니다. 국회에 갱신권 확대 법안이 발의돼 있지만 아직 통과되지 않아, 지금 갱신을 앞뒀다면 다음 재계약은 5% 상한 없이 시세대로 협상해야 할 가능성이 큽니다.
Q2. 전세자금대출 갈아타기(대환)는 아무 은행에서나 되나요? A. 아닙니다. 한국주택금융공사(HF)·주택도시보증공사(HUG)·서울보증보험(SGI) 등 보증3사의 보증서를 담보로 한 전세자금대출이면서, 취급 가능한 21개 금융기관 대출일 때만 갈아타기 신청이 가능합니다.
Q3. 국민은행 주담대 한도 축소, 갈아타기(대환대출)에도 적용되나요? A. 금리 인하 목적의 대환대출은 증액이 없으면 기존 한도가 유지됩니다. 다만 대환하면서 대출금을 늘릴 계획이라면 축소된 한도(최대 3억 원, 25억 초과 초고가는 2억 원)가 새로 적용됩니다.
전세를 한 번 더 연장할지, 이번에 갈아탈지는 결국 숫자 세 가지(갱신 만기, 가용자금, 대출 한도)를 먼저 확인하는 사람이 유리합니다. 혼자 계산기 두드리기 막막하시면, 지역과 자금 상황에 맞춰서 같이 정리해드릴게요.