종부세 공정시장가액비율 오르면, 잠실엘스 보유세 얼마나 뛰나
지난주 목요일, 잠실 사는 후배가 전화를 걸어왔다.
"형, 저 재산세 고지서 보고 놀랐어요. 이거 종부세까지 오르면 저희 집 얼마나 더 내야 돼요?"
후배는 잠실 84㎡에 10년 넘게 살고 있다. 실거주자다. 그런데도 겁을 먹었다는 건, 지금 나오는 세제 개편 이야기가 실거주자와 비거주자를 구분하지 않고 뭉뚱그려 퍼지고 있다는 뜻이다.
그래서 오늘은 숫자로만 정리해본다. 감정 섞지 않고, 지금까지 나온 시나리오대로 계산하면 내 집 보유세가 얼마나 움직이는지만 본다.
재산세 고지서가 유독 많이 오른 이유
올해 공시가격 상승률이 5년 만에 최고치를 기록했다. 서울 집값이 크게 오른 여파가 이번 7월 재산세 고지서에 그대로 반영됐다.
강남3구는 최대 200만 원, 잠실은 120만 원, 마포·용산·성동은 90만 원 안팎까지 재산세가 뛴 사례가 나왔다. 이건 종부세가 아니라 아직 재산세 이야기다.
문제는 이게 시작이라는 점이다. 8월 세제 개편안이 나오면 종부세까지 얹힌 진짜 보유세 인상이 기다리고 있다.
7월 23일, 진짜 승부처는 따로 있다
정부는 7월 14일 국토부 공급 토론회, 15일 금융위 금융 토론회, 16일 기재부 세제 토론회를 순서대로 열었다. 그리고 23일에는 이재명 대통령이 직접 주재하는 '부동산 국민 대토론회'가 예정돼 있다.
세제 토론회에서는 종부세 과세 기준을 주택 수가 아니라 보유가액 중심으로 바꾸자는 의견에 힘이 실렸다. 실거주자는 보호하고 비거주 고가 1주택은 혜택을 줄이자는 방향이다.
법정 일정상 세제 개편안은 7월 말에서 8월 초 사이 발표된다. 23일 대토론회 논의가 이 개편안에 그대로 반영될 시간이 남아 있다는 뜻이다.
시나리오 ① 공정시장가액비율이 오르면
종부세 세율을 직접 올리는 것보다 유력한 방법은 공정시장가액비율을 시행령으로 조정하는 것이다. 국회 통과 없이 바로 시행할 수 있어서다.
현재 60%인 이 비율을 80%나 95%로 올리는 시나리오가 거론된다. 전국 기준으로 계산하면 이렇다.
| 구분 | 현행(60%) | 80% 적용 시 | 95% 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 전국 주택분 보유세 | 8.7조 원 | 10.1조 원(+15.7%) | 10.8조 원(+23.8%) |
| 서울 주택분 보유세 | 4.5조 원 | 5.5조 원(+21.1%) | 6.0조 원(+31.9%) |
| 1인당 평균 종부세 | 324만 원 | 624만 원 | 780만 원 |
숫자만 보면 전국보다 서울이, 서울 중에서도 종부세 대상자가 더 크게 움직인다. 비율 하나 바꾸는 것치고는 체감폭이 작지 않다.
시나리오 ② 장기보유·고령자 공제가 줄어들면
지금은 1세대 1주택자가 5년 이상 보유하면 최대 50%, 60세 이상이면 최대 40%까지 공제를 받아 합쳐서 최대 80%까지 종부세를 줄일 수 있다.
이 한도를 60%로 낮추고, 대신 실제 거주 기간에 따라 공제를 다시 설계하는 방안이 논의되고 있다. 5년 이상 거주하면 10%, 이후 5년마다 10%포인트씩 늘어 20년 이상 거주해야 최대 40%를 받는 식이다.
핵심은 '보유'가 아니라 '거주'로 기준이 바뀐다는 것이다. 실제로 잠실 엘스 전용 84㎡를 10년 넘게 보유했지만 거주하지 않은 경우, 보유공제가 폐지되면 종부세 등 보유세가 작년보다 241만 원 늘어난 815만 원이 될 것으로 추산된 사례도 나왔다.
그래서 지금 뭘 해야 하나
실거주 1주택자라면 이번 개편의 방향 자체는 나쁘지 않다. 거주 기간이 길수록 유리해지는 쪽으로 가고 있어서다.
비거주 1주택자는 다르다. 직장이나 자녀 교육 때문에 어쩔 수 없이 떨어져 사는 경우까지 세 부담이 함께 오를 가능성이 크다. 8월 개편안 발표 전에 임대 등록이나 실거주 전환 같은 선택지를 미리 점검해둘 필요가 있다.
다주택자는 공정시장가액비율 인상 시나리오가 확정되는 시점에 세 부담이 가장 먼저, 가장 크게 온다. 매도 타이밍을 개편안 발표 이후로 늦출지, 그전에 정리할지는 개인 상황마다 답이 다르다.
Q&A
Q1. 공정시장가액비율이 오르면 재산세도 같이 오르나요? 재산세도 공정시장가액비율의 영향을 받는다. 다만 재산세는 매년 조정 폭이 제한돼 있어 종부세만큼 급격하게 오르지는 않는다.
Q2. 잠실엘스처럼 비거주 1주택자는 지금 팔아야 하나요? 개편안이 아직 확정되지 않았다. 8월 발표 이후 실거주 전환·임대 등록·매도 중 어느 쪽이 유리한지는 구체적인 보유 기간과 시세를 넣어 따져봐야 한다.
Q3. 종부세 개편안은 언제, 어떤 방식으로 확정되나요? 7월 23일 대통령 주관 대토론회 이후 법정 일정상 7월 말에서 8월 초 사이 세법 개정안 형태로 발표될 예정이다.
세 부담은 이제 '얼마나 버는가'보다 '어디에, 어떻게 사는가'로 갈리고 있다. 우리 집이 이 세 가지 시나리오 중 어디에 해당하는지 궁금하다면 편하게 상담 요청 남겨주시면 함께 계산해드리겠다.