양도세 중과 재개에도 성북·강서·동대문 아파트값이 오르는 진짜 이유
며칠 전 성북구 장위동에서 전셋집을 알아보던 후배가 다급히 전화를 걸어왔다. "언니, 다주택자 양도세 중과 다시 시작됐다면서요? 그럼 집주인들이 집 던지고 전세도 좀 풀리는 거 아니에요?" 결론부터 말하면 정반대였다. 그 동네 전세는 지난달보다 더 귀해졌고, 매매가는 신고가를 갈아치우는 중이다. 왜 이런 일이 벌어지고 있는지, 최근 나온 수치를 하나씩 뜯어봤다.
양도세 중과가 돌아왔는데, 왜 매물은 더 줄었을까
2026년 5월 10일부터 조정대상지역 다주택자 양도세 중과가 4년 만에 재개됐다. 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더 붙고, 장기보유특별공제까지 배제될 수 있다. 상식적으로는 "세금 무서워서 던지는 매물"이 쏟아져야 맞다.
그런데 부동산114 조사에 따르면 서울 아파트 매물은 한때 8만 건을 넘었다가 최근 6만 1천 건 수준까지 줄었다. 세금이 무서운 다주택자들이 팔기보다 '버티기'를 택했다는 뜻이다. 매물이 줄면 남은 물건의 몸값은 자연히 오른다.
7월 2주, 숫자로 본 전국 아파트 시황
부동산114 AI 시세 조사 기준 7월 2주 전국 아파트 가격은 다음과 같다.
| 구분 | 전국 | 서울 | 수도권 | 5대광역시 |
|---|---|---|---|---|
| 매매 | 0.14% | 0.16% | 0.17% | 0.02% |
| 전세 | 0.17% | 0.19% | 0.20% | 0.06% |
6월 한 달로 보면 전국 아파트값은 0.57% 상승, 2개월 연속 오름세다. 전국 평균은 완만해 보이지만, 서울 안에서도 온도차가 크다는 게 함정이다.
지금 유독 뜨거운 세 곳: 성북·강서·동대문
한국부동산원 통계로 보면 7월 2주(7월 13일 기준) 서울 25개 구 중 성북구가 0.49%로 상승률 1위, 강서구가 0.38%로 뒤를 이었고 동대문구도 앞선 주 0.36% 상승하며 꾸준한 오름세를 이어갔다. 서울 전체 매매(0.30%)·전세(0.28%)가 이미 75주 연속 상승 중인데, 이 세 곳은 그 평균을 웃돈다.
성북구는 장위뉴타운 신축 입주 러시가 상승세를 이끈다. 장위레디언트, 장위푸르지오마크원 등이 연이어 자리를 잡으며 국민평형(전용 84㎡) 기준 17억 원대 신고가까지 나왔다.
동대문구는 이문·휘경뉴타운이 같은 그림을 그린다. 래미안라그란데(3,069가구)에 이어 이문아이파크자이(4,321가구)가 입주를 진행 중이라, 1만 4천 가구 규모 신축 벨트가 동북권 생활권 자체를 바꾸고 있다.
15억 이하 구축에서 벌어지는 일
부동산114 관찰 중 눈에 띄는 대목은 15억 원 이하 구축 아파트에서 신고가 거래가 계속 나온다는 점이다. 초고가 주택을 노리던 수요가 세금 부담을 피해 준신축·구축으로 눈을 돌리면서, 상대적으로 저렴했던 매물이 '대체재'로 떠오른 것이다. 성북·강서·동대문이 강세를 보이는 배경에도 이 흐름이 겹쳐 있다.
그래서, 지금 들어가도 될까
- 매물 잠김 지역인지 확인: 다주택자 비중이 높던 지역일수록 매물 감소 폭이 크다.
- 신축 입주 물량 타이밍: 이문·휘경, 장위처럼 대단지가 순차 입주하는 지역은 전세가 먼저 흔들린다.
- 15억 이하 구간 경쟁: 대체 수요가 몰리는 가격대는 상승 속도가 더 빠를 수 있다.
Q&A
Q1. 다주택자 양도세 중과 대상은 정확히 어떤 주택인가요? 조정대상지역 내 주택을 2주택 이상 보유한 상태에서 양도할 때 적용된다. 지역·보유 기간에 따라 예외가 있어 사전에 세무 확인이 필요하다.
Q2. 성북구 장위뉴타운, 지금 들어가도 늦지 않았나요? 구역별로 입주 시기와 시세 반영 정도가 달라 일괄 판단은 어렵다. 구역별 입주 스케줄과 최근 신고가 사례를 함께 봐야 한다.
Q3. 전세가 계속 오르면 매매로 갈아타는 게 나을까요? 전세가율과 대출 여건, 실거주 계획에 따라 답이 달라지는 문제라 개별 비교가 필요하다.
정리하면, 양도세 중과가 매물을 줄이면서 오히려 강북권 상승 압력을 키우는 역설적 국면이다. 성북·강서·동대문처럼 신축 공급과 대체 수요가 겹치는 지역은 앞으로도 변수가 많은 만큼, 우리 동네 매물·시세를 구체적으로 짚어보고 싶다면 편하게 상담 남겨주시길.