8월 세제개편 발표 전, 비거주 1주택자가 확인해야 할 종부세·장특공제 변화
지방 발령 난 지 2년째인 후배가 어제 전화를 걸어왔다.
"형, 저 서울 집 그냥 비워두고 있는데 이번에 세금 엄청 오른다면서요? 그냥 팔아야 하나요?"
선뜻 대답하지 못했다. 아직 확정된 건 없다. 하지만 방향은 이미 꽤 뚜렷해졌다. 지난 16일 은행회관에서 있었던 그 토론회, 그리고 그 뒤로 나온 후속 보도들을 보면 답이 조금씩 좁혀지고 있다.
1. 숫자로 먼저 보자, 공정시장가액비율 80%
핵심은 공정시장가액비율이다. 지금은 공시가의 60%에만 종부세를 매기는데, 이걸 80%로 올리는 방안이 유력하게 거론된다.
이렇게 되면 주택분 보유세는 전국 기준 8.7조 원에서 10.1조 원으로 15.7% 늘어난다. 종부세 납부자 1인당 평균 부담은 324만 원에서 624만 원으로 거의 두 배가 된다. 서울만 떼어 보면 보유세 총액이 21.1% 오르고, 경기는 10.8% 오른다.
2. 진짜 무서운 건 종부세보다 장특공제
종부세보다 후배 같은 비거주 1주택자에게 더 아픈 건 따로 있다. 바로 장기보유특별공제(장특공제) 축소다.
지금은 1주택을 5년 이상 보유하면 최대 40%, 여기에 60세 이상이면 추가 공제까지 더해져 최대 80%까지 세액을 깎아준다. 거주하지 않았어도 3년 이상만 보유하면 12~40%의 공제를 받을 수 있었다.
그런데 개편안은 이 비거주자 공제를 정조준하고 있다. 실제 시뮬레이션을 보면, 양도가액 12억 원을 넘는 주택을 10년 보유·5년 거주한 1주택자가 보유공제가 폐지될 경우 양도세 부담이 최대 6,120만 원 늘어난다. 기존 대비 최대 2.5배다.
3. 일정은 이미 정해져 있다
| 시기 | 내용 |
|---|---|
| 7월 14~16일 | 국토부·금융위·재정경제부 부처별 토론회(공급·금융·세제) |
| 7월 23일 | 이재명 대통령 주재 '부동산 국민 대토론회' |
| 8월 초 | 세제개편안 최종 발표 |
즉 지금은 확정안이 아니라 방향성 단계다. 그런데 방향성 단계에서 이미 숫자가 이 정도로 구체적으로 나온다는 건, 8월 발표에서 뒤집힐 가능성이 낮다는 뜻이기도 하다.
4. 비거주 1주택자, 지금 체크해야 할 것
후배처럼 직장, 자녀 교육, 부모 봉양 때문에 어쩔 수 없이 비거주 1주택을 유지하는 사람은 실제로 많다. 그런데 이번 개편은 그 사정을 세세하게 구분해주지 않는다. '비거주'라는 사실 자체가 기준이 될 가능성이 크다.
5. 그래도 성급하게 팔 이유는 없다
다만 겁먹고 당장 던질 필요는 없다고 본다. 서울은 여전히 공급이 부족하고, 30대 실수요마저 매매 시장으로 밀려나는 상황이다. 세 부담이 늘어난다고 서울 핵심지 수요 자체가 꺾일 가능성은 낮다.
중요한 건 속도다. 8월 발표 전에 보유·거주 이력을 정리해두고, 실거주 전환이 가능한지, 양도 타이밍을 앞당길지 시뮬레이션 정도는 지금 해둬야 한다. 발표 이후에는 이미 늦을 수 있다.
Q&A
Q1. 비거주 1주택자 기준이 정확히 뭔가요? 아직 법제화 전이라 확정 기준은 없다. 다만 논의되는 방향은 '전입신고 및 실제 거주 여부'를 기준으로 삼는 쪽에 가깝다.
Q2. 장특공제 축소는 언제부터 적용되나요? 8월 초 개편안 발표 이후 세법 개정 절차를 거쳐야 해서, 시행 시점과 경과규정(유예기간)이 핵심 변수다. 발표 즉시 소급 적용될 가능성은 낮게 보고 있다.
Q3. 지금 전입신고하면 소급으로 공제를 받을 수 있나요? 과거 보유·거주 이력은 이미 확정된 사실이라 지금 전입신고를 한다고 과거분까지 소급되진 않는다. 다만 향후 거주기간 산정에는 유리해질 수 있다.
세금은 방향이 정해지면 되돌리기 어렵다. 8월 발표 전 지금, 내 상황이 어디에 해당하는지부터 짚어보는 게 순서다. 비거주 1주택 세금 시뮬레이션이 필요하면 편하게 연락 주시라.