서울 0.30% vs 동탄 0.73%, 규제에도 식지 않는 아파트 매매 심리 — 7월 셋째 주 시장 분석
"동탄 지금 들어가도 될까요, 아니면 더 기다려야 하나요." 이번 주 들어 상담 게시판에 유독 자주 올라온 질문이다. 10·15 대책 이후 넉 달 가까이 눈치싸움만 하던 매수 대기자들이 다시 움직이기 시작했다는 신호로 읽힌다. 그런데 정작 이번 주 발표된 수치를 하나하나 뜯어보면, 이야기는 생각보다 훨씬 복잡하게 흘러가고 있다.
서울 75주 연속 상승, 그런데 웃는 동네가 바뀌었다
한국부동산원 조사 기준으로 서울 아파트 매매가격은 이번 주도 0.30% 올라 지난주와 같은 상승폭을 유지했다. 75주 연속 상승이라는 숫자만 보면 여전히 뜨거운 시장 같지만, 안을 들여다보면 구도가 바뀌고 있다. 그동안 상승을 주도하던 강남 11개구는 0.28%에서 0.26%로 상승폭이 줄어든 반면, 강북 14개구는 0.33%에서 0.35%로 오히려 커졌다. 성북구(0.49%)와 구로구(0.44%)가 이번 주 상승률 상위권에 이름을 올린 것도 같은 흐름이다.
| 구분 | 7월 첫째 주 | 7월 둘째 주 | 방향 |
|---|---|---|---|
| 서울 강북 14개구 | 0.33% | 0.35% | ▲ 확대 |
| 서울 강남 11개구 | 0.28% | 0.26% | ▼ 축소 |
| 경기 전체 | 0.23% | 0.21% | ▼ 축소 |
| 화성 동탄 | 1%대 | 0.73% | ▼ 둔화 |
| 용인 기흥·광명 | - | 0.59% | 여전히 강세 |
같은 서울인데도 강남과 강북의 온도가 갈리기 시작했다는 건, 지금이 "서울이니까 무조건" 식으로 접근할 시점은 아니라는 뜻이기도 하다. 부동산114 주간 시황(7월 2주 기준)에서도 전국 매매가격은 0.14% 상승에 그쳐, 7월 1주(0.19%)보다 오름폭이 눈에 띄게 줄었다고 밝힌 바 있다.
동탄 0.73%, "규제 3인방"의 동상이몽
7월 1일부로 규제지역, 7월 5일부터 토지거래허가구역으로 묶인 화성 동탄·용인 기흥·구리 세 지역의 표정도 제각각이다. 5주 연속 1%대 급등을 이어가던 동탄은 이번 주 0.73%로 상승폭이 눈에 띄게 꺾였다. 반면 용인 기흥과 광명은 이번 주에도 0.59% 상승하며 규제 이후에도 매수세가 쉽게 식지 않는 모습을 보였다.
같은 규제를 받고도 지역마다 반응 속도가 다르다는 건, "규제지역=매수 금지 신호"로 단순하게 읽으면 안 된다는 의미다. 토지거래허가구역은 실거주 목적 매수는 여전히 가능하고, 오히려 갭투자 수요가 빠지면서 실수요자에게는 협상 여지가 생기는 구간이기도 하다.
공급이 진짜 변수다 — 7월 입주, 10년래 최저
가격 흐름 못지않게 눈여겨봐야 할 건 공급이다. 부동산114에 따르면 2026년 7월 전국 아파트 입주 예정물량은 총 28개 단지 1만5,646가구로, 동월 기준 최근 10년 내 최저 수준이다. 지난해 7월(2만3,478가구)과 비교하면 33% 줄었다. 수도권은 9,787가구인데, 이마저도 올해 들어 7개월째 월 1만가구를 넘기지 못하고 있다.
입주가 줄면 그만큼 전세 매물도 줄어든다. 실제로 부동산114 시황에서도 7월 2주 전국 전세가격은 0.17% 올라 매매(0.14%)보다 오름폭이 더 컸다. 매수를 미루고 전세로 버티려는 수요가 늘수록, 오히려 전세가 먼저 뛰어 매매를 자극하는 구조가 반복될 가능성이 크다.
하반기 정책 변수 — DSR 확대와 전세대출 축소
정부는 하반기 경제정책방향에서 DSR(총부채원리금상환비율) 적용 대상을 단계적으로 넓히고, 전세대출보증은 축소하는 방향을 제시했다. 다주택자의 수도권·규제지역 주택담보대출 만기 연장도 원칙적으로 막힌다. 대출 문턱이 지금보다 높아진다는 뜻이므로, 대출 한도를 지금 기준으로 계산해 자금 계획을 짰다면 다시 점검할 필요가 있다.
그래서, 지금 사도 될까 — 매수 판단 체크리스트
결론부터 말하면 "서울이라서" 혹은 "규제지역이라서"라는 단순 논리로 결정할 국면은 지났다. 같은 서울 안에서도 강북·강남의 온도가 다르고, 같은 규제지역 안에서도 동탄과 기흥의 반응이 다르다. 지역별·단지별 수급 상황을 개별적으로 짚어봐야 하는 이유다.
Q&A
Q. 동탄 아파트값 상승세가 꺾였는데, 지금이 매수 타이밍인가요? A. 5주 연속 1%대였던 상승폭이 0.73%로 낮아진 건 맞지만 여전히 상승 흐름은 유지되고 있다. 토지거래허가구역 지정으로 투자 수요가 빠지면서 실거주 목적 매수자에게는 협상 여지가 생긴 국면으로 봐야 한다.
Q. 서울 강북과 강남 중 지금은 어디가 더 오르고 있나요? A. 최근 2주 기준으로는 강북 14개구(0.33%→0.35%)가 강남 11개구(0.28%→0.26%)보다 상승폭이 커지며 오히려 역전됐다. 성북·구로 등 강북권 중심지 위주로 상승세가 옮겨가는 흐름이다.
Q. 7월 입주 물량이 줄면 전세값은 얼마나 더 오를까요? A. 7월 전국 입주물량이 10년래 최저(1만5,646가구)인 데다 수도권은 7개월째 월 1만가구를 밑돌고 있어, 신규 입주로 풀리는 전세 매물 자체가 부족한 상황이다. 매매보다 전세가 먼저 뛰는 흐름이 당분간 이어질 가능성이 크다.
강북 역전, 규제 3인방의 동상이몽, 10년래 최저 입주까지 — 지금 시장은 숫자 하나로 요약하기 어려운 국면이다. 관심 있는 지역·단지의 최근 2주 흐름과 규제 여부를 함께 짚어보고 싶다면, 편하게 상담 남겨주시면 데이터로 정리해서 알려드리겠다.