압구정4구역·개포주공 재건축 분담금 사례로 보는 부담금 완화 기준
지난 글에서 재건축 분담금과 부담금의 기본 개념을 정리해 드렸는데요, 요즘 조합원분들과 상담을 하다 보면 "사업 초기에 들었던 금액이랑 지금 나온 금액이 왜 이렇게 다르냐"는 하소연을 부쩍 많이 듣습니다. 실제로 최근 언론에도 압구정, 개포 등 강남권 주요 재건축 단지에서 조합원 분담금이 당초 추정치보다 수억 원씩 늘어난 사례가 잇따라 보도되고 있습니다. 오늘은 왜 분담금이 커지는지, 실제 사례는 어느 정도인지, 그리고 조합원이라면 지금 무엇을 확인해야 하는지 짚어보겠습니다.
왜 처음 추정치보다 분담금이 커지나
분담금은 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액이고, 권리가액은 종전자산 평가액에 비례율을 곱해 정해집니다. 문제는 사업이 진행되는 동안 이 계산의 전제가 계속 바뀐다는 점입니다.
공사비 인상이 가장 큰 원인으로 꼽힙니다. 원자재 가격과 인건비가 오르면서 시공사가 공사비 증액을 요구하는 사업장이 늘었고, 여기에 금융비용 증가(고금리로 인한 사업비 대출 이자 부담), 잦은 설계 변경까지 겹치면 총사업비가 불어납니다. 총사업비가 커지면 비례율이 하락하고, 비례율이 낮아지면 조합원의 권리가액이 줄어드는데, 그 줄어든 만큼이 고스란히 추가 분담금으로 돌아오는 구조입니다.
실제 사례로 보면 이 정도입니다
강남구 압구정4구역은 전용 101104㎡(33평) 조합원이 전용 84㎡(36평)를 분양받으려면 약 9억 3,385만 원, 전용 208210㎡(69평) 조합원이 전용 139㎡(59평)를 받으려면 약 12억 5,776만 원의 분담금을 내야 하는 것으로 알려졌습니다. 개포주공 6·7단지 역시 전용 53㎡ 조합원이 전용 84㎡를 선택하면 약 7억 2,000만 원, 전용 119㎡를 선택하면 약 15억 1,853만 원을 부담해야 하는 것으로 전해졌습니다. 사업 초기 수천만 원 수준으로 안내됐던 단지에서도 관리처분계획 단계에 가서 수억 원대로 뛰는 경우가 드물지 않다고 합니다.
| 단지 | 평형 변경 | 예상 분담금 |
|---|---|---|
| 압구정4구역 | 33평 → 36평(84㎡) | 약 9억 3,385만 원 |
| 압구정4구역 | 69평 → 59평(139㎡) | 약 12억 5,776만 원 |
| 개포주공 6·7단지 | 53㎡ → 84㎡ | 약 7억 2,000만 원 |
| 개포주공 6·7단지 | 53㎡ → 119㎡ | 약 15억 1,853만 원 |
재건축 부담금(초과이익환수제)도 같이 확인하세요
분담금과 별개로, 초과이익이 크면 국가에 내는 재건축 부담금도 챙겨야 합니다. 2024년 3월 제도가 개정되면서 조합원 1인당 평균 초과이익이 8,000만 원을 넘는 경우부터 부과되도록 면제 기준이 상향됐고(종전 3,000만 원), 부과율을 나누는 구간 단위도 2,000만 원에서 5,000만 원으로 넓어졌습니다. 초과이익 8,000만 원 초과분에 대해 **10~50%**를 부과하되, 1세대 1주택 실수요자는 보유 기간에 따라 6년 이상 10%, 10년 이상이면 최대 50%까지 감면받을 수 있고, 고령자는 담보 제공을 전제로 주택을 처분할 때까지 납부를 미룰 수 있습니다.
전국적으로는 부담금 부과가 예정된 단지가 58곳, 1인당 평균 부과액은 약 1억 300만 원 수준으로 집계됐는데, 이 중 절반에 가까운 29곳이 서울이고 서울 평균은 1억 4,741만 원에 달합니다.
조합원이라면 지금 확인해야 할 것
숫자만 보면 부담스럽지만, 방향을 안다면 대응은 가능합니다. 정기총회에서 공사비 증액 안건이 올라왔는지, 최근 비례율이 어떻게 바뀌었는지를 조합 홈페이지나 정비사업 정보몽땅 같은 공개 자료로 먼저 확인하는 것이 첫걸음입니다.
Q. 분담금과 재건축 부담금은 같은 건가요?
아닙니다. 분담금은 조합원끼리 공사비·사업비 부족분을 나눠 내는 돈이고, 부담금은 국가가 초과이익에 매기는 세금 성격의 돈입니다. 두 가지를 각각 따로 계산해서 준비해야 합니다.
Q. 개포주공, 압구정처럼 분담금이 확정된 게 아닌데 왜 벌써 뉴스가 나오나요?
관리처분계획 인가를 앞두고 조합이 감정평가와 비례율을 확정하는 단계에서 추정치가 공개되기 때문입니다. 실제 확정 금액은 착공 이후 변경될 수 있어 정기적으로 조합 공지를 확인하는 것이 안전합니다.
내 조합원 분양 신청서에 적힌 숫자가 정말 최종 금액인지, 지금 확인해보시는 걸 추천드립니다. 궁금하신 단지나 조합 상황이 있으시면 언제든 편하게 문의 주세요.