수도권 전세퇴거자금대출 한도 1억원 막힌 집주인, 6·27 대책 예외조항부터 확인하세요
다음 달이면 세입자 전세 계약이 끝나는데, 어젯밤 통장 잔고를 다시 확인하다가 등골이 서늘해졌습니다.
새 세입자는 아직 못 구했는데 보증금은 정해진 날짜에 돌려줘야 하고, 은행에 전화해보니 돌아온 대답은 "수도권은 전세퇴거자금대출 한도가 1억원으로 줄었다"는 것이었습니다.
3년 전 옆집이 대출받을 땐 시세의 70%까지 나왔다던 그 상품이, 어느새 완전히 다른 상품이 되어 있었던 겁니다.
저처럼 갑자기 이 소식을 접한 집주인이라면 지금부터 정리하는 내용부터 확인하시길 권합니다.
6·27 대책 이후, 전세퇴거자금대출은 이미 다른 상품입니다
2025년 6월 27일 금융위원회가 발표한 가계부채 관리 강화 방안으로 수도권·규제지역 전세퇴거자금대출 한도가 최대 1억원으로 축소됐습니다.
원래 이 대출은 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려줄 때, 대출금이 집주인이 아니라 세입자 계좌로 직접 들어가는 특수 목적 대출입니다. 그런데 이제는 수도권·규제지역이라면 그 한도 자체가 1억원 벽에 막힙니다. 게다가 수도권·규제지역 2주택 이상 보유 세대는 이 대출 자체가 불가능해졌습니다.
나는 예외에 해당할까 — 계약일과 소유권 취득일부터 확인하세요
다만 모두가 1억원에 묶이는 건 아닙니다. 다음 두 조건을 모두 충족하면 1억원을 초과해 기존 LTV 70% 기준까지 받을 수 있습니다.
- 기존 세입자와의 최초 임대차 계약 체결일이 2025년 6월 27일 이전
- 현재 소유자의 해당 주택 소유권 취득일이 2025년 6월 27일 이전
계약서와 등기부등본 날짜부터 다시 확인해보세요. 저도 이 두 날짜를 몰라서 처음엔 그냥 1억원 안에서만 방법을 찾고 있었습니다.
LTV는 시세 기준, 실제 한도는 보증금과 DSR이 정합니다
LTV 계산은 간단합니다. 시세 × LTV 70%. 하지만 전세퇴거자금대출은 이 계산값과 상관없이 세입자 보증금 범위 안에서만 실행됩니다. 여기에 개인 소득 기준 DSR까지 얹히면 서류상 한도와 실제 손에 쥐는 금액은 또 달라집니다.
| 구분 | 시세 10억·보증금 6억 | 시세 10억·보증금 8억 |
|---|---|---|
| LTV 70% 계산상 한도 | 7억원 | 7억원 |
| 실제 적용 한도(보증금 이내) | 6억원 | 7억원 |
| 1금융권 DSR 40% 충족 시 | 6억원 실행 가능 | 소득 심사 통과해야 실행 |
| 2금융권 DSR 50% 충족 시 | 6억원 실행 가능 | 소득 심사 통과해야 실행 |
같은 시세, 같은 LTV라도 보증금 규모와 소득에 따라 실행 가능 금액이 갈립니다. 저도 처음엔 LTV 숫자만 보고 안심했다가, 상담을 받아보고서야 이 차이를 알게 됐습니다.
그래도 부족하다면 — 특판 상품과 임차권등기명령
한도가 예외조건에도 못 미친다면 시기별로 운영되는 특판 상품을 함께 비교해야 합니다. 금융사마다 담보 평가와 심사 기준이 달라서, 한 곳만 알아보고 포기하기엔 이릅니다.
그럼에도 반환 시점을 못 맞출 것 같다면 임차권등기명령을 미리 알아두세요. 등기 신청 직후 1~2주 안에 보증금을 돌려받는 사례가 70%에 달한다는 점에서, 세입자와의 관계에서도 최소한의 안전장치가 됩니다.
2026년 스트레스 DSR 3단계, 소득이 같아도 한도는 줄어듭니다
여기에 2026년 시행 중인 스트레스 DSR 3단계까지 겹칩니다. 수도권 주택은 가산금리 하한이 3.0%p까지 올라, 작년과 소득이 같아도 올해 받을 수 있는 한도는 더 줄어들 수 있습니다. 한도 계산을 작년 기준으로 미리 해뒀다면 다시 확인해보시길 권합니다.
정리하면
수도권·규제지역 전세퇴거자금대출은 원칙적으로 1억원, 계약일·소유권 취득일 두 조건을 충족하면 **LTV 70%**까지 열립니다. 그 사이에서도 보증금 규모, DSR, 특판 상품 운영 여부에 따라 실제 받을 수 있는 금액은 사람마다 다릅니다. 서류 두 가지 날짜부터 먼저 확인하고, 그다음 여러 금융기관 조건을 비교해보시길 권합니다.
Q&A
Q. 전세퇴거자금대출과 일반 전세자금대출은 뭐가 다른가요? A. 전세자금대출은 세입자가 보증금을 마련하기 위해 받는 대출이고, 전세퇴거자금대출은 집주인이 기존 세입자에게 보증금을 돌려주기 위해 받는 대출입니다. 대출금 지급 대상도 세입자 계좌로 직접 지급된다는 점이 다릅니다.
Q. 6·27 대책 예외조항은 어떻게 증빙하나요? A. 기존 임대차계약서(체결일 확인)와 등기부등본(소유권 취득일 확인) 두 서류로 확인합니다. 두 날짜가 모두 2025년 6월 27일 이전이어야 예외가 인정됩니다.
Q. 특판 상품은 어디서 비교할 수 있나요? A. 특판은 운영 시기와 금융사 내부 기준에 따라 수시로 바뀌기 때문에, 한 곳의 안내만으로 판단하지 말고 여러 금융기관에 직접 상담받아 비교하는 것이 정확합니다.
지금 보증금 반환 시점이 다가오고 있다면, 계약일과 소유권 취득일부터 먼저 확인해보시고 필요하면 편하게 상담 남겨주세요.