종부세 공정시장가액비율 80% 유력, 7·23 대토론회 이후 달라지는 것들
지난주에 올린 글에서 부동산 세제 토론회를 보고 “혹시나가 역시나”라고 썼었다.
그런데 그 이후 며칠 사이에 일정이 훨씬 빠르게 굴러가고 있다.
토론회는 한 번으로 끝난 게 아니었고, 이번 주 안에 훨씬 더 큰 자리가 남아 있다. 그리고 그 다음이 진짜다.
댓글로 "그래서 결국 세금 더 내는 거냐"고 물어보신 분들이 있었는데, 지난 글에서는 프레임 이야기만 하고 정작 숫자는 안 남겼다. 오늘은 그 다음 일정과, 실제로 유력하게 거론되는 방법이 무엇인지 숫자로 정리해본다.
1. 토론회 다음 날 나온 진짜 일정표
지난 14일부터 16일까지 국토부·금융위·재정경제부가 각각 공급, 금융, 세제를 주제로 공개 토론회를 열었다.
내가 지난 글에서 다룬 게 그중 세제 토론회였다.
그런데 이건 끝이 아니라 시작이었다.
오는 23일, 이재명 대통령이 직접 주재하는 부동산 국민 대토론회가 열린다. 이 자리에서 나온 의견까지 반영해서 7월 말에서 8월 초 사이 최종 세제개편안이 발표될 예정이다.
즉 지금 나오는 이야기들은 확정안이 아니라 '여론 수렴용 재료'다. 다만 그 재료들이 가리키는 방향은 이미 상당히 뚜렷하다.
23일 대토론회는 세제만 다루는 자리가 아니다. 공급, 금융, 세제 세 갈래 토론회에서 나온 이야기를 한자리에 모아 대통령이 직접 듣는 구조다. 그만큼 이번 개편안은 세금 하나만 손보는 게 아니라 대출·공급 대책과 묶여서 나올 가능성이 크다. 세제 따로, 대출규제 따로 볼 게 아니라는 뜻이다.
2. 관심은 세율이 아니라 '공정시장가액비율'에 있다
종부세를 올릴 때 가장 쉬운 방법은 세율을 건드리는 거라고 생각하기 쉽다.
그런데 이번엔 다르다. 지금 유력하게 거론되는 건 공정시장가액비율 조정이다.
이건 공시가격에 곱해서 과세표준을 정하는 비율인데, 세율과 달리 국회 입법 없이 시행령 개정만으로 바꿀 수 있다. 정부 입장에서는 정치적 부담이 훨씬 적은 카드인 셈이다.
이 비율은 문재인 정부 때 95%까지 올라갔다가, 윤석열 정부 들어 60%로 낮아진 뒤 지금까지 유지되고 있다. 그리고 이번 개편에서 다시 80% 수준으로 올리는 안이 유력하게 검토되고 있다.
3. 숫자로 보면 이렇다
국회예산정책처 추계를 보면 체감이 좀 더 확실해진다.
| 구분 | 60%(현행) | 80%(유력 검토) | 95%(문재인 정부 수준) |
|---|---|---|---|
| 종부세 총액 | 1조 4,763억원 | 2조 8,425억원 | 3조 5,494억원 |
| 주택분 보유세 총액 | 8조 6,995억원 | 10조 658억원 | 10조 7,726억원 |
| 전년 대비 증감률 | - | +15.7% | +23.8% |
숫자만 보면 비율을 80%로만 올려도 종부세 총액이 거의 두 배가 된다. 재산세까지 합친 주택분 보유세 전체로 봐도 1년 만에 1조 3천억원 넘게 늘어나는 규모다.
작년 5월 기준 서울 아파트 평균 매매가는 13억 4,543만원이었다. 비율 조정만으로도 서울 아파트 상당수가 종부세 대상권에 들어온다는 뜻이다. 지역별로도 온도차가 있는데, 고가 아파트 비중이 높은 서울·경기의 부담 증가폭이 가장 크게 나타났다. 그래서 일각에서는 급격한 인상보다 단계적인 속도 조절이 필요하다는 이야기도 나온다.
4. 다 같이 오르는 건 아니다 — 실거주 1주택자는 갈린다
지난 토론회 글에서도 썼듯, 이번 개편의 방향은 '일괄 인상'이 아니라 '차등 과세'에 가깝다.
현재 종부세는 1세대 1주택자에게 공시가격 12억원, 그 외에는 인별 9억원을 공제해준다. 여기에 더해 실거주 여부를 기준으로 다시 나누는 방안이 유력하다.
정리하면 이런 흐름이다.
- 실거주 중저가 1주택자 → 부담 유지 또는 일부 완화
- 비거주·초고가 1주택자 → 공제 축소, 부담 강화
- 다주택자 → 보유가액 기준 과세로 전환, 부담 강화
즉 같은 '1주택자'라도 실제로 거기 사는지 여부에 따라 결과가 완전히 달라질 수 있다는 이야기다.
예를 들어보자. 공시가격 15억 아파트 한 채에 실거주하는 A와, 지방에 살면서 서울에 시세차익용 아파트 한 채만 가진 B가 있다고 하자. 지금까지는 둘 다 '1주택자'로 묶여 비슷한 공제를 받았다. 그런데 실거주 중심 개편이 그대로 시행되면, A는 기존 공제를 최대한 유지하고 B는 비거주라는 이유로 공제가 줄어드는 쪽으로 갈린다. 같은 1주택자라는 딱지가 더 이상 같은 세금을 뜻하지 않게 되는 셈이다.
5. 그래서 지금 뭘 봐야 하나
발표까지 아직 2주 남짓 남았다. 지금 단계에서 할 수 있는 건 확정안을 기다리며 내 상황을 미리 점검해두는 것이다.
특히 비거주 1주택자나 다주택자라면, 8월 초 발표 이후 종부세 과세표준이 어떻게 바뀌는지에 따라 올해 안에 정리할지 말지를 다시 계산해봐야 하는 상황이 생길 수 있다.
Q&A
Q. 공정시장가액비율이 오르면 재산세도 오르나? 재산세도 같은 방식으로 과세표준을 산정하기 때문에 영향을 받는다. 다만 이번 논의의 중심은 종부세 쪽이라, 재산세 조정 폭은 상대적으로 작게 논의되고 있다.
Q. 발표는 언제, 어디서 확인하면 되나? 23일 대통령 주재 대토론회 이후 7월 말~8월 초 사이 재정경제부가 세제개편안을 발표할 예정이다. 시행령 개정 사안이라 국회 통과 없이도 비교적 빠르게 적용될 수 있다.
Q. 다주택자는 지금이라도 정리하는 게 나을까? 비율이 확정되기 전에 미리 결론을 내릴 필요는 없다. 다만 양도세 중과가 이미 재개된 상태에서 종부세 부담까지 겹치면 보유·매도 각각의 실효세율 차이가 커질 수 있으니, 발표 이후 본인 케이스로 다시 계산해보는 게 순서다.
토론회 프레임 이야기는 지난 글에서 이미 했으니 오늘은 숫자만 남긴다. 8월 발표안이 나오면 그때 다시 실제 케이스로 계산해보겠다.
내 상황에서 종부세·양도세가 어떻게 바뀌는지 미리 시뮬레이션해보고 싶다면 편하게 상담 요청해도 좋다.