분당 양지마을 재건축, 새 신탁사 '대신자산신탁' 확정 이후 남은 절차 총정리
수내동에서 25년째 양지마을에 살고 계신 저희 어머니가 며칠 전 전화를 주셨습니다. "이제 신탁사도 정해졌다는데, 우리 진짜 이사 날짜 잡히는 거니?" 저도 처음엔 "거의 다 왔다"고 대답했다가, 자료를 다시 들여다보고는 말을 아꼈습니다. 신탁사 교체라는 큰 산 하나는 넘었지만, 남은 절차와 변수가 여전히 만만치 않았기 때문입니다.
분당 재건축 시장에서 양지마을은 늘 '독립정산제·신탁사 교체 리스크'라는 꼬리표를 달고 다녔습니다. 그런데 그 사이 상황이 꽤 진전됐습니다. 오늘은 새 신탁사가 확정된 이후 실제로 무엇이 달라졌고, 앞으로 어떤 일정이 남았는지를 정리해보겠습니다.
신탁사 교체 논란, 일단은 일단락
양지마을은 원래 한국토지신탁을 예비사업시행자로 두고 사업을 진행해왔습니다. 그런데 전략환경영향평가 등 실무 절차를 두고 주민대표단과 이견이 쌓였고, 결국 올해 초 업무협약 해지 수순을 밟았습니다. 이 과정에서 일부 주민들 사이에 사업 지연에 대한 불안이 컸던 것도 사실입니다.
주민대표단은 곧바로 신규 예비신탁사 공모에 들어갔고, 대신자산신탁과 우리자산신탁이 최종 후보로 압축됐습니다. 두 회사 모두 설명회를 열어 수수료율과 사업 계획을 제시했고, 소유주 투표를 거쳐 최종적으로 대신자산신탁이 선정됐습니다.
| 구분 | 대신자산신탁 | 우리자산신탁 |
|---|---|---|
| 제안 수수료율 | 0.4% | 0.47% |
| 소유주 투표 기간 | 5월 11일~23일 | 5월 11일~23일 |
| 최종 결과 | 선정 (6월 2일 사업시행자 지정 신청) | 탈락 |
대신자산신탁은 투표 이후 채 10일도 지나지 않아 사업시행자 지정 신청을 마쳤습니다. 이전 신탁사와의 갈등으로 멈춰 있던 시계가 다시 돌기 시작한 셈입니다.
6,839세대, 숫자로 보는 양지마을
양지마을은 금호1·3단지, 청구2단지, 한양1·2단지에 상가연합까지 묶은 분당 최대 규모의 통합재건축입니다. 지난해 12월 도시계획위원회 심의를 거쳐 특별정비구역 지정·고시가 완료되면서, 사업 규모도 공식적으로 확정됐습니다.
현재 4,392가구 규모의 단지가 재건축을 거치면 6,839가구로 늘어납니다. 순증 세대만 2,447가구, 최고 층수는 37층입니다. 사업 면적 29만 1,584㎡라는 숫자만 봐도 왜 이 사업이 분당 재건축의 '메가 트렌드'로 불리는지 짐작이 갑니다.
남은 절차 - 7월 지정고시 이후가 진짜 시작
신탁사가 정해졌다고 사업이 끝난 게 아닙니다. 오히려 여기서부터가 진짜 시작이라고 보는 게 맞습니다. 대신자산신탁 측은 늦어도 7월 안에 사업시행자 지정·고시를 완료하겠다는 목표를 밝혔습니다.
사업시행자 지정이 끝나면 시공사 선정, 사업시행계획인가, 종전자산 감정평가 순으로 절차가 이어집니다. 이 단계마다 조합원 간 이견이 나올 수 있는 지점이라, 신탁사가 바뀌었다고 해서 속도가 저절로 빨라지는 건 아니라는 점은 분명히 짚고 넘어가야 합니다.
2차 특별정비구역 열기, 양지마을엔 어떤 의미일까
최근 분당 2차 특별정비구역 신청 결과도 눈여겨볼 필요가 있습니다. 50개 구역, 6만 6,037가구가 신청서를 냈는데, 이는 배정 물량 1만 2,000가구의 5.5배에 달하는 규모입니다. 1차 선도지구 경쟁률(4.9대 1)보다도 치열합니다.
양지마을은 이미 1차 선도지구로 지정을 마쳤으니 이 경쟁과 직접 관계는 없습니다. 다만 성남시 입장에서는 68개 구역 안팎을 동시에 들여다봐야 하는 상황이라, 행정 처리 여력이 2차 구역 심사에 쏠릴 가능성을 배제할 수 없습니다. 양지마을 조합원이라면 시청 인허가 일정이 예정보다 늦어질 수 있다는 점 정도는 염두에 두시는 게 좋습니다.
Q&A
Q1. 양지마을 재건축 입주는 언제쯤 가능한가요?
사업시행자 지정이 7월 중 완료된다는 전제로, 시공사 선정과 사업시행계획인가, 관리처분계획, 이주·철거를 거쳐야 착공이 가능합니다. 현재 속도라면 착공은 최소 2~3년 뒤로 보는 것이 현실적입니다.
Q2. 신탁 방식 재건축과 조합 방식은 뭐가 다른가요?
조합 방식은 조합이 사업 주체가 되지만, 신탁 방식은 신탁사가 사업시행자로서 자금 조달과 사업 관리를 전담합니다. 전문성은 높지만 이번 양지마을처럼 신탁사와 주민 간 소통이 어긋나면 오히려 지연 요인이 되기도 합니다.
Q3. 독립정산제란 무엇이고 왜 갈등이 됐나요?
독립정산제는 단지·동별로 사업비와 분담금을 따로 정산하는 방식입니다. 수내역 인근처럼 입지가 좋은 동의 소유주들이 기존 자산가치를 더 인정받고 싶어 하면서, 통합 단지 내에서도 이해관계가 갈리는 원인이 됐습니다.
신탁사 교체라는 고비는 넘겼지만, 양지마을 재건축은 이제 겨우 절반을 지나온 정도입니다. 사업시행자 지정 이후의 일정과 분담금 구조까지 촘촘히 따라가 볼 필요가 있는 시점이라, 우리 단지 상황에 맞는 자료 정리가 필요하시면 편하게 상담 남겨주세요.