서울 아파트 75주 연속 상승, 토지거래허가구역 확대 속 지금 사도 될까
이번 달 안에 전세 계약이 끝나는 3인 가족이라면, 요즘 밤잠을 설치고 계실 겁니다. 집주인은 재계약을 안 하겠다고 하고, 새로 알아본 매물은 지난달보다 호가가 또 올라 있고, 뉴스에서는 "토지거래허가구역 확대", "LTV 40%"라는 말이 매일 나오는데 정작 "그래서 지금 사도 되는지"는 아무도 속 시원히 알려주지 않습니다.
결론부터 말씀드리면, 규제는 분명히 강해졌지만 서울 아파트값은 이미 75주 연속 상승 중입니다. 규제가 시장을 멈춘 게 아니라 오르는 지역을 좁혀놓았을 뿐이라는 뜻이에요. 그래서 지금은 "사도 되냐 마냐"보다 "어디가 규제 안에서도 오르고 있는가"를 먼저 봐야 하는 시점입니다.
규제는 촘촘해졌는데, 집값은 왜 오를까요
서울 전역과 경기 12곳(과천·광명·성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)이 토지거래허가구역으로 묶여 있고, 이 구역에서는 **무주택자·처분조건부 1주택자만 LTV 40%**를 받을 수 있습니다. 2주택 이상은 LTV가 사실상 0%로 막혀 신규 대출이 안 나옵니다. 15억 이하는 최대 6억, 15억~25억은 4억, 25억 초과 초고가 주택은 2억 원까지만 대출이 가능한 구조예요. 여기에 1주택자의 수도권 전세대출 이자상환분까지 DSR에 반영하는 방안도 단계적으로 확대되는 중입니다.
그런데도 집값이 오르는 이유는 간단합니다. 규제가 대출 문턱을 높였을 뿐, 실거주 수요 자체를 줄이지는 못했기 때문이에요.
부동산114가 짚은 7월 2주 진짜 흐름
부동산114(www.r114.com) AI 시세 조사에 따르면 7월 2주 전국 아파트 매매가격은 0.14%, 서울은 0.16%, 수도권은 0.17% 올랐습니다. 전세 역시 전국 0.17%, 서울 0.19%, 수도권 0.20%로 매매와 함께 동반 상승 중입니다. 매물이 줄고 신고가 거래가 이어지는 가운데 관망세와 상승세가 지역별로 엇갈리는 흐름이라는 게 이 통계가 말해주는 핵심입니다.
서울 안에서도 갈리는 온도차 — 강북이 더 뜨겁다
같은 서울이어도 온도차는 뚜렷합니다. 최근 주간 동향 기준으로 **강북 14개구는 0.35%**까지 오름폭이 커진 반면, **강남 11개구는 0.26%**로 다소 둔화됐습니다. 경기도 규제지역 안에서도 결과가 갈립니다.
| 지역 | 규제 지정 전 | 최근 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 화성 동탄 | 1.29% | 0.73% | 규제 효과로 둔화 |
| 구리시 | 0.64% | 0.31% | 규제 효과로 둔화 |
| 용인 기흥 | 0.56% | 0.59% | 오히려 확대 (풍선효과) |
규제를 피해 수요가 옆 동네로 옮겨가는 풍선효과가 기흥에서 그대로 드러나고 있어요. "규제지역만 피하면 안전하다"는 판단이 위험한 이유입니다.
대출부터 막힌 사람들 — LTV·DSR 체크
계약 전에 반드시 확인해야 할 것은 매물의 시세가 아니라 내 대출 한도입니다. 특히 다주택자는 규제지역 내 신규 대출이 사실상 불가능하다는 점을, 1주택자는 전세대출 DSR 반영 확대 스케줄을 놓치지 않아야 합니다.
그래서, 지금 사도 될까요
정답은 "지역에 따라 다르다"입니다. 매매·전세가 함께 오르는 지금 구조에서는 무리하게 기다리다 전세가마저 따라잡는 상황이 될 수 있고, 반대로 대출 한도를 확인하지 않고 뛰어들면 계약 자체가 무산될 수 있습니다. 본인의 주택 수·지역·대출 한도 세 가지를 먼저 확인한 뒤 움직이는 것이 순서입니다.
지금 흐름은 숫자만 봐서는 판단하기 어렵습니다. 관심 지역의 규제 여부와 실제 대출 가능액을 먼저 확인해보시고, 판단이 서지 않으면 편하게 상담 남겨주세요.
Q&A
Q1. 토지거래허가구역에서는 실거주 목적으로도 집을 못 사나요? 아닙니다. 실거주 목적이라면 허가를 받아 매수할 수 있습니다. 다만 일정 기간 실거주 의무가 따르고, 갭투자 목적의 매수는 제한됩니다.
Q2. LTV 40%는 모든 지역에 적용되나요? 아닙니다. 서울 전역과 경기 12곳 등 지정된 규제지역 안에서만 적용되며, 비규제지역은 기존 대출 기준이 유지됩니다.
Q3. 전세대출도 DSR에 포함되나요? 현재는 수도권·규제지역의 1주택자 전세대출 이자상환분부터 우선 반영되는 단계이며, 향후 적용 범위가 단계적으로 확대될 예정입니다.
지금 서울 아파트 시장은 "전체가 오른다"기보다 "규제를 비켜간 지역이 더 오른다"에 가깝습니다. 내 상황에 맞는 지역과 한도부터 짚어보고 싶다면, 언제든 편하게 문의 남겨주세요.