수도권 전세퇴거자금대출 한도 1억 시대, 보증금 못 돌려줄 때 진짜 확인할 것들
며칠 전 세입자에게 연락을 받았습니다. "다음 달에 계약이 끝나는데, 사장님 이번엔 좀 늦어질 것 같아요"라는 문자였습니다.
집을 내놓았지만 아직 새 세입자가 안 구해졌고, 제 손에 있는 현금만으로는 보증금을 온전히 돌려드리기 어려운 상황이었습니다. 그때부터 전세퇴거자금대출을 알아보기 시작했는데, 작년에 얼핏 들었던 조건과 지금이 꽤 다르다는 걸 상담을 받으면서야 알게 됐습니다.
전세퇴거자금대출, 이름은 그대론데 한도가 달라졌습니다
전세퇴거자금대출은 임대인이 세입자에게 돌려줄 보증금이 부족할 때, 집을 담보로 그 반환 자금만큼 빌리는 상품입니다. 그런데 2025년 6월 27일 가계부채 관리 방안이 시행되면서 수도권·규제지역 주택은 은행권 기준 한도가 최대 1억원으로 묶였습니다. 예전처럼 담보 시세와 LTV만 보고 억 단위를 기대했다가는 상담 자리에서 당황하기 쉽습니다.
왜 하필 1억원인가, 계산해보면 이해가 됩니다
한도 계산 방식도 생각보다 단순하지 않았습니다. 예를 들어 시세 10억원, LTV 70% 집이라면 산술적으로는 7억원까지 나올 것 같지만, 전세퇴거자금대출은 세입자에게 돌려줄 보증금 금액만큼만 빌려주는 구조라 실제 한도는 그보다 낮게 잡힙니다. 여기에 1주택자가 추가로 받는 전세대출은 이자 상환분이 DSR에 반영되도록 2025년 10월 15일 대책 이후 바뀌었고, 2026년 6월 현재도 금융위원회가 이 DSR 범위를 비규제지역과 무주택자 고액 전세대출까지 넓히는 방안을 검토 중입니다. 즉 지금 상담받는 조건이 하반기에 또 바뀔 수 있다는 뜻입니다.
| 구분 | 한도 기준 | 비고 |
|---|---|---|
| 시중은행 (수도권·규제지역) | 최대 1억원 | 25년 6·27 대책 이후 일괄 적용 |
| 상호금융 (신협·새마을금고 등) | 담보가치 기준, 1억 초과 가능 | 선순위 채권·시세에 따라 심사 |
| 특판·한시 상품 | 시기별 변동 | 운영 기간·우대조건 금융사마다 상이 |
한도가 부족하면 특판 상품부터 비교해야 합니다
저도 처음 상담받은 은행에서 1억원 한도를 듣고 나서 "이걸로는 부족한데" 싶었습니다. 그래서 상호금융권과 특판 상품을 함께 알아봤는데, 실제로 이런 특판 상품 비교 방법을 다룬 글(전세퇴거자금대출 및 전세퇴거대출 한도 부족할때 특판 상품 비교하는 방법)에서도 강조하듯, 운영 시기와 내부 기준에 따라 조건이 수시로 달라지기 때문에 한 곳만 보고 결정하지 않는 것이 핵심이었습니다. 저는 최소 세 군데 이상 상담을 받은 뒤에야 제 상황에 맞는 조건을 찾을 수 있었습니다.
그래도 안 되면, 임차권등기명령이라는 안전장치가 있습니다
대출로도 보증금을 다 마련하지 못해 이사를 먼저 가야 하는 상황이라면 임차권등기명령을 알아두는 게 좋습니다. 이는 보증금을 돌려받기 전에 이사를 가더라도 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 그대로 유지시켜주는 법원 절차입니다. 다만 이 자체가 보증금을 자동으로 받아주는 제도는 아니라서, 등기 이후에도 내용증명 발송이나 소송 같은 추가 절차가 필요할 수 있습니다. 계약 종료일 다음 날부터는 집주인에게 보증금 반환 지연이자를 청구할 수 있다는 점도 함께 챙겨두시면 협상에서 훨씬 유리해집니다.
상담받기 전에 미리 확인해두면 좋은 것들
저는 상담을 여러 번 다녀보면서 미리 준비해가야 할 것들을 정리해봤습니다. 담보가 되는 집의 등기부등본으로 선순위 채권 규모를 먼저 확인하고, 반환할 보증금 정확한 액수를 계산해두고, 은행권과 상호금융 양쪽 한도를 함께 물어보는 것이 시간을 아끼는 방법이었습니다.
Q&A
Q1. 전세퇴거자금대출 한도가 왜 이렇게 낮아졌나요? 2025년 6월 27일 가계부채 관리 방안으로 수도권·규제지역은 은행권 기준 1억원으로 일괄 축소됐습니다. 상호금융권은 담보가치에 따라 다르게 적용될 수 있습니다.
Q2. 특판 상품은 아무 때나 신청할 수 있나요? 아닙니다. 운영 시기와 금융기관 내부 기준에 따라 한시적으로 운영되므로, 상담 시점에 실제 적용 여부를 반드시 확인해야 합니다.
Q3. 이사부터 가야 하는데 보증금을 못 받으면 어떻게 하나요? 임차권등기명령을 신청하면 대항력과 우선변제권을 유지한 채 이사할 수 있습니다. 다만 반환청구는 별도로 진행해야 합니다.
한도도, 규제도, 반환 절차도 작년과는 이미 달라져 있었습니다. 보증금 마련이 급하실수록 여러 금융기관과 특판 조건을 함께 비교해보시고, 필요하시면 편하게 상담받아보시길 권해드립니다.