목동7단지 조합설립 그 다음, 5대 건설사 수주전과 예상 환급금 정리 (2026년 7월 기준)
안녕하세요 퍼플앤트임 🐜
어제 목동 사는 후배가 톡을 보냈음. "7단지 조합 됐다는데 나 이제 뭐 준비해야 돼?" 근데 정작 중요한 건 조합설립 그 자체가 아니라 그 다음에 벌어진 일임. 지난 목동 완전분석 글에서 7단지는 "이번 달에 조합 생겼음" 한 줄로 지나갔는데, 그 뒤로 딱 열흘 만에 판이 커졌음. 오늘은 7단지만 떼어서 제대로 정리해보겠음.
1. 조합설립, 근데 진짜 이벤트는 그 다음이었음
목동7단지는 지난 6월 24일 동의율 **90.4%**로 조합설립을 신청했고, 딱 14일 만인 7월 8일에 양천구청 인가가 떨어졌음. 목동 14개 단지 중 6·12·8·4단지에 이어 다섯 번째 조합설립임. 근데 진짜 화제는 그 직후임. 삼성물산·현대건설·GS건설·DL이앤씨·롯데건설, 5대 건설사가 전부 붙는 수주전이 시작됐음. 롯데건설은 벌써 정문 앞에 '르엘 라운지'까지 열었음.
2. 왜 이렇게 몰림 — 숫자를 보면 답 나옴
7단지가 '대장주'로 불리는 이유는 스펙임. 현재 용적률이 **약 125%**로 낮고, 가구당 평균 대지지분이 **64㎡(19.3평)**로 넓은 축임. 1986년 준공된 2,550가구가 최고 49층 4,341가구로 바뀌는데, 목동역·오목교역 더블 역세권에 목운초·목운중 학군까지 껴서 사업성이 목동 안에서도 상위권으로 꼽힘.
| 단지 | 최근 단계 | 세대수(현재→계획) | 용적률 |
|---|---|---|---|
| 6단지 | 통합심의 통과 + 시공사 확정(DL이앤씨) | 1,368 → 2,173 | 약 139% |
| 7단지 | 조합설립 인가(7/8) | 2,550 → 4,341 | 약 125% |
| 5단지 | 사업시행자 지정, 환경영향평가 공람 중 | 1,848 → 3,930 | 약 115% |
3. 그래서 분담금은? — 오히려 환급 얘기가 나옴
업계 추산으로 7단지 추정 비례율은 **103.79%**임. 100%를 넘으면 조합원 권리가액이 커져서 분담금 부담이 줄어드는 구조인데, 27평형(고층) 소유자가 국민평형(전용 84㎡)으로 이동할 경우 오히려 2억원대 환급이 나올 수 있다는 전망까지 나옴. 물론 이건 시공비·분양가 확정 전 추산치라 관리처분 단계에서 바뀔 수 있는 숫자임.
4. 남은 일정 — 시공사 선정이 다음 분수령
추진위는 올해 안에 서울시 통합심의를 접수하고, 오는 10~11월 시공사 선정 입찰공고를 낼 계획임. 5대 건설사가 다 붙은 만큼 이번 수주전 조건 경쟁이 6단지(DL이앤씨의 조망권 확대 카드)보다 더 셀 거란 전망이 우세함.
※ 한줄요약: 7단지는 조합설립을 계기로 5대 건설사 수주전 + 환급금 기대라는 두 이슈가 동시에 터진 단지임. 다음 관전 포인트는 10~11월 시공사 선정임.
5. 시세는 벌써 움직이는 중
옆 단지 얘기지만 참고할 만함. 목동신시가지1단지는 19평형이 19억원대, 4단지는 18평형이 20억원대에 거래되는 중임(2026년 7월 첫째 주 기준). 7단지는 아직 조합설립 초기라 급등 흐름까진 아니지만, 6단지가 시공사 확정 이후 호가가 붙었던 패턴을 감안하면 이번 수주전 결과가 나오는 시점부터 매물 호가가 다시 움직일 가능성이 큼. 실입주든 갈아타기든, 시공사 선정 발표 전후로 한 번 더 체크하는 게 안전함.
Q&A
Q1. 목동7단지 시공사는 언제 정해짐? 추진위 계획대로면 올 10~11월 입찰공고, 이르면 연내 선정까지 갈 수 있음.
Q2. 목동7단지 분담금 실제로 확정된 거임? 아님. 비례율 103.79%는 추정치고, 정확한 분담금은 시공사 선정 후 공사비가 확정돼야 나옴.
Q3. 목동 6단지랑 7단지 중 어디가 더 빠름? 통합심의·시공사 확정까지 마친 6단지가 현재는 한 발 앞섬. 7단지는 조합설립 직후라 아직 통합심의를 남겨둔 상태임.
목동 재건축은 이제 '단지가 있냐 없냐'가 아니라 '누가 먼저 넘느냐' 싸움으로 넘어갔음. 7단지처럼 큰 단지가 움직이면 주변 시세·분담금 셈법도 같이 흔들리니, 실거주든 투자든 지금 타이밍에 궁금한 거 있으면 편하게 물어봐도 됨.