운암동 아파트도 해당될까? 광주 토지거래허가구역 확대, 대지지분 60㎡ 기준으로 확인하는 법
안녕하세요. 북구 운암동에서 아파트 매매·전세·월세를 중개하고 있는 운암자이영희부동산입니다.
요 며칠 사무실 문을 열면 손님들이 앉기도 전에 같은 질문부터 하십니다. "소장님, 저희 아파트도 이번에 허가받아야 팔 수 있는 거예요?" 뉴스에 "광주 전역 토지거래허가구역"이라는 자막이 뜨고 나니 운암동 주민분들도, 매수를 고민하시던 분들도 다 같이 불안해하시는 겁니다.
결론부터 말씀드리면, 이번에 넓어진 건 사실이지만 우리 동네 아파트가 전부 허가 대상이 되는 건 아닙니다. 어디에, 어떤 용도지역에, 몇 제곱미터가 걸리는지에 따라 결과가 달라지기 때문에 오늘은 실무자 입장에서 하나씩 짚어보겠습니다.
이번엔 왜 갑자기 범위가 넓어졌을까요
국토교통부는 지난 7월 9일, 호남 반도체 첨단국가산단 사업 예정지 일원 **364.19㎢**를 토지거래허가구역으로 신규 지정한다고 발표했습니다. 지난 6일 광주 군공항 종전부지가 국가 메가프로젝트인 호남권 반도체 산단 후보지로 선정되자, 개발 기대감에 따른 투기 수요를 미리 차단하려는 조치입니다.
시행일은 7월 14일이고, 지정 기간은 2028년 7월 13일까지 2년입니다. 대상 지역은 전남광주통합특별시 동구·서구·남구·북구·광산구와 나주시·장성군·화순군까지 8개 시·구·군인데, 이 중 **북구가 28.72㎢**로 포함돼 있어 운암동 손님들 문의가 유독 많습니다.
운암동은 포함될까요, 확인은 어떻게 하나요
여기서 꼭 알아두셔야 할 점이 있습니다. "북구가 포함됐다"는 말이 곧 "운암동 전체가 허가 대상"이라는 뜻은 아니라는 겁니다. 지정은 법정동 이름이 아니라 국토교통부 지정 도면에 표시된 필지 단위로 결정됩니다. 같은 운암동 안에서도 어떤 필지는 포함되고 어떤 필지는 빠질 수 있습니다.
그래서 저희는 손님이 문의를 주시면 지번부터 확인하고 토지e음의 토지이용계획을 함께 열어봅니다. 국·공유지나 기존에 이미 허가구역이었던 곳, 기개발지역 등은 이번 신규 지정에서 제외될 수 있다는 점도 함께 안내드립니다.
아파트도 허가 대상일까요
가장 많이들 헷갈리시는 부분입니다. 아파트는 전용 59㎡, 84㎡ 같은 건물 전용면적이 아니라 등기사항전부증명서에 표시된 대지권 지분 면적을 기준으로 판단합니다. 도시지역 주거지역 기준면적은 60㎡ 초과인데, 전용 84㎡ 아파트라도 실제 대지지분은 세대수와 용적률에 따라 20~40㎡대로 나뉘는 경우가 많아 기준을 넘지 않는 사례가 적지 않습니다.
예를 들어 운암자이포레나퍼스티체처럼 세대수가 많은 대단지는 대지지분이 잘게 나뉘어 60㎡를 넘지 않는 경우가 흔합니다. 반대로 세대수가 적은 저층·저밀도 공동주택은 대지지분이 커서 허가 대상이 될 수도 있으니, 등기부부터 확인하고 판단하셔야 합니다.
얼마부터 허가를 받아야 할까요
용도지역별 기준면적을 정리하면 다음과 같습니다. "이상"이 아니라 "초과"라는 표현이 핵심입니다.
| 구분 | 기준면적(초과 시 허가 대상) |
|---|---|
| 도시지역 주거지역 | 60㎡ |
| 도시지역 상업지역 | 150㎡ |
| 도시지역 공업지역 | 150㎡ |
| 도시지역 녹지지역 | 200㎡ |
| 용도 미지정 도시지역 | 60㎡ |
| 도시지역 외 농지 | 500㎡ |
| 도시지역 외 임야 | 1,000㎡ |
| 도시지역 외 기타 토지 | 250㎡ |
분양권·입주권 전매도 소유권 이전을 목적으로 하는 권리 이전에 해당해 사전 허가 대상으로 안내되는 경우가 많으니, 계약 전 사업 시행자와 관할 구청에 세부 기준을 확인하시는 걸 권해드립니다.
계약 전, 이 순서만 지키면 실수가 줄어듭니다
허가가 필요한 계약은 허가를 받기 전까지 효력이 확정되지 않는 유동적 무효 상태입니다. 계약 자체를 못 쓴다는 뜻이 아니라, 허가를 받아야 효력이 완성된다는 의미입니다. 그래서 저희는 계약서에 "토지거래허가를 조건으로 하며, 불허가 시 계약금을 지체 없이 반환한다"는 특약을 반드시 넣습니다.
가계약금만 먼저 보내는 것도 주의하셔야 합니다. 가계약금만 주고받았다고 지정일 이전 계약으로 자동 인정되지 않고, 검인일·등기신청일 같은 객관적 증빙이 함께 필요합니다.
Q&A
Q. 운암동 아파트도 이번 토지거래허가구역에 들어가나요? 북구 28.72㎢가 포함됐지만 동 전체가 아니라 필지 단위 지정이라, 개별 지번을 토지e음에서 직접 확인해야 정확합니다.
Q. 84㎡ 아파트도 무조건 허가받아야 하나요? 전용면적이 아니라 대지지분 기준입니다. 대단지는 대지지분이 60㎡ 이하인 경우가 많아 허가 대상에서 빠지기도 하니 등기부부터 확인하세요.
Q. 이미 가계약금을 보냈는데 문제없나요? 계약서 작성일만으로 단정하지 말고 검인일·등기신청일 등 증빙을 함께 확인해야 하며, 애매하면 관할 구청 토지관리부서에 먼저 문의하시는 게 안전합니다.
정리하면, 이번 확대는 운암동 전체를 막는 조치가 아니라 필지별·대지지분별로 따져봐야 하는 사안입니다. 내 물건이 해당되는지 궁금하시면 지번만 알려주셔도 확인해 드리니 편하게 연락 주세요.