당산현대3차 재건축 사업성 분석 - 용적률 399.66%가 바꾼 것
당산역 2번 출구에서 당산로를 따라 5분만 걸으면 낡은 6개동짜리 저층 단지가 하나 나온다. 1988년 준공, 지상 15층, 509세대. 얼마 전까지만 해도 "여기가 재건축이 되긴 될까" 싶던 단지였는데, 지난 6월 서울시 도시계획위원회 문턱을 넘으면서 이야기가 달라졌다. 당산현대3차다.
1. 개요 - 준공업지역 용적률 상향의 다음 수혜단지
앞서 양평동 신동아를 다루며 준공업지역 법적상한용적률 400% 상향이 사업성에 얼마나 큰 변수인지 짚은 적이 있다. 당산현대3차는 그 상향의 효과를 가장 직접적으로 보여주는 사례 중 하나다.
기존 용적률은 248%. 준공업지역치고도 이미 꽉 채워진 밀도라 재건축 사업성이 낮다는 평가를 받아왔다. 그런데 서울시가 2024년 9월 '2030 도시·주거환경정비기본계획'을 고시하며 준공업지역 용적률을 250%에서 법정 상한 400%까지 열어주고, 과밀단지의 현황용적률까지 허용용적률로 인정해주면서 판이 바뀌었다.
이번에 수정가결된 정비계획안 기준 적용 용적률은 399.66%. 세대수는 509세대에서 734세대로, 최고층수는 15층에서 46층으로 늘어난다.
2. 추진 속도 - 신탁방식이 만든 타임라인
당산현대3차가 눈에 띄는 또 다른 이유는 속도다. 2024년 3월 정밀안전진단에서 '재건축' 판정을 받은 뒤, 같은 해 8월 대신자산신탁과 업무협약을 맺었고, 11월에는 하나자산신탁을 사업시행자로 지정해 신탁방식 재건축으로 전환했다. 조합 설립부터 총회를 거치는 일반 방식보다 의사결정 단계를 줄인 덕에, 2026년 6월 정비계획 수정가결까지 채 2년 반이 걸리지 않았다.
3. 입지 - 더블역세권과 여의도 접근성
단지는 2·9호선 당산역까지 약 500m, 도보 7~8분 거리다. 9호선 급행을 타면 여의도까지 2정거장, 강남권까지도 30분대로 묶인다. 여의도 업무지구 배후 실거주 수요를 흡수할 수 있는 입지라는 점은 이번 사업성 개선과 맞물려 더 크게 부각되는 지점이다.
계획안에는 단지 동측 당산로41가길 쪽에 건축한계선 5m를 두고 보도형 전면공지를 조성해 당산서중학교 통학로 보행환경을 개선하는 내용도 담겼다. 어린이집, 작은도서관 같은 개방형 주민공동시설도 가로변에 배치된다.
4. 재건축 전후 비교
| 구분 | 재건축 전 | 재건축 후 |
|---|---|---|
| 준공(예정) | 1988년 | - |
| 세대수 | 509세대 | 734세대 |
| 최고층수 | 15층 | 46층 |
| 용적률 | 248% | 399.66% |
| 사업방식 | - | 신탁방식(하나자산신탁) |
5. 정리 - 사업성보다 먼저 봐야 할 것
용적률이 248%에서 399.66%로 뛰었다는 숫자만 보면 사업성이 크게 개선된 것처럼 보인다. 하지만 양평동 신동아 사례에서도 짚었듯, 늘어난 용적률 안에서 임대주택·기부채납 비율이 얼마나 잡히는지에 따라 조합원 실제 부담은 달라진다. 당산현대3차는 아직 사업시행인가 전 단계라, 총사업비와 비례율 추정치는 다음 분석에서 다뤄볼 예정이다. 지금 단계에서 분명한 건 정비계획 수정가결로 '사업이 실제로 움직이기 시작했다'는 사실이다.
Q&A
Q. 당산현대3차 재건축, 지금 매수해도 늦지 않았나? 정비계획이 수정가결된 단계로, 사업시행인가·관리처분 등 남은 절차가 많다. 초기 단계인 만큼 진입 시점에 따라 총투자금과 회수 기간이 크게 달라지므로 단계별 분담금 추정이 먼저다.
Q. 양평동 신동아와 당산현대3차 중 어디가 더 유리한가? 둘 다 준공업지역 용적률 400% 수혜단지지만 추진 단계, 임대주택 비율, 사업방식이 달라 단순 비교는 어렵다. 각 단지의 비례율 추정치를 따로 봐야 한다.
Q. 신탁방식 재건축은 조합방식과 뭐가 다른가? 신탁사가 사업시행자로서 자금조달·인허가·시공사 선정까지 주도하는 구조다. 조합 총회 절차가 줄어 속도는 빠르지만, 신탁보수가 별도로 들어가는 만큼 총사업비 항목을 조합방식보다 꼼꼼히 봐야 한다. 당산현대3차는 하나자산신탁이 사업시행자로 지정되며 이 방식을 택했다.
지금 시점에서 당산현대3차는 '용적률 상향의 수혜'와 '신탁방식의 속도'가 겹친 단지다. 다음 글에서는 사업시행인가 이후 나올 총사업비와 조합원 분담금 추정치를 정리해보겠다.