[여의도 재건축 갈아엎기] "6년 만에 첫 총회" 삼부아파트 조합설립부터 시범 41억 신고가까지, 4개 단지 진행상황 총정리
"여의도는 재건축 이야기만 나오면 다 비슷해 보인다"고 하는 분들이 많습니다. 그런데 막상 단지별로 뜯어보면 진행 속도가 천차만별입니다. 어떤 곳은 6년 만에 첫 총회를 열었고, 어떤 곳은 신고가를 갈아치우는데 어떤 곳은 설계 단계에서 발이 묶여 있습니다. 어제 이 블로그에서 다룬 기준금리 2.75% 인상 소식과 겹쳐 보면 더 흥미로운 대목이 있습니다. 대출 이자가 오르는 국면에서도 여의도 재건축 4개 단지는 왜 신고가 랠리를 이어가고 있는지, 최신 진행 단계와 실거래 숫자로 정리해 드립니다.
1. 삼부아파트, 추진위 6년 만에 조합설립 창립총회
지난 12일 여의도동 삼부아파트 재건축 추진위원회가 조합설립을 위한 창립총회를 열고 김경희 추진위원장을 초대 조합장으로 선출했습니다. 이사 10인, 감사 2인 등 집행부 구성도 이날 함께 의결됐습니다. 대상지는 여의도동 30-2번지 일대 6만 2,634㎡, **865세대를 지하 4층~지상 59층, 1,735세대(임대 239세대 포함)**로 재건축하는 사업이며 추정비례율은 **100.03%**로 산정됐습니다. 올 하반기 설계사를 현상설계 경쟁입찰로 선정하고, 2년 내 관리처분계획 통과를 목표로 잡고 있습니다.
2. 시범아파트는 사업시행인가, 신고가는 41억
바로 옆 시범아파트는 신탁방식(한국자산신탁)으로 이미 사업시행인가 신청을 마쳤고, 용적률 약 400%를 적용받아 최고 65층, 2,493가구로 계획이 잡혀 있습니다. 지난 3월 14일에는 전용 156㎡(10층)가 41억 원에 거래되며 신고가를 새로 썼고, 올해 1분기 거래량도 25건으로 직전 분기(5건) 대비 다섯 배 늘었습니다. 관리처분 이전 단지치고는 이례적으로 거래가 활발한 편입니다.
3. 한양아파트는 신탁방식의 그늘도 함께 보여준다
같은 신탁방식이라도 다 순탄한 건 아닙니다. KB부동산신탁이 맡은 한양아파트는 설계 과정에서 매수 협의가 끝나지 않은 롯데마트 부지를 사업 부지에 포함했다가 서울시로부터 시정 지시를 받은 이력이 있습니다. 신탁사 입장에서도 정비사업 경험이 쌓이면서 수수료가 1%대까지 낮아지긴 했지만, 초기 설계 단계에서 이런 변수가 통째로 일정을 밀어낼 수 있다는 걸 보여준 사례입니다.
| 단지명 | 진행 단계 | 시행 방식 | 재건축 규모 | 최근 신고가 |
|---|---|---|---|---|
| 삼부아파트 | 조합설립(창립총회 완료) | 조합 직접 시행 | 865→1,735세대(임대 239) | 전용146㎡ 51억 500만원 |
| 시범아파트 | 사업시행인가 신청 완료 | 신탁(한국자산신탁) | 최고 65층·2,493세대 | 전용156㎡ 41억원 |
| 한양아파트 | 설계 조정(시정지시 이력) | 신탁(KB부동산신탁) | 미확정 | 집계 없음 |
| 진주아파트 | 재건축 추진 중 | 조합 직접 시행 | 미확정 | 전용48㎡ 16억 3,000만원 |
4. 기준금리 올라도 신고가가 나오는 이유
이자 부담이 커지는 국면에서도 여의도가 버티는 배경은 결국 '희소성'입니다. 12개 단지가 동시에 재건축을 추진 중이지만 관리처분 이후 단계까지 간 곳은 아직 손에 꼽히고, 63빌딩·한강·GTX-B·서부선까지 걸린 입지는 대체가 불가능합니다. 진주아파트 전용 48㎡가 2018년 7억 원대에서 최근 16억 3,000만 원까지 올라온 것도 같은 맥락입니다. 다만 신고가만 보고 뛰어들기보다는, 실제 분담금 규모와 시행 단계를 먼저 확인하는 게 순서입니다.
Q. 여의도 재건축, 지금 들어가도 늦지 않았나요?
단지별 단계 차이가 커서 일괄 판단은 어렵습니다. 삼부처럼 이제 막 조합이 선 곳은 관리처분까지 최소 2~3년, 시범처럼 사업시행인가가 난 곳은 시공사 선정 단계가 다음 변수입니다. 진입 시점은 감당 가능한 분담금 규모에 맞춰 정하시는 걸 권합니다.
Q. 신탁방식은 조합 방식보다 안전한가요?
의사결정이 빠르다는 장점은 있지만 한양아파트 사례처럼 초기 설계 실수가 없는 건 아닙니다. 신탁사의 과거 사업 이력과 최근 수수료율을 함께 확인하시는 걸 추천합니다.
여의도 재건축은 이제 '언제 되나'가 아니라 '어느 단지가 먼저 가나'를 따지는 단계로 넘어갔습니다. 보유 단지나 관심 단지의 정확한 진행 상황과 분담금 시뮬레이션이 필요하시면 편하게 문의 주세요.