강북구 전세가율 63.48%, 6년 5개월 만의 최고치가 말해주는 공급 붕괴
지난 주말 강북구 미아동에 산다는 지인에게 톡이 하나 왔습니다. "공인중개사 사무실에 들렀는데 전세 매물이 아예 없대요. 있어도 하루 만에 나간다고." 강남도 아니고, 마용성도 아니고, 강북구입니다. 숫자를 확인해봤더니 지인의 체감은 과장이 아니었습니다.
강북구 전세가율 63.48%, 이 숫자의 무게
지난 5월 기준 **강북구 아파트 전세가율은 63.48%**를 기록했습니다. 2019년 12월(63.57%) 이후 6년 5개월 만의 최고치입니다. 옆 동네도 사정은 비슷합니다. 노원구는 55.57%로 2020년 4월 이후 최고, 도봉구는 60.02%로 2020년 1월 이후 처음 60%선을 다시 넘었습니다. 이른바 '노도강' 세 곳이 나란히 문재인 정부 시절 수준까지 돌아간 겁니다.
전세가율만 오른 게 아닙니다. 7월 6일 기준으로 전세가 상승률 상위 3개 지역의 오름폭은 모두 8%대를 넘었습니다. 2주 전만 해도 7%대였던 수치가 빠르게 올라간 겁니다. 매매가는 토지거래허가구역 규제 등으로 묶여 있는데, 전세는 왜 이렇게 뛰는 걸까요.
공급이 사라진 자리
원인은 공급에 있습니다. 서울의 올해 5월 주택 준공 실적은 1,914가구로, 전달보다 49.8%, 지난해 같은 달보다는 42.9% 급감했습니다. 누적 착공도 9,630가구로 전년 대비 10.7% 줄었습니다.
특히 눈여겨봐야 할 건 연립·다세대 같은 비아파트입니다. 올해 1~5월 누적 인허가는 9.3% 늘었는데, 정작 착공은 5.5% 감소했습니다. 서류상으로만 사업이 열렸을 뿐, 실제 삽을 뜬 현장은 오히려 줄었다는 뜻입니다. 전세 수요를 받아줄 저층 주거지의 공급 파이프라인이 끊기고 있는 셈이고, 그 부담이 고스란히 노도강 같은 중저가 지역 전세가로 튀고 있습니다.
7월 23일, 진짜 시험대는 따로 있다
정부는 이달 국토부(공급)·금융위(금융)·재정경제부(세제) 순으로 사전 토론회를 열었고, 23일에는 대통령이 직접 주재하는 부동산 대토론회가 예정돼 있습니다. 지난 금융위 토론회에서는 생애최초 대출 한도 6억 원 조정 여부가 도마 위에 올랐습니다.
하지만 질문은 여전히 대출 쪽에 쏠려 있습니다. 금리·한도·부담금 같은 수요 관리 카드만 오가고, 정작 지금 강북구·노원구·도봉구에서 벌어지는 일 — 즉 저층 주거지 공급이 무너지면서 전세가 밀려 올라가는 구조 — 에 대한 로드맵은 아직 안 보입니다. 수도꼭지를 잠그는 방법만 연구하면서 저수지가 마르는 건 외면하는 격입니다. 23일 대토론회에서 공급 쪽 답이 함께 나오는지가 진짜 관전 포인트입니다.
노도강 3구, 숫자로 비교하면
| 구분 | 5월 전세가율 | 직전 최고치 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 강북구 | 63.48% | 2019.12 (63.57%) | 6년 5개월 만 최고 |
| 도봉구 | 60.02% | 2020.1 (60.30%) | 6년 4개월 만 60%대 재진입 |
| 노원구 | 55.57% | 2020.4 (55.65%) | 6년 1개월 만 최고 |
강북구 아파트의 6월 평균 전세보증금은 4억 3,230만 원입니다. 매매가와의 격차가 좁아지고 있다는 뜻이고, 이는 실거주 갈아타기 수요를 자극해 매매가를 다시 밀어 올리는 되먹임 구조로 이어질 수 있습니다.
지금 실수요자가 챙겨야 할 것
노도강권 전세 갱신·재계약은 서두르는 게 낫습니다. 매물 자체가 줄고 있어 하반기로 갈수록 협상력이 떨어집니다. 비아파트(연립·다세대) 착공 감소는 2027년 이후 입주 절벽으로 이어질 가능성이 크니, 3~4년 뒤를 보는 매수자라면 지금 이 흐름을 변수로 넣어야 합니다.
Q&A
Q. 강북구 전세가율이 왜 이렇게 갑자기 높아졌나요? A. 매매가는 규제로 묶여 있는데 저층 주거지 공급(비아파트 착공)이 줄면서 전세 매물이 함께 말라, 상대적으로 전세가만 빠르게 오른 결과입니다.
Q. 비아파트 착공 감소가 아파트 전세에도 영향을 주나요? A. 네. 연립·다세대는 아파트 전세 수요의 상당 부분을 흡수하는 대체재라서, 이쪽 공급이 줄면 아파트 전세 수요가 늘어 가격을 밀어 올립니다.
Q. 7월 23일 대토론회에서 전세 대책이 나올까요? A. 지금까지 사전 토론회는 대출 규제 완화 논의가 중심이었습니다. 공급 로드맵이 함께 제시되는지가 전세 시장 안정 여부를 가를 것으로 보입니다.
강북구 63.48%라는 숫자는 결국 '공급이 빠진 자리를 전세가 채우고 있다'는 신호입니다. 노도강권 전세·매매 타이밍을 구체적으로 짚어드릴 수 있으니, 편하게 상담 남겨주세요.