서울 아파트 매매, 토지거래허가구역·양도세 중과에도 오르는 이유와 매수 체크리스트
"규제는 계속 세지는데, 왜 우리 동네 아파트값은 자꾸 오르기만 할까." 최근 반년 새 전셋집을 알아보다 매매 쪽으로 마음이 기운 30대 직장인이라면 한 번쯤 이런 의문을 가져봤을 것이다. 3년째 무주택으로 버텨온 사람일수록 이 질문은 더 절박하다. 결론부터 말하면, 규제가 셀수록 매물이 먼저 잠기고 가격은 뒤늦게 그 위를 타고 오르는 구조가 지금 서울 아파트 매매 시장에서 그대로 재현되고 있다.
규제 3종 세트, 그런데 왜 집값은 안 잡힐까
지난 1년간 서울 아파트 시장에는 규제가 쉼 없이 쌓였다. 2025년 6월 27일 수도권·규제지역 주택담보대출 한도를 시가 15억원 이하는 6억원으로 묶은 데 이어, 10월 20일부터는 서울 25개 자치구 전역과 경기 12곳을 토지거래허가구역으로 재지정해 2026년 12월 31일까지 묶었다. 15억~25억원 주택은 대출 한도가 4억원, 25억원 초과는 2억원까지 줄었고 매입 후 2년 실거주 의무까지 붙었다. 여기에 4년 가까이 유예됐던 다주택자 양도세 중과가 2026년 5월 10일부로 부활해 2주택자는 +20%포인트, 3주택 이상은 +30%포인트가 세율에 더해진다.
그런데도 결과는 정반대였다. 대출 한도를 6억원으로 조인 2025년 6월 27일부터 2026년 6월 15일까지 1년간 서울 아파트값은 오히려 약 9.44% 뛰었다. 규제가 다주택자의 '매도'를 억누르면서 시중 매물 자체가 말라버렸기 때문이다.
부동산114 주간 시황으로 본 최근 흐름
실제로 부동산114가 매주 발표하는 아파트 시황 조사에도 이 흐름이 고스란히 찍혀 있다. 6월 셋째 주 전국 아파트 매매가격은 전주 대비 0.25% 올랐고 서울은 **0.29%**로 더 가팔랐다. 7월 들어서도 상승세 자체는 이어졌지만 폭은 점차 눌리는 모양새다.
| 주차 | 전국 | 서울 | 경기·인천 | 5대광역시 |
|---|---|---|---|---|
| 6월 셋째 주 | 0.25% | 0.29% | 0.27% | 0.09% |
| 7월 첫째 주 | 0.19% | - | - | - |
| 7월 둘째 주 | 0.14% | 0.16% | 0.19% | 0.02% |
상승폭이 둔화됐다고 안심하기는 이르다. 오르는 속도가 느려진 것이지, 서울 매물 자체가 줄어드는 흐름은 그대로이기 때문이다.
매물이 사라지는 진짜 이유
양도세 중과 직전 서울 아파트 매물은 6만9,175건 수준이었는데, 이후 약 10.5% 줄었다. 다주택자 입장에서는 지금 팔면 중과세율을 그대로 맞고, 버티면 세법 개편안 발표 이후를 기약할 수 있으니 일단 거둬들이는 쪽을 택한 셈이다. 매도자가 관망하면 매수 대기자만 쌓이고, 그 압력이 결국 호가를 밀어 올린다. 규제로 수요를 누르면 값이 내릴 것이라는 예상과 실제 시장이 어긋나는 지점이 바로 여기다.
그래서 지금, 사야 하나 말아야 하나
실수요자라면 감정보다 체크리스트가 먼저다. 특히 토지거래허가구역 해당 여부와 대출 한도, 실거주 의무는 계약 전에 반드시 확인해야 할 항목이다.
7월 발표 예정인 세제개편안이 이 흐름의 다음 변수다. 다주택자 매도 유인책이 담기면 매물이 풀리며 흐름이 바뀔 수 있고, 반대로 규제가 더해지면 매물 잠김은 더 길어질 수 있다. 지금 시점에서는 '무조건 기다린다'와 '무조건 지금 산다' 둘 다 정답이 아니라, 자신의 자금 계획과 지역별 규제 여부를 먼저 대조해보는 것이 순서다.
Q&A
Q1. 토지거래허가구역 안에 있는 아파트도 매매가 아예 안 되나요? 매매 자체는 가능하지만 구청 허가를 받아야 계약 효력이 생기고, 허가 없이 이뤄진 거래는 무효 처리된다. 매입 후에는 2년간 실거주 의무도 따라붙는다.
Q2. 다주택자 양도세 중과 세율은 정확히 얼마나 늘어나나요? 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 추가로 붙는다. 조정대상지역 내 주택 양도 시 적용 여부를 먼저 따져봐야 한다.
Q3. 지금이 무주택자가 서울 아파트를 매수할 시점인가요? 상승폭이 둔화되는 구간이라는 점에서는 매수 협상 여지가 조금 생긴 편이다. 다만 매물 자체가 적어 원하는 단지·타입을 고르기는 여전히 어려우니, 지역별 규제 해당 여부와 대출 한도부터 먼저 맞춰보는 게 순서다.
규제는 늘었는데 서울 아파트값은 여전히 오르고, 그 이면에는 '팔지 않는' 다주택자와 '기다리는' 실수요자가 함께 만든 매물 잠김이 있다. 우리 지역, 우리 단지가 토지거래허가구역이나 대출 규제에 해당하는지부터 따로 진단이 필요하다면 편하게 상담을 요청해도 좋다.