산성역 포레스티아 옆 '산성구역' 재개발, 8월 구역지정 임박 — 분당 2차 선도지구 열기와 함께 보는 성남 정비지도
요즘 사무실에 들어오시는 손님들 열에 여덟은 같은 질문으로 말문을 여십니다.
"사장님, 여기 산성동도 뭐 새로 재개발한다면서요?"
맞습니다. 포레스티아(옛 신흥주공)가 입주한 지 벌써 6년이 다 되어가고, 바로 옆 산성역 자이푸르지오(신흥2구역)도 입주를 마무리하는 지금, 성남시가 산성동 74번지 일원에 또 하나의 재개발 구역 지정을 준비하고 있습니다. 이름하여 **'산성구역'**입니다. 마침 요즘 분당에서도 2차 선도지구 경쟁이 뜨거운데, 정작 우리 동네 코앞에서 벌어지는 이 일은 의외로 모르고 계신 분들이 많아 오늘 정리해 드립니다.
산성구역, 지금 정확히 뭐가 진행되고 있나
성남시가 추진하는 '생활권 재개발' 5개 구역 중 하나로, **수정구 산성동 74번지 일원 5만 8,403㎡**가 대상입니다. 계획대로면 1,884세대(임대 383세대 포함) 규모의 새 아파트 단지가 들어섭니다. 추진위원회는 113명, 토지등소유자는 총 1,518명으로 파악되고 있습니다.
지난 3월 26일 두 차례 주민설명회가 열렸고, 그 다음 날부터 한 달간 주민공람을 진행했습니다. 아래는 그날 설명회 현장 모습입니다.
8월 구역지정, 어디까지 왔나
주민공람 이후에는 경관위원회와 도시계획위원회 심의·보완을 거쳐야 구역지정 고시가 나옵니다. 당초 목표는 이르면 8월 지정 고시였는데, 지금이 7월 중순이니 실제로는 심의 일정이 한두 달 밀리는 경우가 흔한 만큼 8~10월 사이를 현실적인 범위로 보고 계시는 게 좋습니다.
신흥1·2구역이 먼저 보여준 그림
산성구역을 이해하려면 바로 옆 동네 사례를 보는 게 제일 빠릅니다.
| 구역 | 현재 단계 | 세대수 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 신흥2구역 | 입주 완료 | 4,774세대 | 산성역 자이푸르지오 |
| 신흥1구역 | 사업시행계획인가(관리처분 준비) | 3,754세대 | 8호선 수진·신흥역세권, 2028년 착공 목표 |
| 산성구역 | 주민공람 → 구역지정 심의 중 | 1,884세대 | 이르면 8~10월 구역지정 고시 |
신흥1구역은 이미 사업시행계획인가를 받고 2026년 관리처분계획인가, 2027년 이주, 2028년 착공이라는 구체적인 일정표를 갖고 있습니다. 산성구역은 이제 막 그 출발선에 서는 단계라고 보시면 됩니다. 실거주든 투자든 "지금 사도 되나"보다 "몇 년짜리 그림인가"를 먼저 따져야 하는 이유가 여기 있습니다.
분당 2차 선도지구 열기, 산성동과 무관하지 않은 이유
지난주 저희가 다룬 분당 2차 특별정비구역(선도지구) 이야기 기억하시나요. 지정 물량 1만 2천 호에 신청이 몰리며 5.5대 1의 경쟁률을 기록했죠. 아래는 그 열기를 보여주는 실제 주민설명회 현장입니다.
분당은 재건축, 산성동은 재개발로 방식은 다르지만 배경은 같습니다. 노후계획도시 정비 특별법 이후 성남시 전체가 정비사업 '실행 단계'로 넘어가고 있다는 것입니다. 분당이 언론에 자주 노출되면서 상대적으로 조용했던 원도심(수정·중원구) 재개발 5개 구역까지 덩달아 문의가 늘고 있는 게 요즘 현장 분위기입니다.
지금 산성동에서 챙겨야 할 것
- 구역지정 고시 시점 확인: 고시 이후부터 조합설립 추진 절차가 본격화됩니다.
- 임대주택 383세대 배정 기준: 조합원 분양 물량과 별도로 움직이니 매물 볼 때 반드시 구분해서 확인하세요.
- 신흥1구역 이주 시기(2027년경)와의 인근 전월세 시장 영향도 함께 봐야 합니다.
Q&A
Q. 산성구역 지정되면 산성역 포레스티아 시세에도 영향 있나요? 직접적인 재건축 대상은 아니지만, 인근 신규 아파트가 늘어나면 생활 인프라와 학군 수요가 같이 개선되는 효과가 있어 중장기적으로는 긍정적인 요인으로 보시면 됩니다.
Q. 지금 산성구역 내 매물 사도 될까요? 구역지정 전이라 권리산정기준일, 감정평가 방식이 아직 확정되지 않았습니다. 계약 전에 반드시 지분 쪼개기 여부와 무허가건축물 여부부터 확인하셔야 합니다.
정리하면, 산성구역은 이제 막 구역지정을 향해 가는 초기 단계이고 신흥1·2구역이 그 다음 그림을 미리 보여주고 있습니다. 매물 검토나 투자 타이밍 관련해서 궁금하신 점 있으시면 언제든 편하게 문의 주세요.