기준금리 2.75%, 그런데도 안 꺾이는 서울 아파트값 — 지금 매수해도 될까
이번 주에도 대출 이자 고지서를 보다가 한숨부터 나온 분들 많으실 겁니다. 3년째 전세로 버티고 있는데 재계약 때마다 보증금은 오르고, 그렇다고 집을 사자니 이번 달 기준금리까지 올랐다는 뉴스가 발목을 잡습니다. 그런데 정작 서울 아파트값은 금리가 오른 그 주에도 떨어지지 않았습니다.
부동산114 자체 조사만 봐도 흐름이 보입니다. 6월 셋째 주 **전국 0.25%**까지 치솟았던 상승폭이 6월 넷째 주 0.13%로 꺾였다가, 7월 들어 다시 0.19%, 0.14%로 오르내리며 완전히 꺾이지는 않고 있습니다. 오른다는 신호도, 꺾인다는 신호도 아닌 애매한 흐름 속에서 실수요자는 결국 '지금 사야 하나'라는 질문 앞에 다시 서게 됩니다.
서울 아파트, 왜 75주째 상승을 멈추지 않나
한국부동산원 조사 기준으로 서울 아파트값은 75주 연속 상승을 이어가고 있습니다. 7월 2주에도 매매가격은 전주와 같은 0.30% 상승을 기록했고, 자치구 중에서는 성북구(0.49%), 구로구(0.44%), 중구(0.40%), 강서구(0.38%) 순으로 상승폭이 컸습니다. 개발 기대감이 있거나 역세권·대단지처럼 정주여건이 좋은 단지 위주로 매수세가 몰리는 모습입니다.
| 시기 | 전국 매매 변동률(부동산114) |
|---|---|
| 6월 둘째 주 | 0.07% |
| 6월 셋째 주 | 0.25% |
| 6월 넷째 주 | 0.13% |
| 7월 첫째 주 | 0.19% |
| 7월 둘째 주 | 0.14% |
금리는 오르는데, 집값은 왜 안 멈추나
한국은행 금융통화위원회는 지난 7월 16일, 기준금리를 연 2.50%에서 **2.75%**로 0.25%포인트 올렸습니다. 8차례 연속 동결하던 금리를 1년 2개월 만에 인상 쪽으로 튼 결정이었고, 금통위원 7명 전원이 찬성한 만장일치 결의였습니다. 고물가와 고환율, 가계부채 확대 흐름을 더는 두고 볼 수 없다는 판단이 작용했습니다.
한국은행 추산으로는 금리가 0.25%포인트 오르면 차주 1인당 평균 연 이자 부담이 약 29만 6천 원 늘어납니다. 시중은행 주택담보대출 금리도 6%대 후반에서 7%대 초반으로 올라서는 중이고, 10~11월 추가 인상까지 이뤄지면 연말에는 3.00%에 닿을 수 있다는 전망도 나옵니다. 그런데도 서울 상승세가 꺾이지 않는 이유는 전세난에 떠밀려 매매로 돌아서는 수요가 그만큼 두텁기 때문입니다. 서울 전용 84㎡ 기준 신규·갱신 계약 보증금 격차는 올해 1월 4,375만 원에서 6월 8,000만 원까지 벌어졌습니다.
대출 규제는 지역마다 다르게 적용됩니다
집을 사려면 대출 한도부터 확인해야 합니다. 하반기 스트레스 DSR은 지역별로 다르게 움직입니다.
| 구분 | 수도권·규제지역 | 지방 비규제지역 |
|---|---|---|
| 적용 단계 | 3단계(가산금리 100% 반영) | 2단계 유지(50% 반영) |
| 가산금리 | 3.0%p | 1.5%p × 50% = 0.75%p |
| 적용 기간 | 즉시 전면 적용 | 2026.7.1~12.31 한시 유예 |
| 실수요자 영향 | 대출 한도 축소 폭 큼 | 상대적으로 여유 |
같은 예산이라도 수도권과 지방의 실제 대출 한도 차이가 벌어지고 있으니, 관심 지역이 규제지역인지부터 확인하는 게 순서입니다.
그래서, 지금 사도 될까
정답은 없지만 기준은 세울 수 있습니다. 금리 인상으로 이자 부담은 분명히 커지지만, 전세 보증금 격차가 계속 벌어지는 지역이라면 매매 전환이 오히려 총비용을 줄이는 선택이 될 수 있습니다. 반대로 여유 자금 없이 무리하게 대출 한도를 끌어 쓰는 경우라면, 10~11월 추가 인상 가능성까지 감안한 시나리오 점검이 먼저입니다.
Q&A
Q1. 서울 아파트값이 언제까지 오를까요? 75주 연속 상승 흐름은 이어지고 있지만 6월 3주 0.25%에서 6월 4주 0.13%로 꺾였던 것처럼 주 단위로 변동폭이 좁아졌다 넓어졌다를 반복하고 있어, 특정 시점을 '피크'라고 단정하기보다 매주 흐름을 확인하는 게 안전합니다.
Q2. 기준금리 추가 인상되면 주담대 금리는 얼마나 더 오르나요? 한국은행 추산으로 0.25%포인트 인상 시 차주당 연 이자 부담이 약 29만 6천 원 늘어나는데, 10~11월 추가 인상까지 반영되면 부담은 더 커질 수 있어 고정금리 전환 같은 대안도 함께 검토할 필요가 있습니다.
Q3. 지방 아파트도 대출 규제가 똑같이 적용되나요? 아니요. 지방 비규제지역은 2026년 12월 31일까지 스트레스 DSR 2단계가 한시 유지되지만, 수도권과 규제지역은 3단계가 전면 적용돼 대출 한도 차이가 커요.
금리는 오르고 대출 문턱은 지역마다 달라졌지만, 서울 실수요 시장은 여전히 살아있는 흐름입니다. 관심 단지의 최근 5주치 시세와 본인 지역의 DSR 적용 단계, 이 두 가지만 먼저 확인하고 상담을 받아보셔도 늦지 않습니다.