서울 아파트 매매 0.16%는 올랐는데, 왜 매물은 반년새 반토막 났을까
지난주 성수동에서 전세로 지내던 직장인 지훈씨(34)는 부동산 앱을 켰다가 고개를 갸웃했다. 매매가는 계속 오른다는데, 정작 마음에 뒀던 단지는 매물이 몇 개 없었다. "오르면 팔 사람이 늘어야 하는 거 아닌가"라는 게 지훈씨의 의문이었는데, 최근 두 달간 서울 아파트 시장을 들여다보면 이 질문에 답이 있다.
부동산114 AI 시세 조사에 따르면 7월 2주 전국 아파트 매매가격은 0.14% 상승했다. 서울이 0.16%, 경기·인천이 0.19% 오르며 수도권은 0.17% 올랐다. 직전인 6월 3주(전국 0.25%, 서울 0.29%)와 비교하면 오름폭 자체는 눈에 띄게 줄었다. 그런데 같은 기간 6월 월간 변동률은 0.57%로 4월(0.49%)·5월(0.53%)에 이어 두 달 연속 확대됐다. 주간 상승폭은 둔화됐는데 월간 흐름은 여전히 우상향인, 다소 엇갈리는 신호가 겹치고 있는 셈이다.
매물은 줄고, 거래는 뜸해졌다
이 엇갈림의 배경에는 다주택자 양도소득세 중과가 있다. 지난 5월 9일 재개된 이 조치로 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 추가된다. 중과 시행 직전인 4월, 막차를 타려는 매물이 쏟아지며 서울 아파트 거래량은 8,500건까지 치솟았지만 5월 들어 5,972건으로 꺾였고 매물 건수도 한 달 새 두 자릿수 비율로 줄었다. 팔려는 사람도, 사려는 사람도 서로 눈치를 보는 국면이 이어지고 있다는 뜻이다.
| 구분 | 6월 3주 | 7월 2주 |
|---|---|---|
| 전국 매매 | 0.25% | 0.14% |
| 서울 매매 | 0.29% | 0.16% |
| 수도권 매매 | 0.27% | 0.17% |
| 서울 전세 | 0.32% | 0.19% |
그런데도 신고가는 계속 나온다
흥미로운 건 거래가 뜸한 와중에도 상승거래 비중은 되레 늘었다는 점이다. 6월 전국 아파트 매매 중 직전 거래가보다 비싸게 팔린 상승거래 비중은 47.3%로 5월(45.7%)보다 커졌고, 서울 25개 자치구 중 23곳에서 이 비중이 늘었다. 용산구는 한 달 만에 17.7%포인트, 마포구는 15.8%포인트 뛰었다. 실제로 강서구 '마곡수명산파크1단지' 전용 84㎡는 13억9,500만원, 성북구 '래미안세레니티'는 13억4,000만원에 신고가를 새로 썼고, 동대문구 '이문대우'는 처음으로 10억원 선을 넘겼다. 거래량은 줄어도 살 사람은 원하는 가격을 그대로 지불하고 있다는 신호다.
갑자기 규제지역이 된 동탄·기흥·구리
7월 들어 시장을 흔든 또 하나의 변수는 규제지역 확대다. 국토교통부는 6월 29일 주거정책심의위원회를 거쳐 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시를 투기과열지구 및 조정대상지역으로 신규 지정했다. 효력은 7월 1일부터, 토지거래허가구역 지정은 7월 5일부터 2027년 12월까지 이어진다. 반도체 호황에 따른 투자수요와 GTX-A 개통 호재(동탄·기흥), 서울 접근성(구리)이 지정 배경으로 꼽힌다.
규제지역이 되면 체감 변화가 가장 큰 항목은 대출이다. 무주택자 기준 주택담보대출비율(LTV)이 70%에서 40%로 낮아지고, 15억원 초과 주택은 대출 한도가 4억원으로 더 줄어든다. 청약도 1순위 자격 요건이 강화되고 가점제 비율이 높아지며 재당첨 제한이 새로 적용된다.
하반기 최대 변수는 세법 개정안
시장 참여자들이 가장 촉각을 곤두세우는 건 이달 발표 예정인 세법 개정안이다. 종합부동산세는 세율 인상보다 공정시장가액비율(현행 60%)을 단계적으로 올리는 방식이 유력하게 거론되고, 양도소득세는 보유기간보다 '실거주 기간'에 혜택을 몰아주는 방향으로 개편이 논의되고 있다. 아직 확정 발표 전이라 매도자는 세 부담 변화를 본 뒤 움직이려 하고, 매수자는 규제지역 추가 지정 가능성을 살피며 관망하는 흐름이 당분간 이어질 가능성이 크다.
Q&A
Q. 토지거래허가구역으로 지정된 동탄·기흥·구리, 기존 매매 계약도 적용되나요? 지정 발효일(7월 5일) 이전에 계약을 마치고 등기까지 접수한 거래는 소급 적용되지 않는다. 다만 발효일 이후 계약 건은 실거주 목적 등 허가 요건을 충족해야 한다.
Q. 다주택자 양도세 중과, 몇 주택부터 얼마나 붙나요? 2주택자는 기본세율(6~45%)에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 추가된다. 5월 9일부터 재시행 중이다.
Q. 지금 서울 아파트, 사도 될까요 기다려야 할까요? 자치구별 상승거래 비중과 매물 감소 속도가 다르게 움직이고 있어 일괄 판단은 위험하다. 관심 단지의 최근 3개월 실거래가와 매물 추이를 함께 봐야 한다.
7월 2주 시황은 상승폭 둔화, 신고가 행진, 규제지역 확대라는 세 가지 신호가 동시에 나타난 구간이다. 방향을 가늠하기 애매한 시점일수록 내 상황에 맞는 판단이 필요한 만큼, 관심 지역 시세와 세금 변화가 궁금하다면 편하게 상담 요청해도 좋다.