종부세 가액 기준 전환과 공정시장가액비율 80% 인상, 내 세금은 얼마나 오르나
얼마 전 부동산 세제 토론회 기사를 챙겨봤다는 이웃분들이 꽤 있었다.
"그래서 결론이 뭔데?", "우리 집도 해당되는 거야?"라는 질문을 유독 많이 받았다.
솔직히 말하면 지난 7월 16일 토론회는 결론을 내리는 자리가 아니었다. 방향을 확인하는 자리였다. 그리고 그 방향은 이미 상당히 뚜렷하다. 주택 수 기준 과세에서 가액 기준 과세로, 공정시장가액비율 인상, 그리고 초고가 1주택 혜택 축소. 이 세 가지 축을 이해하면 7월 말 발표될 세제 개편안이 내 집에 어떻게 적용될지 대략 그림이 그려진다.
왜 지금 '가액 기준'이 힘을 받나
지금까지 종부세는 주택 수로 세 부담이 갈렸다. 그런데 이 구조는 이상한 결과를 낳는다. 30억짜리 한 채를 가진 사람보다, 10억짜리 세 채를 가진 사람의 세율이 더 높아지는 경우가 생긴다.
이 모순 때문에 지방 저가주택 여러 채보다 서울 핵심지 한 채에 자산을 몰아넣는 '똘똘한 한 채' 현상이 굳어졌다는 게 전문가들 지적이다. 그래서 토론회에서는 주택 수 대신 보유가액 합계로 과세하자는 쪽에 무게가 실렸다.
다만 이게 세 부담 완화를 뜻하진 않는다. 흐름을 보면 다주택자 부담을 낮추는 방향이 아니라, 비거주 초고가 1주택자의 공제를 줄이는 방향에 가깝다.
초고가 기준선, 얼마부터일까
토론에서는 초고가 주택 기준선으로 20억, 30억, 40억, 50억, 100억 다섯 가지 안이 오갔다. 국무회의 생중계 댓글 의견 취합에서는 30억 원이 가장 많이 거론된 것으로 알려졌다.
이 기준선이 어디로 정해지느냐에 따라, 종부세 최대 80%까지 받던 장기보유·고령자 공제가 실제로 얼마나 깎일지가 갈린다.
공정시장가액비율, 조용히 세금을 올리는 손잡이
법 개정 없이도 세금을 올릴 수 있는 방법이 있다. 공정시장가액비율이다. 공시가격에 이 비율을 곱한 값이 과세표준이 되는데, 2023~2024년 한시적으로 45%까지 낮췄던 비율이 2025년부터 법정 수준인 **60%**로 되돌아왔다.
여기서 한 번 더 올릴 수 있다는 게 최근 논의의 핵심이다. 시행령만 고치면 되기 때문에 국회 동의 없이도 조정이 가능하다.
| 공정시장가액비율 | 주택분 보유세 총액 | 1인당 평균 종부세 |
|---|---|---|
| 60% (현행) | 약 8조 6,995억 원 | 약 324만 원 |
| 80% (인상 시) | 약 10조 1천억 원 | 약 624만 원 |
2024년 종부세 과세인원 45만 5,331명을 기준으로 한 추산이니, 실제 확정안이 나오면 개인별 편차는 이보다 클 수 있다.
실거주자는 정말 안전할까
정부가 강조하는 원칙은 "집은 바잉(buying)이 아니라 리빙(living)"이다. 실거주 1주택자는 보호하고, 비거주·투기 목적 보유자에게 세 부담을 지우겠다는 것이다.
그런데 여기서 애매한 지점이 있다. 직장, 자녀 교육, 부모 봉양 때문에 어쩔 수 없이 비거주 1주택을 유지하는 실수요자도 적지 않다. 토론회에서도 "단순 비거주라고 해서 모두를 투기 목적으로 보긴 어렵다"는 반론이 나왔다. 최종안에서 이 예외를 어떻게 다루는지가 관건이다.
지금 확정된 건 없다 — 그런데 왜 지금 알아야 하나
여기서 분명히 짚어야 할 게 있다. 이 개편안은 아직 확정·시행된 것이 아니다. 구윤철 부총리는 세법 개정안을 7월 말 발표하겠다고 밝힌 상태다.
그럼에도 미리 알아둬야 하는 이유는 간단하다. 공정시장가액비율은 시행령 개정만으로 연내 적용이 가능하고, 종부세 고지서는 매년 11월에 나온다. 즉 올해 안에 실제 고지서 금액이 달라질 수 있다는 뜻이다. 특히 1주택이라도 공시가격이 초고가 기준선 근처에 있다면, 올해 하반기 안에 본인 케이스를 미리 점검해보는 게 낫다.
집을 팔아야 할지, 버텨야 할지는 사람마다 상황이 다르다. 이번 개편안은 세율 인상보다 '기준을 어떻게 다시 긋느냐'의 문제에 가깝다. 그래서 남의 이야기가 아니라 내 공시가격, 내 보유 형태에 대입해봐야 실제 영향이 보인다.
Q. 종부세 가액 기준 전환, 언제부터 적용되나요?
A. 아직 법 개정안 발표 전이라 시행 시점은 확정되지 않았습니다. 7월 말 세제 개편안 발표 이후 국회 입법 절차를 거쳐야 하며, 통상 공포 이듬해 과세분부터 적용되는 경우가 많습니다.
Q. 공정시장가액비율만 올라가도 1주택자도 세금이 오르나요?
A. 네. 공정시장가액비율은 주택 수와 무관하게 과세표준 자체를 올리는 방식이라, 종부세 대상인 1주택자도 영향을 받습니다. 다만 실거주자 공제·고령자 공제가 별도로 적용되므로 실제 인상폭은 개인마다 다릅니다.
Q. 초고가 1주택 기준선이 30억으로 정해지면 우리 집도 해당되나요?
A. 공시가격이 아니라 시세 기준 논의라는 점에 유의해야 합니다. 국토부 공시가격 열람 사이트에서 본인 주택의 공시가격을 확인하고, 실거래가 대비 현실화율(통상 60~70%대)을 감안해 역산해보는 것이 정확합니다.
정리하면, 이번 개편은 세율 인상이 아니라 과세 기준선을 다시 긋는 작업이다. 내 공시가격과 보유 형태를 지금 확인해두면, 8월 개편안 발표 이후 허둥대지 않을 수 있다. 혼자 계산기 두드리기 애매하다면 편하게 상담 요청해도 좋다.