2026년 아파트 경매 낙찰가율 101%인데, 유치권 물건만 저평가인 이유
얼마 전 뉴스에서 서울 아파트 경매 낙찰가율이 101%를 넘었다는 기사를 보셨을 텐데요.
경매인데 시세보다 비싸게 낙찰받는다는 게 말이 되나 싶으실 수도 있습니다.
그런데 같은 시기 유치권이 붙은 물건들은 여전히 유찰을 거듭하며 저평가되어 있습니다.
왜 이런 온도차가 생기는 걸까요? 오늘은 2026년 경매 시장 데이터와 함께, 유치권 물건이 여전히 기회로 남아있는 이유를 짚어보겠습니다.
2026년 경매 시장, 숫자로 보면 확실히 뜨거워졌다
지지옥션 6월 경매동향 보고서에 따르면 전국 아파트 경매 진행건수는 3,701건으로 전월(3,204건) 대비 약 16% 늘었습니다.
낙찰률은 33.5%, 낙찰가율은 86.9%로 전월보다 소폭 낮아졌지만, 서울은 분위기가 다릅니다.
서울 아파트 경매 진행건수는 150건(전월 대비 +7%), 낙찰가율은 101.7%를 기록하며 3개월 연속 100%를 웃돌았습니다.
| 구분 | 전국 아파트(6월) | 서울 아파트(6월) |
|---|---|---|
| 경매 진행건수 | 3,701건 (전월 대비 +16%) | 150건 (전월 대비 +7%) |
| 낙찰가율 | 86.9% (전월 87.3%) | 101.7% (3개월 연속 100%대) |
올해 경매 신청건수도 2년 연속 11만 건을 넘어설 것으로 전망되고 있는데요. 글로벌 금융위기 수준의 물량이 시장에 나오고 있다는 뜻입니다.
물건은 늘어나는데 인기 있는 아파트는 시세보다 비싸게 팔리는 상황이다 보니, 이제 막 공부를 시작한 분들은 '이미 늦은 것 아닌가' 싶으실 수 있습니다.
그런데 왜 유치권 물건은 아직 그대로일까
이런 흐름 속에서도 유치권이 붙은 물건은 여전히 유찰을 거듭합니다.
특히 신축 빌라나 상가 경매에서는 공사대금을 받지 못한 시공사가 유치권을 신고하고 점유하는 경우가 흔한데요. 낙찰자 입장에서는 이를 별도로 해결해야 하는 부담이 있다 보니 입찰 자체를 꺼리는 경우가 많습니다.
하지만 실제로는 신고된 유치권 중 상당수가 성립 요건을 제대로 갖추지 못한 경우입니다. 지난 글에서 상사유치권 대부분이 허위유치권으로 분류되는 이유를 다룬 적이 있는데, 같은 맥락입니다.
법원도 공사도급계약서, 세금계산서, 기성금 내역, 점유 증거 등을 꼼꼼히 따져 허위 유치권을 걸러내는 추세입니다. 서류상으로는 위협적으로 보이는 유치권이, 실제로는 낙찰가를 낮추는 '기회'로 작용할 수 있다는 뜻입니다.
진짜 유치권과 가짜 유치권, 구별은 현장에서 시작된다
유치권의 진위를 가리는 가장 확실한 방법은 서류 검토와 현장조사를 함께 하는 것입니다.
서류만 보면 놓치기 쉬운 것이 점유가 실제로 유지되고 있는지 여부인데요. 현장에 사람이 상주하지 않더라도 출입문이 잠겨 있고 관리 주체가 분명하다면 점유가 인정될 수 있지만, 현수막만 걸려 있고 누구나 드나들 수 있는 상태라면 점유로 보기 어렵습니다.
지금 유치권 물건, 노려봐도 될까
결론부터 말씀드리면, 지금처럼 경매 물량이 늘고 인기 물건 낙찰가율이 오르는 시기일수록 유치권 같은 특수물건의 상대적 매력은 커집니다.
다만 혼자 서류와 현장을 오가며 판단하기에는 놓치는 부분이 생기기 쉽습니다. 공사계약서 진위 확인, 점유 증거 수집, 이후 명도 절차까지 이어지는 과정이라 실수 하나가 낙찰가 차익을 상쇄할 수도 있습니다.
Q&A
Q1. 유치권이 있는 아파트도 낙찰받으면 바로 들어가 살 수 있나요? 유치권이 정당하게 성립했다면 유치권자의 점유를 해소해야 입주할 수 있습니다. 반대로 허위 유치권으로 판명되면 명도 절차를 통해 비교적 빠르게 인도받을 수 있습니다.
Q2. 허위로 유치권을 신고하면 처벌받나요? 허위 유치권 신고는 경매방해죄 등으로 형사처벌 대상이 될 수 있습니다. 다만 실무적으로는 형사 처벌보다 유치권 부존재 확인 소송 같은 민사 절차로 다투는 경우가 더 많습니다.
Q3. 유치권 물건, 초보자도 도전할 수 있나요? 가능은 하지만 권리분석과 현장조사 경험이 부족하다면 소액 물건부터 전문가 검토를 받으며 접근하시는 것을 추천드립니다.
경매 시장의 온도는 오르고 있지만, 유치권 물건은 여전히 서류와 현장을 함께 볼 줄 아는 사람에게 기회로 남아 있습니다. 물건 하나를 검토하는 데 드는 시간과 리스크를 줄이고 싶으시다면 편하게 상담 남겨주세요.