분당 양지마을 재건축, 대신자산신탁 확정까지 - 한토신 결별 이후 6,839세대 로드맵
"신탁사가 또 바뀐다는데, 우리 집은 대체 언제 새 아파트에 들어가는 거니?" 수내동에서 20년 넘게 양지마을에 사신 어머니가 전화로 물으셨습니다. 저도 처음엔 명쾌하게 답을 못 드렸습니다. 그도 그럴 것이, 올해 초까지만 해도 한국토지신탁과 손잡고 순항하던 사업이 4월 돌연 '결별' 수순을 밟았고, 두 달여 만에 새 시행자가 확정되는 등 변수가 계속 바뀌었기 때문입니다. 결론부터 말씀드리면 지금은 방향이 잡혔습니다. 오늘은 그 세 달 사이 무슨 일이 있었는지, 그리고 이제 남은 절차가 무엇인지 숫자로 정리해 드리겠습니다.
왜 한국토지신탁과 결별했나
발단은 절차상 하자였습니다. 주민대표단은 기존 시행예정자였던 한국토지신탁이 환경영향평가법상 전략환경영향평가를 누락해 사업 일정에 혼선을 초래했다며 계약 해지를 추진했습니다. 한국토지신탁 측은 "누락이 아니라 구역 지정 시점을 앞당기기 위한 전략적 절차였다"고 반박했지만, 지난 4월 주민 투표에서 **투표 참여자의 75%(1,742가구 중 1,315가구)**가 해지에 찬성하며 결별이 확정됐습니다. 다만 전체 소유자 기준으로는 찬성률이 27%에 그쳐 절차적 정당성 논란도 함께 남았습니다. 이 갈등은 한때 성남시 상대 행정소송으로까지 번지며 "선도지구 1호가 오히려 멈춰 섰다"는 우려를 낳기도 했습니다.
대신자산신탁 확정, 남은 절차는
새 시행예정자 선정 절차는 생각보다 빠르게 정리됐습니다. 5월 진행된 재투표에서 대신자산신탁이 최종 후보로 결정됐고, 6월 주민설명회와 동의서 징구를 거쳐 7월 초 사업시행자 지정을 정식 신청했습니다. 동의서 징구를 시작한 지 단 열흘 만이었습니다. 시행자로 지정되면 정비사업위원회 구성과 시공사 선정 절차가 바로 이어집니다. 빌드업이 이전 글에서 짚었던 '독립정산제·신탁사 교체 리스크'가 실제로 현실화됐다가, 이번 신탁사 확정으로 일단 큰 고비 하나는 넘긴 셈입니다.
6,839세대 로드맵 — 숫자로 보는 재건축 규모
기존 4,392가구를 헐고 최고 37층, 32개동, 6,839세대로 다시 짓는 것이 이번 통합재건축의 큰 그림입니다. 적용 용적률은 **360%**로, 금호1·3단지·청구2단지가 묶인 '금호청구연합', 한양1·2단지가 묶인 '한양연합', 그리고 '상가연합' 등 3개 그룹이 각각 독립정산 방식으로 사업비를 정산합니다. 지분이 얽힌 여러 단지를 하나로 묶으면서도 정산은 분리하는 구조라, 연합별 형평성 문제가 다음 관문이 될 가능성이 높습니다.
분담금, 얼마나 부담해야 할까
선도지구 중 최초로 추정 분담금을 공개한 것도 양지마을입니다. 용적률 400% 기준 시뮬레이션(비례율 약 101.97%)에서 나온 수치는 다음과 같습니다.
| 구분 | 추정 분담금 | 비고 |
|---|---|---|
| 44평형 | 약 +2억 3,800만원 | 조합원 추가 부담 |
| 54평형 | 약 +7억 100만원 | 조합원 추가 부담 |
| 소형 평형 축소 이동 | 약 -2억원 이상 | 환급 사례 |
물론 이는 초기 시뮬레이션 값으로, 실제 적용 용적률(360%)과 향후 관리처분 단계에서 조정될 여지가 있습니다. 그럼에도 "새 아파트=무조건 이득"이 아니라는 걸 숫자로 먼저 보여줬다는 점에서 다른 선도지구 주민들도 참고할 만한 선례입니다.
옆 동네는 어디까지 왔나 — 분당 선도지구 4곳 비교
같은 시기 성남시는 샛별마을(31·S4구역), 시범단지2(23·S6구역), 목련마을1(6·S3구역) 등 3개 결합개발구역에 대한 사업시행자 지정 고시도 마쳤습니다. 샛별·시범은 신탁방식, 목련은 LH가 맡는 공공방식으로 갈렸습니다. 샛별마을은 2026년 6월 사업 착수, 2034년 2월 준공을 목표로 이미 가장 앞서 있고, 양지마을은 2028년 하반기 이주를 목표로 뒤를 쫓는 구도입니다. 방식은 다르지만 네 구역 모두 "지정 고시 이후 매수하면 조합원 자격을 못 받는다"는 규정은 동일하게 적용되니, 매수를 검토 중이라면 반드시 고시일을 먼저 확인해야 합니다.
Q&A
Q1. 양지마을 재건축 사업시행자는 언제 최종 지정되나요? 2026년 7월 초 대신자산신탁이 지정 신청을 마쳤고, 소유주 설명회·동의 절차가 마무리되면 이르면 7월 중 정식 지정이 예상됩니다.
Q2. 지금 양지마을 아파트를 매수하면 새 아파트 입주권을 받을 수 있나요? 사업시행자 지정 고시 이후 매수한 경우 조합원(분양신청) 자격을 취득할 수 없으므로, 매수 전 고시일과 등기 시점을 반드시 확인해야 합니다.
Q3. 44평형에 살면 분담금을 얼마나 내야 하나요? 공개된 초기 시뮬레이션(용적률 400% 기준) 상 약 2억 3,800만원 수준이며, 최종 적용 용적률(360%)과 평형 배정 결과에 따라 관리처분 단계에서 달라질 수 있습니다.
한국토지신탁과의 결별, 대신자산신탁 확정, 6,839세대 로드맵까지 — 양지마을 재건축은 석 달 만에 큰 고비를 하나 넘었습니다. 다음 관문인 시공사 선정과 관리처분 단계에서 우리 단지·연합에는 어떤 변수가 남아있는지 궁금하시다면, 편하게 카톡으로 문의 주세요.