서울 아파트 74주 연속 상승, 기준금리 2.75% 인상 이후 지금 사도 될까
지난주 전세 계약 갱신을 앞두고 고민하던 후배가 물어왔습니다. "금리는 올랐다는데 서울 아파트값은 왜 계속 오르는 거예요? 지금 들어가도 되는 걸까요?" 뉴스만 보면 반대로 가는 것 같은 두 지표를 어떻게 받아들여야 할지, 헷갈리는 게 당연합니다.
실제로 한국은행은 7월 16일 기준금리를 2.50%에서 2.75%로 0.25%포인트 인상했습니다. 2023년 1월 이후 3년 6개월 만의 인상 전환입니다. 그런데 같은 주, 서울 아파트값은 74주 연속 상승을 이어갔습니다. 대출은 더 비싸지는데 집값은 오히려 안 꺾이는, 얼핏 모순처럼 보이는 두 신호를 같이 두고 이번 주 시장을 정리해봤습니다.
7월 셋째 주, 숫자로 본 시장 온도
부동산114가 발표한 7월 2주 AI 시세 조사에 따르면 전국 아파트 매매가격은 0.14%, 서울은 0.16%, 수도권은 0.17% 올랐습니다. 전세는 전국 0.17%, 서울 0.19%, 수도권 0.20%로 매매보다 상승폭이 더 큽니다. 반면 한국부동산원 통계로는 같은 주 서울이 0.30% 오르며 74주 연속 상승 흐름을 이어갔습니다. 두 기관의 조사 방식이 달라 절대 수치는 다르지만, 방향은 같습니다 — 서울은 여전히 오르고 있다는 것입니다.
표로 정리하면 이렇습니다.
| 구분 | 부동산114(AI시세, 7월 2주) | 한국부동산원(7월 2주) |
|---|---|---|
| 전국 매매 | 0.14% | 0.11% |
| 서울 매매 | 0.16% | 0.30% |
| 수도권 매매 | 0.17% | 0.21% |
| 5대광역시 매매 | 0.02% | - |
기준금리 2.75%, 내 대출한도는 얼마나 줄어들까
금리가 오르면 이자만 느는 게 아니라 한도 자체가 줄어듭니다. 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 수도권·규제지역 주택담보대출에 적용되면서, 같은 소득이어도 12년 전보다 받을 수 있는 대출금액이 눈에 띄게 줄었습니다. 반면 지방 주담대는 금융위원회가 하반기(712월)에도 기존 2단계를 유지하기로 하면서, 규제 강도가 수도권과 지방에서 갈리는 이례적인 구간에 들어섰습니다.
정부는 여기에 더해 전세대출보증 축소, DSR 적용 대상 단계적 확대 등 '부동산-금융 절연' 기조를 하반기 경제정책방향에 담았습니다. 대출로 집값을 밀어 올리는 구조 자체를 손보겠다는 신호로 읽힙니다.
그런데 왜 서울은 안 꺾일까
동탄·구리처럼 상반기 급등했던 지역은 벌써 둔화 신호가 보입니다. 화성 동탄은 1.29%에서 0.73%로, 구리는 0.64%에서 0.31%로 상승폭이 눈에 띄게 줄었습니다. 반면 용인 기흥은 0.56%에서 0.59%로 오히려 오름폭이 커졌습니다. 급등 지역은 숨 고르기, 상대적으로 덜 오른 지역엔 순환매가 붙는 전형적인 흐름입니다.
여기에 7월 입주 물량이 1만5,646가구로 동월 기준 10년래 최저 수준이라는 점도 서울·수도권 기존 아파트값을 떠받치는 배경입니다. 공급이 줄어드는 구간에서는 금리가 올라도 가격 하방 압력이 제한적일 수밖에 없습니다.
그래서, 지금 사도 될까 — 체크리스트
결론부터 말하면 "금리가 올랐으니 무조건 기다려라"도, "오르고 있으니 무조건 지금 사라"도 정답은 아닙니다. 위 체크리스트로 본인 상황부터 하나씩 짚어보시길 권합니다.
Q1. 스트레스 DSR 3단계가 적용되면 대출한도가 얼마나 줄어드나요?
소득·금리 조건에 따라 다르지만, 통상 수천만원 단위로 한도가 축소된다는 게 은행권 설명입니다. 규제지역·수도권 주담대에만 3단계가 적용되고 지방은 하반기에도 2단계가 유지된다는 점도 함께 확인해두는 게 좋습니다.
Q2. 기준금리가 오르면 집값은 바로 떨어지나요?
과거 사례를 보면 금리 인상이 집값에 반영되기까지는 시차가 있습니다. 이번에도 인상 발표 직후 주간 시황에서 오히려 상승폭이 확대된 지역(용인 기흥 등)이 있었던 것처럼, 지역마다 반응 속도가 다릅니다.
Q3. 서울 안에서도 지금 오르는 지역과 둔화되는 지역을 어떻게 구분하나요?
부동산114 주간 시황이나 한국부동산원 통계에서 최근 4주 변동률 추이를 지역별로 비교해보면, 동탄·구리처럼 급등 후 둔화 구간에 들어간 곳과 기흥처럼 순환매가 붙는 곳을 구분할 수 있습니다.
금리는 오르고 대출 문턱은 높아졌지만, 공급 부족과 지역별 순환매라는 반대 힘도 함께 작동하는 시장입니다. 혼자 판단하기 어렵다면 관심 지역 데이터와 대출 한도를 함께 짚어드리는 상담부터 받아보시길 권합니다.