전세 계약서 도장 찍기 전, 법무사가 반드시 확인하는 3가지 (등기부등본·전세가율·HUG 보증)
지난주에 청년 버팀목 전세대출 한도 계산까지 끝내고, 이제 계약서에 도장만 찍으면 된다는 분이 상담을 오셨습니다. 그런데 정작 등기부등본은 열어본 적이 없다고 하시더군요. 대출 이자가 월세보다 얼마나 싼지는 꼼꼼히 따지면서, 정작 그 돈을 돌려받을 수 있는지는 확인하지 않은 겁니다. 전세 계약에서 진짜 위험은 이자가 아니라 '보증금을 못 돌려받는 것'입니다. 오늘은 계약서에 도장을 찍기 전, 법무사가 실제로 무엇을 확인하는지 순서대로 정리해 드리겠습니다.
1. 등기부등본, '을구'부터 펼치세요
등기부등본은 표제부·갑구·을구로 나뉘는데, 전세 계약에서 가장 중요한 건 을구입니다. 근저당권, 가압류, 가등기 같은 권리관계가 여기 기록됩니다.
집주인의 대출(근저당권)이 이미 잡혀 있다면, 그 금액과 내 보증금을 합쳤을 때 집값을 넘지 않는지 반드시 계산해야 합니다. 선순위 채권이 많을수록 경매로 넘어갔을 때 내 보증금이 뒤로 밀립니다. 등기부등본은 계약 당일뿐 아니라 잔금일 직전에 한 번 더 열람해서, 그 사이 새로운 근저당이 잡히지 않았는지 확인하는 것이 안전합니다.
2. 전세가율 계산법 — 내 보증금은 안전한가
전세가율은 '전세보증금 ÷ 매매(시세)가 × 100'으로 계산합니다. 업계에서는 60% 이하는 안전, 60~75%는 주의, 80% 이상은 깡통전세 위험으로 봅니다. 2026년 들어서도 빌라·오피스텔 시세 변동성이 큰 만큼, 보수적으로 70% 이하를 목표로 잡는 것이 좋습니다.
| 전세가율 | 위험도 | 참고 |
|---|---|---|
| 60% 이하 | 안전 | 시세 하락에도 여유 있음 |
| 60~75% | 주의 | 등기부·보증보험 필수 확인 |
| 80% 이상 | 위험 | 깡통전세 가능성, 계약 재검토 |
실제로 HUG는 2026년 기준 보증 가입 요건을 공시가격의 126% 이내로 강화했습니다. 예전에는 150%까지 인정됐지만, 지금은 전세가가 매매가에 바짝 붙은 물건은 보증 가입 자체가 막힙니다. 보증보험 가입이 거절되는 매물이라면, 그 자체가 위험 신호로 봐야 합니다.
3. 확정일자 vs 전세권설정, 뭐가 다를까
전입신고는 '대항력'을, 확정일자는 '우선변제권'을 만들어 줍니다. 둘 다 갖춰야 집이 경매로 넘어가도 순위대로 보증금을 배당받을 수 있습니다.
| 구분 | 확정일자 | 전세권설정 |
|---|---|---|
| 효력 발생 | 신청 다음 날부터 | 신청 당일부터 |
| 비용 | 약 600원 | 보증금 규모에 따라 수십만 원(법무사 대리비용 포함) |
| 전입신고 필요 | 필요 | 불필요 |
| 집주인 동의 | 불필요 | 필요 |
대부분은 확정일자만으로 충분하지만, 전입신고를 할 수 없는 사정(예: 회사 관사, 이중 계약 등)이 있거나 즉시 효력이 필요한 경우라면 전세권설정을 검토합니다. 다만 집주인 동의가 필요하고 비용도 더 들기 때문에, 어떤 방식이 내 상황에 맞는지는 계약 전 법무사와 미리 상의하는 것이 좋습니다.
4. HUG 전세보증금반환보증, 놓치면 안 되는 이유
전세대출 한도만 따지고 반환보증은 빼먹는 경우가 많습니다. 2026년 기준 HUG 반환보증의 보증한도는 서울·경기·인천 7억 원, 그 외 지역 5억 원이며, 보증료율은 연 **0.0970.211%**로 임대인이 75%, 임차인이 25%를 부담합니다. 청년·신혼부부·저소득층은 최대 5060%까지 할인됩니다.
👉 계약 기간의 절반이 지나기 전에 가입해야 하고, 확정일자와 1년 이상 계약 기간이 필수 조건입니다. 대출 한도만 확인하고 반환보증 가입 시기를 놓치면, 정작 필요할 때 가입이 막힐 수 있습니다.
5. 그래도 못 돌려받는다면 — 2026년 바뀐 부분
2026년 4월 23일, 전세사기 특별법 개정안이 국회를 통과하면서 '최소보장제'가 도입됐습니다. 경매·공매가 끝난 뒤 실제로 회수한 금액이 원래 보증금의 3분의 1에 못 미치면, 그 차액을 국가가 재정으로 보전해주는 제도입니다. 다만 이는 사후 구제 장치일 뿐, 애초에 위험한 매물을 피하는 것이 훨씬 낫다는 점은 변하지 않습니다.
Q&A
Q. 전세가율은 어디서 확인하나요? 국토교통부 실거래가공개시스템이나 국토부 부동산원 시세 정보를 통해 인근 매매가를 확인하고, 계약하려는 보증금과 비교해 직접 계산해 보시면 됩니다.
Q. 확정일자만 받으면 전세권설정은 굳이 안 해도 되나요? 대부분의 일반 임대차라면 전입신고와 확정일자만으로 충분합니다. 전세권설정은 전입이 어려운 특수한 상황이거나 즉시 효력이 필요한 경우에 제한적으로 활용됩니다.
Q. HUG 보증보험 가입비는 제가 다 내야 하나요? 아닙니다. 보증료는 임대인이 75%, 임차인이 25%를 부담하는 구조이며, 청년·신혼부부 등은 추가 할인도 받을 수 있습니다.
전세 계약의 핵심은 이자 비교가 아니라 '보증금을 온전히 돌려받을 수 있는가'입니다. 등기부등본 확인부터 전세가율 계산, 확정일자, 반환보증 가입까지 순서대로 짚어보시고, 판단이 애매한 물건이라면 계약 전에 등기부등본을 들고 한 번 상담받아 보시길 권합니다.