서울 전세매물 1년 새 31% 감소…강남3구 전세가율 80% 돌파, 세입자 대응법은?
이사철을 앞두고 전셋집을 알아보던 30대 직장인 김모 씨는 공인중개사로부터 뜻밖의 말을 들었다. "지금 나온 매물이 사실상 이번 달의 마지막 물량"이라는 것이다. 발품을 팔아도 마음에 드는 집을 찾기 어렵고, 어렵게 찾은 집은 두 달 전보다 보증금이 수천만 원 더 붙어 있었다. 왜 서울 전세시장은 이렇게 달라졌을까.
서울 전세매물, 1년 새 31% 사라졌다
한국부동산원과 관련 업계 집계에 따르면 서울 아파트 전세매물은 2025년 6월 약 2만5000건에서 2026년 6월 1만7000건 수준으로 1년 새 약 31% 줄었다. 같은 기간 전세보증금은 8%가량 오른 것으로 파악된다. 2026년 7월 첫째 주 기준 서울 아파트의 올해 누적 전세가격 상승률은 5.42%로, 누적 매매가격 상승률과 같은 수준까지 따라붙었다. 매매시장 못지않게 전세시장도 뜨거워지고 있다는 뜻이다.
매물이 줄어드는 세 가지 이유
전세 매물 감소는 한 가지 원인으로 설명되지 않는다. 크게 세 가지 흐름이 겹쳐 있다.
첫째, 입주절벽이다. 2026년 서울 아파트 입주 예정 물량은 전년 대비 31~40% 급감할 것으로 전망된다. 새 아파트가 들어오지 않으니 시장에 풀리는 전세 물량 자체가 줄어드는 구조다.
둘째, 갱신계약 증가다. 2026년 1분기 서울 전월세 신규 계약은 3만2200건으로 전년 동기 대비 17.2% 줄었고, 갱신 계약은 오히려 10.2% 늘었다. 세입자 둘 중 한 명은 새집을 구하는 대신 살던 집에 눌러앉는 쪽을 택했다는 의미다. 이사 수요가 줄면서 시중에 나오는 매물도 함께 마른다.
셋째, 월세 전환 가속이다. 집주인 입장에서는 금리 부담이 있는 한 전세보다 월세나 반전세가 유리해, 순수 전세 매물 자체가 시장에서 조용히 사라지고 있다.
어디가 가장 팽팽한가
지역별로 보면 온도차가 뚜렷하다. 강남3구와 마포·용산 등 핵심 지역은 전세가율이 평균 80%를 넘어섰고, 이들 지역 매물 10개 중 7개는 전세보증금 반환보증(HUG) 가입 요건조차 맞추기 어려운 것으로 나타났다. 전세가가 집값에 바짝 붙어 있다는 뜻이어서, 세입자가 보증금을 지키기 위한 안전장치를 확보하기가 그만큼 까다로워졌다.
| 구분 | 핵심 수치 | 의미 |
|---|---|---|
| 강남3구·마포·용산 | 평균 전세가율 80% 초과 | 매물 10개 중 7개 보증보험 가입 곤란 |
| 서울 아파트 전체 | 전세매물 1년 새 약 31% 감소 | 전세보증금 약 8% 상승 |
| 서울 전월세 시장(1분기) | 신규계약 17.2%↓ · 갱신계약 10.2%↑ | 세입자 절반이 이사 대신 연장 선택 |
| 2026년 입주물량 | 전년 대비 31~40% 감소 | '입주절벽' 현실화 |
자료 출처: 한국부동산원, 국토교통부, 언론 종합. ©창업일보
전세대출 규제, 세입자에게 무엇이 달라졌나
정부는 가계부채 관리를 이유로 전세대출 문턱도 함께 조였다. 수도권·규제지역 주택담보대출에 적용되던 스트레스 금리 하한이 1.5%에서 3%로 상향됐고, 1주택자가 전세자금을 빌릴 때도 이자 상환분이 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 반영되는 구조가 자리 잡았다. 대출 한도 자체가 줄어드는 것은 아니지만, 다른 대출을 이미 보유한 세입자라면 전세대출 한도가 예상보다 낮게 나올 수 있다는 뜻이다.
특히 반포·잠원동 등 초고가 단지가 몰린 지역은 매수 관망세 속에서도 전세 수요만은 꾸준히 유지되고 있어, 전세가격이 매매가격의 버팀목 역할을 하는 모습도 나타난다.
갱신 vs 이사, 지금은 무엇을 따져야 하나
매물이 줄고 가격이 오르는 국면에서는 감정적으로 움직이기보다 절차를 하나씩 확인하는 편이 안전하다.
자주 묻는 질문
Q1. 전세매물이 계속 줄면 가격은 더 오르나요? 공급이 줄어드는 구조적 요인(입주절벽·갱신 증가)이 단기간에 해소되기 어려운 만큼, 지역별 편차를 두고 당분간 오름세가 이어질 가능성이 있다.
Q2. 갱신계약과 신규계약, 어느 쪽이 유리한가요? 갱신계약은 계약갱신청구권을 통해 인상률 제한을 받을 수 있어 상대적으로 부담이 적은 경우가 많지만, 청구권 사용 이력과 임대인과의 관계, 인근 시세를 함께 따져봐야 한다.
Q3. 전세보증금 반환보증은 꼭 가입해야 하나요? 전세가율이 높은 지역일수록 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커지는 만큼, 가입 가능 여부와 요건을 계약 전에 반드시 확인하는 것이 안전하다.
결론
서울 전세시장은 입주절벽과 갱신계약 증가, 대출 규제가 동시에 맞물리며 매물 자체가 줄어드는 국면에 들어서 있다. 특히 전세가율이 80%를 넘는 지역에서는 보증금을 지키기 위한 확인 절차가 그 어느 때보다 중요해졌다. 이사나 갱신을 앞두고 있다면 지역별 전세가율과 보증보험 가입 가능 여부를 먼저 점검하고, 계약 전 공인중개사무소를 통해 최신 시세를 한 번 더 확인해보길 권한다.
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