전세퇴거자금대출 6·27대책 이후 1억 한도, 1주택자 예외 조건과 금리 비교
얼마 전 지인이 전화로 물어봤습니다. "전세 만기가 다가오는데 세입자한테 돌려줄 보증금이 모자라면 어떻게 해요?" 저도 예전엔 은행 가서 담보대출 받으면 되는 줄 알았습니다.
그런데 작년 6월 27일 이후로는 이야기가 완전히 달라졌습니다. 같은 "전세퇴거자금대출"이라는 이름인데도, 계약 시점이 언제인지, 집이 몇 채인지에 따라 받을 수 있는 금액이 최대 3억 원대에서 0원까지 갈립니다. 오늘은 이 기준을 실제 숫자로 정리해 보겠습니다.
6·27 대책 이후 뭐가 달라졌나
정부는 2025년 6월 27일 「가계부채 관리 강화 방안」을 발표하고 바로 다음 날인 6월 28일부터 시행했습니다. 핵심은 수도권·규제지역의 임차보증금 반환 목적 대출을 크게 조인 것입니다.
이전에는 집주인이 보유 주택 수와 관계없이 시세의 상당 부분을 담보로 잡아 보증금을 마련할 수 있었습니다. 하지만 대책 이후에는 2주택 이상 다주택자는 수도권·규제지역에서 사실상 대출이 불가능해졌고, 1주택자도 새로 체결한 계약 기준으로는 최대 1억 원으로 한도가 묶였습니다.
1주택자는 정말 1억 원이 끝일까요
여기서 많은 분들이 헷갈립니다. 결론부터 말씀드리면, 6월 27일 이전에 임대차 계약이 체결되고 임대인도 그 이전에 주택을 매입한 경우라면 지금도 1억 원을 넘는 한도를 신청할 수 있습니다. 반대로 6월 28일 이후 새로 체결된 계약이라면 1주택자라도 1억 원이 상한입니다.
즉 같은 "1주택자"라는 말도 계약서 날짜와 등기 시점을 같이 봐야 실제 한도가 나옵니다. 상담 전에 임대차계약서와 등기부등본의 날짜부터 나란히 놓고 확인하시길 권합니다.
다주택자는 방법이 아예 없을까요
원칙적으로는 수도권·규제지역 다주택자의 임차보증금 반환대출은 막혀 있습니다. 다만 주택 임대사업자가 기존 세입자의 보증금을 반환하는 목적으로 사업자대출을 받는 경우는 예외로 허용됩니다. 이 경우 개인 주택담보대출이 아니라 사업자 심사 기준으로 진행되기 때문에 요구 서류와 심사 기간이 다릅니다.
| 구분 | 계약·매입 시점 기준 | 한도 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 1주택자 | 6·27대책 이전 계약+매입 | 1억 원 초과 가능 | 기존 심사 기준 적용 |
| 1주택자 | 6·27대책 이후 신규 계약 | 최대 1억 원 | 초과분은 자기자금 필요 |
| 다주택자(수도권·규제지역) | 시점 무관 | 원칙적 불가 | 임대사업자 예외 별도 |
| 임대사업자 | 기존 세입자 반환 목적 | 사업자대출 허용 | 사업자 심사 기준 적용 |
한 곳에서 안 된다는 답을 들었다고 포기하기보다, 임대사업자 등록 여부에 따라 창구 자체가 달라진다는 걸 먼저 확인하는 게 순서입니다.
금리와 특판, 실제로 얼마 차이 날까요
2026년 3월 기준으로 전세퇴거자금대출 기본금리는 연 4.05~4.35% 수준이고, 각 은행이 제공하는 우대금리를 모두 적용받으면 **연 3.05~3.35%**까지 내려갑니다. 1억 원을 빌린다고 가정하면 최저·최고 구간 사이 이자 차이가 연 100만 원 안팎까지 벌어질 수 있습니다.
심사 기간도 금융권마다 다릅니다. 은행은 평균 2주, 상호금융은 1주 내외, 저축은행은 3~5일이 걸립니다. 만기가 촉박하다면 금리만큼 심사 속도도 같이 따져야 실제로 제날짜에 돈을 돌려줄 수 있습니다.
HUG 전세보증금반환보증도 같이 챙겨야 하는 이유
세입자 입장에서도 짚을 부분이 있습니다. HUG(주택도시보증공사)의 전세보증금 반환보증 사고는 2024년 2만941건(4조4,896억 원)으로 정점을 찍은 뒤, 2025년에는 6,677건(1조2,446억 원)으로 68.1% 줄었습니다. 채권 회수율도 2024년 29.7%에서 2025년 84.8%로 크게 개선됐습니다.
숫자만 보면 나아졌지만, 지역에 따라 변제율 편차는 여전합니다. 제주·충북·광주 등은 전국 평균(80.1%)보다 변제율이 낮았습니다. 집주인이 대출로 보증금을 마련하는 흐름과 별개로, 세입자도 반환보증 가입 여부와 지역별 변제 속도를 함께 확인해 두는 게 안전합니다.
정리하면, 지금은 "얼마까지 나오나요"보다 **"계약이 언제, 몇 채로 되어 있나요"**가 한도를 가르는 첫 번째 질문입니다. 여기에 임대사업자 여부, 금융권별 금리·심사 기간까지 겹쳐서 봐야 실제로 받을 수 있는 금액과 시점이 나옵니다.
Q&A
Q. 다주택자도 전세퇴거자금대출을 받을 방법이 아예 없나요? 수도권·규제지역 개인 명의로는 원칙적으로 불가능하지만, 주택 임대사업자로 등록해 기존 세입자 보증금을 반환하는 목적이라면 사업자대출로 진행할 수 있습니다.
Q. 전세퇴거자금대출은 만기 얼마 전에 신청해야 하나요?
심사 기간(은행 평균 2주, 저축은행 35일)을 감안하면 만기 23개월 전에는 상담을 시작해야 특판이나 우대금리 조건까지 여유 있게 비교할 수 있습니다.
Q. 전세퇴거자금대출과 전세자금대출은 뭐가 다른가요? 전세자금대출은 세입자가 새 보증금을 마련할 때 받는 대출이고, 전세퇴거자금대출은 집주인이 나가는 세입자에게 돌려줄 보증금을 마련하는 대출이라 심사 대상과 규제 적용 기준 자체가 다릅니다.
계약 날짜, 주택 수, 임대사업자 여부까지 한 번에 정리하고 싶으시면 등기부등본과 임대차계약서를 챙겨 상담받아 보시길 권합니다. 상황이 복잡하다면 아래로 편하게 문의 주셔도 됩니다.