전세 계약 전 등기부등본, 이 3가지 놓치면 보증금 못 돌려받습니다
이번 주에도 등기부등본 한 장을 들고 사무실을 찾아온 사회초년생 두 분이 계셨습니다. 이미 계약금까지 넣어둔 상태로 "이 집, 진짜 괜찮은 거 맞나요?"라고 물으셨는데, 정작 두 분 다 등기부등본에서 봐야 할 부분은 제대로 보지 않은 채 도장을 찍으셨더군요. 지난번 글에서 청년 버팀목 전세대출로 준비해야 할 현금과 이자를 계산해 드렸다면, 오늘은 그 대출로 구한 집이 실제로 안전한 집인지 확인하는 방법을 정리해 드리겠습니다. 등기부등본·전세가율·확정일자, 이 세 가지만 순서대로 확인해도 보증금을 지킬 확률이 크게 올라갑니다.
1. 등기부등본에서 가장 먼저 볼 것 — 근저당권
등기부등본을 받으면 다들 소유자 이름부터 확인하는데, 정작 중요한 건 을구입니다. 근저당권, 가압류, 신탁 여부를 먼저 봐야 합니다.
HUG(주택도시보증공사) 심사 기준으로 보면, 근저당 설정액이 시세의 54% 이내여야 안전한 편에 속합니다. 근저당이 이보다 크다면, 집이 경매로 넘어갔을 때 세입자보다 은행이 먼저 돈을 가져가는 구조가 될 수 있습니다.
2. 전세가율, 내 보증금은 안전선 안에 있나
전세가율은 매매가 대비 전세보증금 비율입니다. 이 숫자 하나로 그 집의 위험도가 상당 부분 드러납니다.
| 구간 | 전세가율 | 의미 |
|---|---|---|
| 안전 | 60% 이하 | 시세가 떨어져도 보증금 회수 여유 있음 |
| 주의 | 70~80% | 시세 하락 시 보증금 못 받을 가능성 발생 |
| 위험 | 80% 이상 | 이른바 '깡통전세' 가능성 높음 |
실제로 서울 안에서도 자치구별 편차가 큽니다. **강북구는 62.7%**로 서울에서 가장 높은 반면, 강남구는 37.6~42.2%대로 가장 낮은 수준입니다. 같은 서울이라도 전세가율만 보면 위험도가 두 배 가까이 차이 나는 셈입니다.
3. HUG 전세보증금반환보증, 가입 가능할까
전세가율을 확인했다면 다음은 HUG 전세보증금반환보증 가입 가능 여부입니다. 가입만 해두면 집주인이 보증금을 안 돌려줘도 HUG가 대신 지급합니다.
다만 2026년 기준으로 가입 요건이 예전보다 까다로워졌습니다. 전세보증금이 공시가격의 126% 이하여야 가입할 수 있는데, 이 비율이 과거 150%에서 강화된 겁니다. 보증한도도 수도권 7억 원, 지방 5억 원 이하로 정해져 있습니다. 계약 전 이 조건에 걸리는지부터 확인하시는 게 순서입니다.
4. 대항력과 우선변제권, 순서가 생명이다
전입신고와 확정일자를 같은 날 받으면 효력이 다음 날 0시부터 발생한다는 점을 놓치는 분이 많습니다. 즉 이사 당일 낮에 전입신고를 마쳤더라도, 그날 저녁 집주인이 은행에서 근저당을 설정해버리면 그 근저당이 세입자보다 먼저 순위를 차지하게 됩니다.
그래서 잔금을 치르고 이사하는 당일에는 전입신고와 확정일자를 최대한 빨리 접수하고, 가능하면 잔금 지급 직전에 등기부등본을 한 번 더 열람해 새로운 근저당이 없는지 확인하는 절차가 꼭 필요합니다.
5. 2026년 바뀐 전세사기 특별법
2026년 4월 23일, 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 개정안이 국회 본회의를 통과했습니다. 핵심은 최소보장제 도입인데, 경매나 공매가 끝난 뒤 피해자가 실제로 회수한 금액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 국가가 그 차액을 재정으로 보전해주는 제도입니다. 또한 전세사기피해지원센터가 예비 임차인을 대상으로 계약 전 권리관계 분석 상담도 확대 제공합니다. 예방 관련 제도는 공포 즉시, 최소보장제는 공포 후 6개월 뒤 시행됩니다.
계약 전 확인이 여전히 가장 확실한 방어책이라는 사실은 법이 바뀌어도 변하지 않습니다.
Q&A
Q. 전세가율이 낮으면 무조건 안전한가요? A. 전세가율이 낮을수록 유리한 건 맞지만, 근저당이나 가압류가 새로 설정될 수 있으므로 계약 전후로 등기부등본을 다시 확인하는 절차는 별도로 필요합니다.
Q. 등기부등본은 언제 다시 떼봐야 하나요? A. 계약 시점과 잔금 지급 직전, 최소 두 번은 확인하시는 게 안전합니다. 그 사이 근저당이 새로 잡히는 경우가 실제로 있습니다.
Q. 이미 계약했는데 전세가율이 높다는 걸 뒤늦게 알았다면요? A. HUG 보증보험 가입 가능 여부를 먼저 확인하고, 가입이 어렵다면 특약으로 보증금 반환 관련 조항을 추가하는 방법을 검토해 보시는 걸 권합니다.
등기부등본은 한 번 보고 끝내는 서류가 아니라, 계약 전과 잔금일 두 번은 확인해야 하는 서류입니다. 혼자 판단하기 애매한 부분이 있다면 계약서에 도장 찍기 전에 한 번 짚어보시는 걸 권해드립니다.